Détermination préparation et optimisation

Benoit Larivière | Christian Pomerleau Benoit Larivière Lord, jeune investisseur immobilier, nous explique l’importance d’être entouré d’une équipe de professionnels, Christopher Celestin Drolet, courtier immobilier PMML qui a su mener à terme tout le processus de négociation et vérification et Christian Pomerleau, courtier hypothécaire PMML, qui, de part son expérience a pu mettre en place tout un processus ingénieux de financement afin de surmonter chacun des obstacles qui peuvent apparaitre et atteindre ses objectifs.

DÉTERMINATION, PRÉPARATION ET OPTIMISATION

Avec Benoît Larivière-Lord, Président, Groupe Larivière-Lord inc.

 

« Cela vaut la peine de parfois pousser un peu plus afin de voir ce que l’on peut aller chercher comme financement traditionnel avec les institutions. Le financement privé a ses avantages, mais parfois cela vaut la peine de chercher un petit peu plus loin. » — Benoit Larivière-Lord

Christian Pomerleau : Bonjour, tout le monde ! Pour cet article, je suis avec un jeune investisseur immobilier et nous avons décidé de faire un article à propos des défis que peuvent rencontrer les investisseurs lors de l’acquisition. Il est une personne qui est très motivée et j’ai appris à travailler avec lui et nous avons fait deux financements ensemble. D’ailleurs, Benoit, je serais prêt à dire que les financements que nous avons faits ensemble n’étaient pas vraiment faciles. Est-ce que je me trompe ? 

Benoit Larivière-Lord : En effet, c’était assez ardu. Plusieurs choses ont dû être outrepassées, mais lorsque l’on est bien entouré et que tout le monde s’en va dans la même direction on peut accomplir de belles choses. 

CP : En fait, Benoit est spécialisé et fait beaucoup de recherches dans le secteur de Hochelaga-Maisonneuve et Rosemont pour dénicher de bons deals. Qu’est-ce que tu cherches exactement ? 

BLL : En réalité, je cherche tout le temps sur Centris des immeubles qui sont affichés depuis longtemps et la plupart du temps il s’agit de petits logements ! Je crois que les investisseurs boudent un peu cette classe d’actif là et lorsque je parle de petits logements je parle de lofts, studios, 1 1/2 et 2 1/2. Les gens le savent, ce sont des immeubles plus difficiles à financer, car ce n’est pas tout le monde qui veut se lancer là-dedans. Probablement qu’il n’y voit pas le potentiel que moi j’y vois. Lorsque nous avons commencé ensemble pour les 12 logements sur Sainte-Catherine, il était clair que cela pouvait se louer plus cher que le prix actuel et nous avons réussi à bien tirer notre épingle du jeu. 

« C’était la grosse clé : établir la valeur future. Du moment où les utilités vont être complétées et à quelle vitesse ils vont être remplis pour que l’on atteigne la fameuse performance locative. » – Christian Pomerleau

CP : Quand tu as acheté, c’était un immeuble qui était à moitié vide aussi. 

BLL : Sur 12 logements, il y en avait quatre de vacants et ils étaient complètement inhabitables. Ça a été un gros frein à la transaction, car les prêteurs ne voulaient pas se lancer dans un projet de petits logements ayant besoin d’optimisation avec des petits revenus. Je pense que le fait de travailler le dossier avec toi et l’équipe de courtiers PMML nous a aidés à passer différentes étapes. Nous avions aussi un plan de mis en place.

CP : C’était la grosse clé : établir la valeur future. Du moment où les utilités vont être complétées et à quelle vitesse ils vont être remplis pour que l’on atteigne la fameuse performance locative. C’est un dossier que j’ai travaillé avec toi et nous avons réussi à passer le dossier à la SCHL malgré le fait que, je pense, 150 personnes nous ont dit que nous ne le passerions jamais. Nous avons réussi à le passer, c’était un peu magique. Je ne pense pas qu’aujourd’hui avec la situation que la SCHL vit actuellement nous serions en mesure de faire passer le même dossier. Nous avons réussi il y a 1 an et demi, mais cela ne veut pas dire que nous pourrions le passer aujourd’hui. Nous avons cependant eu plusieurs embûches, entre autres, plusieurs déboursés. 

BLL : Une phase 1 qui a ralenti le dossier pendant plusieurs semaines. 

CP : Qui est devenue une phase 2 et 3 que nous avons refaite 3 fois. 

BLL : Qui a dû être refait, car il n’avait pas été bien fait à la première tentative. Cela aurait été facile, de se décourager dans cette transaction, mais j’avais vraiment l’impression que cela en valait la peine. Nous étions optimistes et nous avons cru que cela allait se rendre.

