Conversion de chauffage | Prêt à Investir

Mathias Hachey | Jean-Philippe Paradis

PRÊTS À INVESTIR | CONVERSION DE CHAUFFAGE

avec Jean-François Picard de JFPS Électrique, Jean-Philippe Paradis et Mathias Hachey, courtiers hypothécaires. 

Jean-Philippe Paradis : Bonjour à tous, cette semaine nous avons la chance d’avoir avec nous Jean-François Picard. Nous allons parler d’optimisation et plus précisément de conversion de chauffage. Cependant, avant d’entrer dans le vif du sujet, je vais laisser la place à Jean-François pour qu’il puisse se présenter. 

Jean-François Picard : Je suis investisseur immobilier à Québec depuis 5 ans et entrepreneur général en électricité depuis quelques années. Nous nous spécialisons dans la conversion du système de chauffage. Nous le faisons pour nos propres immeubles donc nous avons appris à bien négocier et avons fait nos tests. 

Mathias Hachey : On va en parler plus tard, car on va parler de chiffres vers la fin. On va aussi parler de négociation puisque c’est le nerf de la guerre. 

JPP : La raison pour laquelle nous voulions inviter Jean-François est la suivante : bien sûr, il fait très bien le travail en tant qu’électricien, mais il porte aussi le chapeau d’investisseur. Il pratique donc ce qu’il dit. 

MH : L’optimisation est parfois nébuleuse pour les gens, car il peut être difficile de savoir ce que l’on peut faire ou non et tout le monde regarde cela. En regardant un immeuble, on analyse son potentiel. Il y a plusieurs aspects que l’on peut considérer lors de l’optimisation, mais le chauffage est l’un des aspects les plus importants. 

JPP : Et avant que l’on parle d’opération, comme vous le savez, ce sont les chiffres qui parlent dans le multi-logements. Pour les immeubles de 4 logements et moins, on regarde plus la valeur marchande, mais dans le 5 et plus on regarde plus la valeur économique. Aussitôt que vous venez toucher aux chiffres, c’est une très bonne chose. Si le propriétaire, en date d’aujourd’hui, a des coûts de chauffage et qu’une conversion est possible, cela veut dire remettre les frais aux locataires. Mais comment cela se passe-t-il concrètement ? 

JFP : C’est très simple. On installe des convecteurs qui sont très performants et nous réduisons ainsi le coût global de chauffage dans l’immeuble. On pense souvent qu’on refile une facture d’un montant X au locataire, mais en réalité elle est plus basse. C’est donc un aspect qui aide à la négociation. On peut faire des estimations avec les données d’Hydro-Québec, l’année de construction du bâtiment et le type d’isolation si cela est maintenu à 21 degrés. On leur explique aussi que s’il baisse la température lorsqu’ils ne sont pas là, ils pourront économiser des frais. 

MH : C’est bien que l’on en parle, mais que regardes-tu lorsque tu recherches un immeuble ? Les gens ne savent pas vraiment quoi regarder. 

JFP : Habituellement, les gens essaient que tous soient déjà corrects et que les dépenses ne soient pas trop hautes, afin que l’immeuble soit rentable et qu’il vaille le prix demandé. Cependant, c’est un petit peu l’inverse. On veut que la dépense d’énergie soit la plus haute possible. 

MH : tu es en train de dire quelque chose de gros, car cela veut dire qu’il faudrait sortir une plus grosse mise de fonds au départ. 

JFP : En effet, mais cela a l’avantage que nous pourrons par la suite aller le rechercher rapidement au refinancement. Je préfère avoir un 6 qui a 10 000 $ de dépenses d’huile que 6000 de dépenses d’huile, car le levier est beaucoup plus intéressant et la négociation sera plus facile puisque la valeur économique sera plus basse. Il sera par la suite facile de transférer cette dépense dans la colonne des revenus nets. 

JPP : Est-ce qu’il y a des choses que tu ne peux pas faire ? 

JFP : Ce n’est pas arrivé, cela peut nous coûter un peu plus cher, mais nous allons pouvoir le faire. Le prix sera un petit peu plus cher, mais le gain en vaudra toujours la chandelle.  

MH : Dans le fond, ce que je comprends est que plus la facture est haute, donc moins le revenu net est élevé à l’achat, et plus il y a un fort potentiel. C’est l’inverse de ce que les gens cherchent habituellement. 

JFP : Tout est dans la négociation, il faut bien faire les faire. Cela se passe à ce moment. 

