Défis à relever dans le marché des RPA pour les prochaines années

François Gagnon: Bonjour à tous, pour cet article, j’ai le grand plaisir de recevoir Hugo Boucher, vice-président exécutif d’Immo 1ère. Il est ici aujourd’hui car l’entreprise est maintenant présente dans le paysage de l’investissement immobilier québécois depuis 25 ans et, depuis quelques années, il y a eu un virage au niveau de la psychologie d’investissement. L’entreprise a commencé à se diriger vers le milieu des résidences privées pour aînés. Nous pourrions donc commencer avec le départ: d’où est venu l’entreprise? 

Hugo Boucher: On se doute que, comme l’entreprise est née en 1991, ce n’est pas né avec moi. Cela a commencé avec deux associés, mon père Serge Boucher et Richard Brasseur, qui ont tous les deux commencé à acheter des immeubles dans un but de fonds de pension. Le tout a grossi année après année pour finalement se retrouver aux alentours de 1200 logements. 

FG: J’ai d’ailleurs eu la chance de travailler beaucoup avec Richard par le passée donc nous en profitons pour le saluer. Est-ce que vos unités étaient réparties un peu partout ou seulement à Montréal? 

HB: Seulement à Montréal. C’est d’ailleurs dans ces années, aux alentours de 2010, que je suis arrivé. C’était le moment où nous commencions à nous propulser et nous professionnaliser un peu plus avec les techniques que nous connaissons tous aujourd’hui. Nous avons commencé à avoir des bureaux et un système informatique. Comme je sortais de mes études en comptabilité, je me suis concentré là-dessus et informatisé le tout. Mon frère s’occupait aussi de la gestion des immeubles. Encore aujourd’hui, cela reste un plaisir de faire grandir une entreprise familiale. 

FG: Parfait donc en 2010 vous avez commencé à mettre des stratégies en place pour faire grandir votre parc. Te rappelles-tu combien vous possédiez d’unités à ce moment? 

HB: Nous étions environ à 1250. Nous venions d’acheter le domaine Salaberry. De mémoire, nous sommes montés jusqu’à 1700 avant de faire un virage vers les RPA. 

FG: C’est donc à ce moment que le changement de philosophie s’est opéré? 

HB: Exact, c’était vers la fin 2011. La première que nous avons acheté était le Domaine des Cascades. Nous nous sommes fait offrir cela un peu par hasard et y avons pensé. En la visitant nous trouvions que cela pourrait être intéressant, mais c’était un domaine que nous ne connaissions pas du tout et que n’avions pas envisagé. Je trouvais que cela pouvait être un beau défi, mais je voulais, dans ce cas, bien connaître le domaine. Je suis donc allé m’asseoir comme DG dans une résidence pendant deux ans afin de bien apprendre comment tout fonctionnait. Nous avons vraiment aimé cela donc nous avons pris la décision d’en acquérir d’autres, mais nous n’avons pas arrêté notre volet multi-résidentiels non plus. Notre idée était de continuer avec les deux branches et, avec le temps, je me suis beaucoup occupé du volet RPA au niveau des opérations. 

FG: Dans les dernières années, nous avons eu la chance de travailler souvent ensemble, nous avons vendu plusieurs de vos immeubles pour pouvoir continuer d’investir dans les RPA. Est-ce que l’on peut réussir à acheter autant d’unités de type RPA seul ou il faut absolument s’associer? 

HB: C’est possible de réussir. Dans notre cas, nous avions une bonne équité et ce qui s’est passé est que sur nos 1700 unités, réparties en 25 immeubles ou complexes, nous en avons vendu environ 500. Nous avons acheté un seul 412 logements sur lequel nous allons construire 50 autres logements en raison des terrains de disponibles. Notre stratégie était donc de réduire le nombre d’immeuble, en conservant le même nombre d’unités, pour simplifier notre gestion. Cela permet d’avoir des gens sur place très compétents, libérer leur temps et leur permettre de s’occuper de nos RPA. 

