Construction neuves VS Rénovation majeures

Christian Pomerleau | Alexandre Boisvert Aimeriez-vous financer votre projet de construction? Apprenez les différenciations entre le financement de construction, immeubles neufs et immeubles ayant des rénovations majeures.

Construction neuve VS Rénovation majeure

 

Alexandre Boisvert: Aujourd’hui nous allons parler de financement de construction neuve, mais beaucoup plus sur la différence entre le financement de construction, le financement d’un immeuble qui vient d’être construit et des immeubles qui ont été rénovés de façons majeures, avec de gros morceaux qui ont été faits, telle que la toiture qui fait que l’on pourrait quasiment le considérer comme une construction neuve. 

 

Christian Pomerleau: Ça, ça veut dire Alexandre, que tu es en train de me dire que quelqu’un qui commence et qui construit, qui a tout un projet de construction qu’il veut vendre par la suite, comparativement à quelqu’un qui a déjà construit avec un immeuble flambant neuf que l’on doit financer et la rénovation majeure. 

 

AB: Donc vraiment faire la différence entre les trois. Donc premièrement, le financement de construction, nous n’avons pas d’immeuble. Nous avons un terrain ou non, mais nous voulons lever l’immeuble. On appelle ça un financement de construction ou un bridge. Donc c’est un prêt temporaire, habituellement de 7 à 12 mois, peut-être un peu plus dépendamment du projet. On peut aussi avoir un prêt mezzanine qui est beaucoup plus gros, pour combler un manque de mise de fonds, pour avoir ratio prêt/valeur plus élevé. On pourra en reparler dans un autre article.  Ce que je voulais amener dans cet article était vraiment de parler de construction neuve. Un immeuble qui a un constructeur, investisseur, développeur, un immeuble qui est déjà levé, déjà loué, mais on a encore un prêt dessus temporaire. Le prêt de construction est encore là, mais on veut s’en débarrasser. 

 

CP: Ce qu’on appelle communément le plan de sortie ou le takeout. 

 

AB: Donc, pour repayer le prêt de construction et financer à plus long terme. Vraiment de prendre cette portion-là, versus un financement d’un immeuble existant. Est-ce qu’il y a une grosse différence entre les deux? 

 

CP: Oui. 

 

AB: La raison pourquoi je voulais en parler est que je fais beaucoup de construction neuve, autant construction que immeuble neuf et j’ai remarqué qu’il y a un gros manque à gagner là-dedans, car la vision est très différente versus un immeuble existant que l’on veut acquérir. Il y a des points majeurs, tels que les revenus que, souvent, ce qui va arriver, dans un immeuble neuf, il va y avoir peu ou pas de comparables ou le type d’immeuble ou de service va différencier d’un immeuble à l’autre. Donc de justifier les loyers marchands versus les neufs est plus de travail. C’est plus de recherche, il faut pousser un peu plus. Il faut parler à des gens, pousser avec les évaluateurs, versus un existant. 

 

CP: Est-ce que ton local ou ton appartement que tu loues, quand tu regardes sur le portail de la SCHL, vous allez voir la moyenne du montant de location, par exemple 1000$ et vous avez un immeuble que vous voulez implanter à 1600$. 

 

AB: Exactement, ce n’est pas impossible de faire approuver une valeur locative de 1600$quand la moyenne est à 1110, mais il faut bien le justifier, il faut bien faire nos recherches. Il faut démontrer la qualité du produit et de la construction, les services de l’immeuble. Donc c’est un point qui revient souvent dans les dossiers d’immeubles neufs. 

 

CP: C’est une des raisons pourquoi il est important de faire affaire avec un spécialiste, car le montage du dossier est crucial lorsque vous arrivez pour présenter à un prêteur et démontrer les coûts de construction et la façon dont ce sera utilisé. La source des fonds, l’utilisation des fonds et par la suite il faut pouvoir prouver à la banque et à l’assureur que les valeurs sont-là. 

 

AB: Exactement, c’est ce qui fait la différence entre un bon financement dans lequel l’investisseur pourra aller rechercher l’argent qu’il a investi dans le projet ou il va arriver trop juste. Plus on va en région et moins il y a de comparables dans le secteur et plus c’est difficile, car la SCHL ou les institutions financières vont se baser sur les comparables vendus. On s’entend que les meilleurs comparables pour des immeubles neufs ce sont des immeubles neufs. Donc là est le défi et c’est ce que l’on fait en tant que courtier hypothécaire spécialisé. Puis il y a aussi, bien évidemment, les rénovations majeures. 

 

CP: Oui, j’ai eu quelques dossiers dernièrement là-dessus dans lequel les gens m’arrivent avec un projet ou ils ont acheté un 12 logements, par exemple, et le rénove au grand complet. C’est donc presque autant de rénovations que le coût de l’immeuble lui-même. Dans ce temps-là, on peut traiter le dossier très différemment. Au lieu de faire un financement, parfois avec prêteur privé, puis par la suite les gens s’organisent pour trouver un emprunt supplémentaire pour les rénovations, ce que l’on fait est qu’on le traite comme une construction neuve. Donc là, on va le traiter en mode conventionnel, évidemment, en mode construction et avec tout ce qu’il faut. Nous allons donc tout regarder, le prix du terrain et de l’immeuble, coûts indirects, tout ce qui est rapports et plans, on parle aussi des ingénieurs et architectes. En additionnant tout cela, cela peut parfois faire office de mise de fonds. 

 

AB: Comme une construction neuve. Pour aller te rejoindre dans tes idées, on va avoir les coûts indirects, les coûts directs, tout ce qui est physique, et le terrain. La différence lors des rénovations est que le terrain va être une partie de l’immeuble aussi. Tout ce que ous gardez, vous allez certainement le payer un peu plus cher que juste le terrain, mais le calcul des coûts va découler de la même façon. 

 

CP: Ça devient intéressant de le faire comme ça, mais je vous avoue que parfois c’est un petit peu plus long pour mettre en place le financement, mais une fois que c’est fait, c’est bien fait et c’est structuré. Nous sommes déjà avec la banque qui va probablement faire le programme de sortie donc il y a certains avantages. Et l’idée est qu’une fois que nous avons fait tout cela, nous allons même mettre des réserves d’intérêts pour que le promoteur n’ait pas à dégager d’argent durant le projet. Cela peut faire partie du projet. On peut librement partir avec le projet et ça fonctionne avec des déboursés au fur et à mesure que l’on avance dans le projet comme dans la construction. Il se peut que les gros projets demandent des consultants en coûts puis pour les plus petits projets on peut se limiter à des architectes ou des évaluateurs. 

 

AB: Même chose que dans la construction neuve, c’est vraiment le même principe, mais appliqué à des types d’immeubles différents. Là on parle de rénovations majeures, mais cela pourrait être aussi changement de vocation. Donc un immeuble commercial dans lequel se trouvait des bureaux que l’on souhaite transformer en unités d’habitation. J’ai fait un dossier comme ça aussi dans lequel on garde la structure de l’immeuble, mais on change complètement l’intérieur pour changer la vocation. Comme un prêt de construction. 

 

CP: Il y en a eu beaucoup à Montréal avec des églises. Je pense qu’à Gatineau il y a le même concept, mais avec une compagnie d’informatique. C’est le genre de prêt que l’on entre dans cette catégorie-là de rénovation/construction. Donc si vous avez des projets de constructions, grandes rénovations ou des projets avec de la construction neuve, n’hésitez pas à nous donner un coup de fil pour que l’on puisse regarder les projets avec vous. 

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