JPP : J’ai aussi vu et entendu certains investisseurs qui, lorsqu’ils refilent la facture de chauffage, déduisent du loyer le montant de la facture, ce qui n’est pas une bonne façon de procéder. 

MH : Les gens diront que c’est beau, car on prend le beurre et l’argent du beurre, mais comment fait-on ? 

JFP : L’idée est de le faire gagner. Souvent, nous allons entrer dans des logements où le loyer est à 800 $ et nous allons ressortir avec un bail non chauffé et non éclairé et le loyer sera à 840 $. Principalement, on l’entend tous, en vendant l’internet au rabais au locataire. L’idée est de lui faire faire une économie supérieure à la nouvelle facture que nous lui demandons de payer. Cela permet au locataire d’aller chercher une grosse économie sur son budget familial, car la télévision est aussi une grosse dépense. 

MH : Ce sont nos clients alors il faut faire attention. Le but est que ce soit gagnant pour tout le monde. Tout le monde a besoin d’internet et aujourd’hui cela peut coûter de 70 $ à 100 $ par mois donc offrir un internet au rabais peut-être très avantageux. 

JPP : En plus d’offrir le service de conversion, vous vous occupez aussi de la négociation ? 

JFP : Exactement, nous voulons nous assurer que vous avez du succès et que le refinancement fonctionne. En étant investisseur, je peux donc vous aider à faire les calculs. Notre force est vraiment de faire la négociation pour vous ou avec vous. C’est une belle façon de les faire gagner sur votre budget. 

JPP : Sur un immeuble de 8 logements, à combien s’élève ton taux de réussite ?

JFP : On garantit 100 %. 

JPP : Donc tu n’isoles pas les dépenses, tu présentes un budget global et les réductions sur ce budget global. On veut qu’il reste du budget, car nous devons parfois faire une conversion donc isoler des fenêtres… Nous voulons qu’il soit en mesure de prendre cette augmentation. 

MH : Nous sommes déjà en bonne position pour négocier avec lui. On peut en profiter pour demander ce que nous pourrions refaire dans le logement. Certains aspects peuvent être plus coûteux, mais en fin de compte cela reste votre immeuble et cela va se refléter sur la valeur économique. 

JFP : Exactement. Si la personne désire demeurer au même endroit, elle sera prête à payer un petit supplément, qui sera d’ailleurs disponible grâce à la conversion.Cela fera donc en sorte que vous aurez un appartement au prix du marché et un locataire fidèle. Parfois, il est préférable d’en avoir certains qui quittent leur logement afin d’augmenter le loyer, mais s’il est déjà optimisé on veut le garder. 

JPP : Est-ce que tu en profites pour signer du même coup un avis de renouvellement en le justifiant avec les travaux réalisés dans l’appartement ? 

JFP : Bien souvent, comme nous sommes nouveaux propriétaires, nous voulons un bail à notre nom donc c’est ce que je suggère aux gens. Les baux sont déjà remplis et ont tenté de signer les baux les plus longs possible. Cela va faciliter le refinancement. 

JPP : N’oubliez pas ce que Jean-François vient de dire. Si l’on veut faire un refinancement, soit avec la SCHL ou en conventionnel — 85 % dans le cas de la SCHL — cette dernière verra que vous avez un coût de chauffage et par la suite vous présentez un dossier sans coûts de chauffage. Il faut donc présenter de nouveaux documents c’est-à-dire soit un nouveau bail signé par le locataire indiquant qu’il est responsable du chauffage ou un avis de modification du bail. Autrement, cela ne marchera pas sans ces documents. 

JFP : Exactement donc on veut être certain que le système a bien été changé. De plus, avec nos installations dans le hall d’entrée, la dépense restante pour le propriétaire devient très performante. 

JPP : en parlant du hall d’entrée, quel est le pourcentage que l’on devrait calculer par rapport aux frais de chauffage ? 

JFP : On a un chiffre que nous utilisons, mais cela dépend des propriétaires et de la température qu’ils décident de mettre dans leurs immeubles. Pour un immeuble de 8 logements bien isolés, on parle d’un 500 $ à 700 $ par année si c’est chauffé de 15 à 17 degrés. Dans mes tableaux, je mets 500 $ pour un immeuble de 8 logements et moins. Cela dépend de la hauteur aussi. 

JPP : Maintenant combien cela coûte-t-il ? 