CP : Un moment donné, ce qui a été agréable aussi dans cette transaction est que, lorsqu’il y avait du découragement, je disais à Benoit que, en une seule transaction, il serait passé à travers presque tous les scénarios imaginables et possibles. Cela a presque failli tomber chez le notaire avec l’étude corporative qui n’était pas faite. 

BLL : Je vous suggère de faire affaire avec un avocat qui le fera pour vous et de ne pas le faire vous-même, car vous arriverez devant le notaire avec les documents nécessaires. 

CP : Ça c’est quand on achète avec une entreprise, parfois il faut faire l’étude de l’entreprise chez le notaire. Par la suite, pour la seconde transaction, elle s’est bien déroulée et tu as augmenté la valeur énormément. Tu as fait passer les loyers de 470 $ à à peu près 800 $, est-ce bien cela ?

BLL : Exact, le plus bas loyer était à 430 $ et il y en avait à 500 $ puis j’ai reloué dernièrement un logement à 800 $. Ce qui est quasiment le double. Honnêtement, nous ne nous attendions pas à ce que ce soit aussi élevé. Actuellement, le marché à Montréal fait en sorte que les loyers peuvent se louer plus cher et surtout pour des loyers qui sont de qualités comme ce que nous faisons. 

« Actuellement, le marché à Montréal fait en sorte que les loyers peuvent se louer plus cher et surtout pour des loyers qui sont de qualités comme ce que nous faisons. » – Benoit Larivière-Lord

CP : Ça aussi je veux te lever mon chapeau, car je me souviens quand j’avais négocié avec la SCHL et que je leur ai envoyé les photos des travaux qui avaient été faits et l’argent qu’ils ont mis dedans, ils ont vraiment travaillé intelligemment. Je me souviens même que le souscripteur de la SCHL m’avait dit que c’était impressionnant le travail qui avait été accompli. D’ailleurs, à cause de cela, j’ai réussi à négocier et obtenir la valeur future tout de suite. 

BLL : Effectivement, c’était un tour de force auquel nous ne nous attendions pas. 

CP : Donc lorsque l’on travaille bien et que l’on travaille en équipe cela fonctionne. Cela t’a par la suite emmené à faire un deuxième achat que nous avons fait ensemble dernièrement avec Christopher de PMML. C’est aussi quelque chose que nous avons fait sur le mode de construction. 

BLL : En effet, j’étais très heureux de la façon dont nous avons construit le financement. Encore des petits logements et un immeuble qui était affiché depuis un an qui n’avait pas attiré l’attention des investisseurs. Lorsque je me suis lancé dans cet deal-là, je savais que j’étais seul. J’ai eu l’occasion de négocier le prix à la baisse après la visite des lieux. Je n’ai pas payé l’immeuble très cher ; mais il ne valait pas très cher non plus. Et avec le prêt de construction cela m’a permis d’amener mon projet à terme et l’investir pour avoir un produit qui sera 100 % rénové. 

CP : Je me souviens, tu avais débuté avec un modèle plus axé vers les prêteurs privés suggéré par un autre courtier et lorsque tu es revenu me voir, nous avons regardé les délais qu’ils restaient et avons réussi à renégocier un nouveau délai. Cette renégociation a permis (au lieu d’y aller en prêt privé et de payer de gros frais d’entrée et un gros taux d’intérêt, même si cela avait pu être plus rapide) d’y aller avec un taux de construction, dont un taux beaucoup plus bas. Et tu n’as pas eu de frais d’ouverture de dossier.

BLL : Mon risque diminue aussi énormément. Je ne pouvais pas espérer mieux. C’est comme si j’avais un prêt privé, mais à un taux d’environ 4 %. Donc cela vaut la peine de parfois pousser un peu plus afin de voir ce que l’on peut aller chercher comme financement traditionnel avec les institutions. Le financement privé a ses avantages, mais parfois cela vaut la peine de chercher un petit peu plus loin pour voir ce que l’on peut aller chercher comme produit financier. 

CP : Excellent, donc je crois que l’essentiel dans tout cela est d’être entouré de la bonne équipe, de choisir de bons spécialistes, mais aussi être organisé. D’ailleurs, je te félicite, car tu as toujours eu une très bonne organisation. Ce qui était plaisant de travailler avec toi est que lorsque j’avais besoin de quelque chose tu me l’envoyais très rapidement. La communication était très rapide et c’est souvent à ce niveau que cela freine et ça ralenti donc je veux te remercier pour cela. Vous avez donc une nouvelle corde à votre arc afin de savoir comment optimiser les petits immeubles et faire de l’argent là-dedans. J’ai bien hâte à la troisième transaction.

 

Rapport de marché 2019

Indicateurs de marché, conseils d'investissement et de financement.

L’objectif de ce rapport est de vous fournir des statistiques et du contenu de qualité afin que vous soyez en mesure de passer rapidement à l’action dans vos transactions.