“Nous regardons plus l’opportunité que l’emplacement car ce qui est bien est le fait qu’il y ait un directeur général en place qui est compétent. Ceci retire la nécessité d’être présent à tous les jours.” – Hugo Boucher 

FG: Nous allons d’ailleurs y venir en détail prochainement. À travers votre croissance multi-logements, vous avez fait affaire avec de grosses pointures comme CAPREIT. Comment cela vous a-t-il servi pour vos transactions dans le domaine des RPA? 

HB: Pour nos RPA nous en avons acheté une au réseau Sélection, une au groupe Allégro, une à Cogir et trois l’année dernière à Chartwell donc je dirais qu’il y a un grand avantage et un grand désavantage. L’avantage est que, comme il s’agit de compagnies sérieuses, les chiffres et informations que nous avons reçus sur l’état de l’immeuble sont fiables, clairs et transparents. Nous n’avons jamais eu de mauvaises surprises car elles ne peuvent pas se le permettre. Le point négatif par contre serait au niveau des délais. Tout est fait de façon plus légale. Il faut donc oublier les balances de prix de vente et être prêt si l’on demande une extension. Les dépôts de centaines de milliers de dollars non remboursable chaque fois qu’une condition est levée tout cela avant d’avoir l’approbation de financement. C’est donc ce côté qui est plus difficile à gérer. Cependant, on sait exactement ce que l’on achète et il est rare que ce genre de compagnie opère sur une gestion à bas budget. Il y a donc une bonne structure de mise en place qu’il faut seulement mettre à notre main.  

FG: Vous avez fait ces grosses transactions et, aujourd’hui, vous êtes au point que vous aviez prévu il y a quelques années c’est-à-dire que vous voulez acquérir d’autres unités RPA. À combien êtes-vous rendus présentement? 

HB: Nous sommes présentement à 10 résidences en 7 ans pour un total d’environ 1500 unités. Notre plan pour la prochaine année est d’acquérir un autre 500 unités et environ 800 au total pour les deux prochaines années selon les opportunités qui se présentent à nous. Nous ne nous limitons pas sur le territoire. L’an passé, nous avons fait trois transactions en même temps et elles étaient réparties à Québec, Drummondville et Outremont. Nous regardons plus l’opportunité que l’emplacement car ce qui est bien est le fait qu’il y ait un directeur général en place qui est compétent. Ceci retire la nécessité d’être présent à tous les jours.

FG: Y’a-t-il des façons dont vous pouvez optimiser une RPA car c’est différent du multi-logements, mais vous avez développé une bonne expertise pendant vos 20 premières années? 

HB: Dans les deux cas il est possible de créer beaucoup de valeur. La recette est la même: il faut bien acheter. Nous avons aussi un modèle de travail pour notre façon de gérer notre personnel dans les résidence car il s’agit d’une entreprise à travers un bien immobilier. Il faut savoir comment bien la gérer à votre façon et la rendre plus rentables car c’est ce qui fera en sorte qu’elle vaudra plus chère. 

FG: Le fait d’être rendu à 1500 unités RPA vous donnent tout de même une certaine notoriété et crédibilité. Tu as été nommé sur le conseil administratif du regroupement québécois des résidences pour aînés ou RQRA.

HB: Exactement, pour les gens qui ne connaissent pas l’organisation, je dirais que c’est la CORPIQ pour les RPA. Ce regroupement existe pour défendre non seulement les intérêts des propriétaires de résidences pour aînés, mais de nos clients et employés par le fait même. L’un ne va pas sans l’autre et cela permet que toute la résidence ait bien. 

FG: Mis à part le besoin criant de résidences, y a-t-il beaucoup d’enjeux dans l’industrie ? 

“Dans un certain sens, nous sommes en compétition avec le système public qui lui a la capacité de payer. Il faut s’enlever de la tête que les propriétaires de RPA font de l’argent sur le dos de leurs employés car ce n’est vraiment pas le cas.” – Hugo Boucher

HB: En effet, il y a 400 résidences qui ont dû fermer, surtout les petites résidences en région, car cela devient difficile avec l’augmentation des coûts et salaires. Nous poussons vraiment là-dessus car il s’agit d’un drame que ces petites résidences doivent fermer. La RQRA met beaucoup d’accent là-dessus et pour trouver un moyen d’équilibrer les revenus et les dépenses. 

