Acquisition: Être conservateur ou viser gros?

Christian Pomerleau: Plusieurs personnes viennent nous poser lors des événements pour savoir comment ils devraient commencer et nous demandent notre avis sur leur plan d’acquisition d’un 5 ou 6 logements alors que d’autres n’ont pas froid aux yeux et veulent se lancer directement vers de plus gros immeubles. 

Alexandre Boisvert: Exactement et la question qui revient tout le temps est la suivante: est-ce que je devrais acheter plus petit ou plus gros? Nous avons décidé d’écrire cet article pour répondre à la question et faire une comparaison afin de voir ce qui est l’idéal pour vous. 

CP: Il s’agit plus d’une discussion ouverte afin de faire réfléchir les gens. Pour commencer, je dirais qu’il y a trois points importants qu’il faut retenir. La grosseur de ce que nous allons décider d’acheter va commander une mise de fonds plus ou moins grande. La seconde est que les banques vont souvent demander que les gens aient de 20 à 40% de valeur nette par rapport au prêt. Cela veut donc dire qu’il faut avoir un bon bilan de valeur nette. C’est une chose qui compte car ces deux choses mises ensembles permettent de mesurer la capacité de réinjection que les gens ont. La troisième chose qui est très importante, et surtout pour la SCHL, est l’expérience. Une des barrières si on choisi donc de se lancer sur un plus gros immeuble est que vous ne pourrez pas prouver votre expérience. Il est aussi important de noter que l’expérience en tant que gestionnaire ou propriétaire d’une entreprise n’est pas le genre d’expérience recherchée par la SCHL. 

AB: Exactement, si on achète un 6 à 12 logements, cela peut être facilement défendable si c’est votre première acquisition. C’est le genre d’immeuble que l’on considère comme une porte d’entrée. 

CP: C’est rare que l’expérience va être demandée pour ce genre d’immeuble, mais si l’on tente d’acquérir un 28 logements, par exemple, dès le départ, nous risquons de nous faire demander ce que le client possède. Parfois, les banques vont accepter, mais pourraient forcer un gestionnaire dans le dossier pour s’assurer que tout sera bien fait. Donc, selon toi quels seraient les avantages à acheter plus petits pour commencer?

AB: Par rapport aux éléments que tu as mentionné, la mise de fonds sera moins élevée et la force financière, donc la valeur nette, sera moins importante. Il y a aussi le fait que l’immeuble que vous allez acquérir pourra être acheté seul donc vous serez en mesure de prendre toutes les décisions. L’expérience ne rentre pas nécessairement en ligne de compte non plus et il est possible par la suite de faire sa propre gestion. Un des points qui est souvent oublié aussi est que les plus petits immeubles composent la majorité du parc immobilier du Québec. Cependant, comme il y en a plus sur le marché, il y a plus d’acheteurs pour ce genre d’immeuble. 

“Les actifs immobilier permettent d’avoir un excellent effet de levier. Selon moi, le meilleur levier que vous pouvez avoir se trouvent à être vos partenaires. Ils vont vous apporter une solidité financière et de l’expérience qui vous permettront de croître et acquérir plus rapidement.” – Alexandre Boisvert

CP: En effet, il arrive souvent que, si un beau 6 ou 8 logements devient disponible à Montréal par exemple, vous risquez de vous retrouver en offres multiples. Par contre, cela reste une excellente porte d’entrée pour une personne qui débute et ils sont habituellement plus facile à financer. Il y a aussi certaines personnes qui ne veulent pas voir petit et veulent aller tout de suite dans du gros donc pourquoi pas? La plupart du temps, ce qui semble bloquer les gens est le fait qu’ils n’ont pas la mise de fonds nécessaire. La plupart des investisseurs que je connais n’ont jamais d’argent de toute façon. Le truc dans ces cas là est de trouver tout de suite des partenaires. J’ai toujours dit qu’une personne qui est bonne pour trouver les bonnes opportunités, n’aura jamais de difficulté à trouver des partenaires. 

AB: On parle beaucoup de levier financier en immobilier et les actifs immobiliers permettent d’avoir un excellent effet de levier. Selon moi, le meilleur levier que vous pouvez avoir se trouvent à être vos partenaires. Ils vont vous apporter une solidité financière et de l’expérience qui vous permettront de croître et acquérir plus rapidement c’est donc un des points à régler en achetant plus gros. Bien sur la mise de fonds et la force financière seront plus importantes, mais ce sont des points qui peuvent être compensés par vos partenaires par la suite. Dans le cas de partenaires passifs, cela va beaucoup plus rapidement lorsque vous êtes en mesure de prouver que vous êtes capable de créer de la valeur. 

“Il faut arrêter de se mettre des barrières et dire que vous ne pouvez pas le faire car vous n’avez pas la capacité ou l’expérience. Beaucoup de gens veulent investir et avoir des rendements, mais ne veulent pas s’en occuper.” – Alexandre Boisvert 

CP: Un autre avantage, selon moi, lorsque les gens achètent gros dès le départ, est que tout est localisé. Par exemple, si vous achetez un 48 logements, tous vos 48 logements seront situés au même endroit et, pour un immeuble de cette taille, il faudra y mettre un gestionnaire. Alors que, avec des 6 ou 8 logements, il est possible de se rendre à 48, mais vos immeubles seront dispersés. Il faut donc faire le choix entre avoir un gestionnaire qui peut coûter plus cher ou tenter de faire la gestion vous-mêmes, ce qui peut devenir un casse-tête. Je me souviens d’avoir assisté à un panel dans lequel des experts parlaient de leurs expériences et du fait qu’ils ne visaient que les gros projets. J’ai eu l’impression qu’à partir de ce moment, il y a eu un déclic dans l’esprit des gens présents. Tout le monde avait augmenté ses objectifs et revu ses stratégies. Un des panélistes avait dit qu’au final il ne s’agissait que de chiffres. c’est ce que j’ai retenu. J’ai aussi lu quelque part que si vous devez 500 000$ à la banque, c’est vous qui avez un problème. Par contre, si vous devez 500 millions à la banque, c’est la banque qui a un problème. C’est pour toutes ces raisons que je n’ai pas peur de dire aux gens qu’ils ne doivent pas avoir peur de se lancer immédiatement vers des gros immeubles. Il ne s’agit pas de le faire les yeux fermés, il faut s’entourer de gens qui ont les bonnes connaissances. 

AB: Définitivement et il faut arrêter de se mettre des barrières et dire que vous ne pouvez pas le faire car vous n’avez pas la capacité ou l’expérience. Beaucoup de gens veulent investir et avoir des rendements, mais ne veulent pas s’en occuper donc en leur montrant ce que vous avez déjà accompli, vous pouvez tourner ces gens-là en partenaires. J’aime le parallèle que tu as fait avec les chiffres en disant qu’il s’agissait uniquement de zéros de plus car le pourcentage de richesse que vous allez créer sur un projet de 500 000$ ou sur un projet de 4 millions peut être la même chose. C’est seulement le montant final qui change. 

CP: L’idée derrière tout cela était seulement d’avoir une discussion pour ouvrir le sujet car il n’y a pas de méthode qui est meilleure qu’une autre. Il faut seulement se connaître en tant qu’investisseur et trouver la stratégie qui convient le mieux à son style.