JFP : Je vais vous sortir un chiffre, car je me le fais demander à plusieurs reprises, mais ce que je dis aux gens est d’estimer une moyenne de 3500 $ par porte pour la conversion pour un 4 ½. Cela peut être moins ou plus, mais dans la moyenne cela va arriver. Et même si nous arrivons à 5000 $ la porte, vous allez toujours rechercher 3 à 4 fois notre facture au refinancement.

JPP : Mathias, peux-tu nous faire les calculs standards de ce à quoi cela pourrait ressembler ? 

MH : Si nous prenons un exemple à 10 000 $ de chauffage, multiplier par le MRN, que l’on simplifie à 20, cela donne 200 000 $. Avec un 85 % avec la SCHL, on parle de 170 000 $. 

JFP : Et dans un scénario comme celui-ci, nous serions probablement avec un immeuble de 8 logements donc la conversion risque de coûter de 30 000 $ à 40 000 $. Il en reste donc beaucoup. 

JPP : Avec une facture de 40 000 $, j’obtiens donc ma conversion, un refinancement de 170 000 $ et tous mes locataires sont convaincus avec de nouveaux baux signés. Tout à l’heure, tu as mentionné un point, est-ce que les locataires vont être dérangés ? 

JFP : Souvent, les locataires sont là depuis longtemps donc nous nous occupons de tout. Il s’agit vraiment d’un projet clé en main. Pour un appartement de grandeur normale, nous arrivons à 7 h le matin et lorsque le locataire revient à 17 h tout est replacé. En général, nous passons maximum une journée par appartement et le résultat final est très propre. 

JPP : Donc je n’ai pas besoin d’en engager un. Est-ce que tous les différents corps de métier peuvent faire le travail ? 

JFP : C’est certain que c’est possible d’économiser si vous avez déjà vos professionnels, mais si vous envoyez votre personnel de maintenance, ils ne pourront pas nous suivre à notre rythme et c’est à ce moment que vous risquez de déranger vos locataires pendant plusieurs jours. Par la suite, la journée que nous prenons par appartement ne compte pas les travaux dans la chambre électrique, car ces derniers n’ont pas d’impact pour le locataire. Si nécessaire, nous installons des génératrices et nous installons le wifi à ce moment-là aussi. 

JPP : De ton côté, tu as monté un beau parc en tant qu’investisseur. C’est la technique que tu utilises lors de tes recherches ? 

JFP : Actuellement, il est rare que j’aille acheter un immeuble qui ne nécessite pas une conversion. Je ne dirai pas non à une belle opportunité, mais en règle générale c’est le levier qui est super intéressant. Oui, la conversion est une grosse dépense, mais cela implique une amélioration et l’ajout de service. Sans la conversion, on ne libère pas d’espace sur le budget du locataire. 

JPP : En ce moment, nous sommes à Québec, mais à ta connaissance est-ce qu’il reste beaucoup d’immeubles à convertir à travers la province ? 

JFP : Il reste beaucoup de mazout encore, nous en avons pour plusieurs années encore à en faire. De plus, si vous cherchez sur internet, vous verrez qu’il est rare pour une compagnie électrique de faire des conversions. Souvent, elles offrent une conversion du mazout vers le gaz ou à l’électricité, mais aux frais du propriétaire. Selon moi, cela n’a pas de sens, car en se dirigeant vers le gaz naturel, l’économie n’est que de 25 %. Don pour répondre à ta question : oui, il y a encore de belles possibilités. 

 JPP : Donc la théorie est assez facile et en pratique, cela semble assez facile aussi. Cela peut paraître gros de se lancer dans un tel projet, mais ce n’est pas si compliqué. 

MH : Qu’est-ce que tu aimerais dire aux gens qui nous écoutent en conclusion ? 

JFP : Premièrement, faites vos calculs à l’aide d’un courtier et puis appelez-nous avant la visite, car le prix aura quand même un impact. J’ai quand même besoin de faire une téléconférence facetime avec vous lorsque vous êtes dans la chambre mécanique. C’est à ce moment que je suis en mesure de vous mettre en confiance et peux vous assurer que le projet est réalisable. Souvent, cela peut nous faire peur puisque c’est une grosse dépense. 

 JPP : C’est donc important de faire vos calculs et passer à l’action. Quand vous savez le montant, de la mise fond, le prix de la conversion et ce que vous serez en mesure d’aller chercher, par la suite ce n’est pas si compliqué. Laissez-nous les calculs plus compliqués et nous pourrons tirer les conclusions avec vous. 

 

 

Rapport de marché 2019

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