FG: En parlant des salaires, on sait que beaucoup de résidences sont présentement en négociation ou renégociation pour leur convention collective, mais je crois qu’un des grands défis que vous avez est la dotation de personnels? 

HB: Exactement, comme dans tous les secteurs manufacturiers du Québec en ce moment, la main d’oeuvre est très difficile à trouver. Dans un certain sens, nous sommes en compétition avec le système public qui lui a la capacité de payer. Il faut s’enlever de la tête que les propriétaires de RPA font de l’argent sur le dos de leurs employés car ce n’est vraiment pas le cas.

FG: Lorsque l’on regarde l’ensemble du marché, selon un rapport de la firme JLR que nous avons reçu en 2017, il faudrait créer 100 000 unités pour maintenir le taux d’offre et de demande actuel d’ici 2030. L’année passée, les experts du forum multi-résidentiel se sont prononcés et parlait d’environ 50 000 à 60 000 unités d’ici 2030. On voit donc que les grands joueurs construisent énormément. De votre côté, allez-vous en construire, en avez-vous déjà construit et comment voyez-vous l’arrivée de ces nouvelles unités? 

HB: Je ne peux pas me prononcer à 100% à savoir si nous allons en construire, mais ce n’est pas dans nos plans à court terme. Pour les grands joueurs que tu as mentionné, on parle d’une clientèle qui a un peu plus les moyens de payer. De notre côté, nous visons une clientèle avec un peu moins d’argent et nous offrons des soins. Nous ne voulons donc pas compétitionner avec les gros joueurs sur le marché. Ils pourraient même construire en face de nous et cela ne nous dérangerait pas trop.

FG: Donc votre entreprise est dans un marché plus abordable et vous contribuez à conservez le modèle des RPA abordables. 

“Le rôle social de la résidence est extrêmement important pour nous et nous prenons très à coeur le bien-être de nos résidents.” – Hugo Boucher

HB: Pour revenir aux chiffres qui seront nécessaires dans les prochaines années, l’endroit où j’ai un noeud est que les coûts de construction de ces unités ne pourront être absorbés que par une clientèle ayant les moyens de payer dans la tranche supérieure. À l’inverse, les ainés dans la partie inférieure sont laissés en plan et, même que, leurs résidences sont celles qui doivent fermer le plus souvent des cas. C’est donc pour cela que je fais partie du RQRA. Nous voulons des résidences qui pourront accueillir toute la société et non seulement les gens qui ont les moyens de payer. 

FG: Le modèle abordable est encore très important pour vous ce qui fait en sorte que vous préférez acquérir des propriétés existantes que d’en construire de nouvelles pour répondre aux besoins de la clientèle ayant un peu moins d’argent. 

HB: Exact et certains ont les moyens, mais veulent vivre dans une résidence plus petite ou avec une ambiance plus familiale. Le rôle social de la résidence est extrêmement important pour nous et nous prenons très à coeur le bien-être de nos résidents. 

FG: C’est tout à votre honneur et cela continue de correspondre aux valeurs de l’entreprise familiale. Vous en êtes maintenant à la deuxième génération et c’est tout à fait d’actualité de maintenir un modèle abordable pour une clientèle qui en a besoin. Pour conclure, qu’est-ce qui va te tenir le plus à coeur au sein de la RQRA dans les prochains mois? 

HB: Ce qui me tient le plus à coeur est que les gens puissent trouver un moyen de rester en région dans leur secteur et aider les plus petites résidences. Les plus gros joueurs comme nous allons pouvoir nous en sortir, mais plusieurs propriétaires sont en difficulté et ont besoin d’aide car autrement il faudra délocaliser les logements à 50 ou 60 km de leur village et c’est une situation qui est très triste pour les aînés.

FG: Il faudra donc trouver une façon de développer un modèle viable pour aider les propriétaires qui supportent tout cela à bout de bras. Merci à Hugo Boucher de nous avoir offert son temps et ses précieux conseils pour l’écriture de cet article ainsi que pour l’entrevue vidéo. L’entrevue est disponible sur notre page Facebook : PMML ou sur notre site web : pmml.ca