Entrevue avec Éric Desroches: Suivre son Instinct

PM: Bonjour à tous, pour ce nouvel article, j’ai la chance d’avoir avec moi Éric Desroches. Il est une personne qui, selon moi, peut nous apprendre beaucoup. Il est un investisseur à succès en immobilier, mais avant tout, je trouve qu’il a une belle approche en immobilier. On pourrait dire qu’il effectue de l’investissement avec une conscience sociale. Je vais donc le laisser se présenter et partager avec nous dans quel secteur il évolue.

ED: Je suis investisseur immobilier depuis l’âge de 18 ans avec le même partenaire et, parallèlement à cela, je suis dans la gestion de l’entreprise familiale. L’immobilier est un domaine qui m’a interpellé dès mon jeune âge car j’aimais l’architecture et le design et c’est à partir de cela que mon intérêt a continué de grandir.

PM: Tu mentionnes avoir eu un intérêt pour l’architecture et le design, mais quel a été ton premier achat immobilier et comment s’est il présenté à toi?

ED: C’était assez intéressant, nous faisions de l’aménagement paysager et la première cliente que nous avons eu a dû partir en résidence deux ans plus tard. Elle nous a demandé de déménager sa maison et, lorsqu’est venu le moment de payer, je lui ai seulement dit que je désirais être le premier à pouvoir faire une offre d’achat sur sa maison. Il s’agissait d’un petit bungalow dans le secteur de Saint-Vincent-de-Paul à Laval et finalement nous avons acheté la propriété sans trop savoir ce qu’était l’immobilier. La seule chose que nous savions était que l’on avait un grand désir et cela vibrait à l’intérieur de nous lorsque l’on regardait ce projet. À 18 ans nous avons dit oui et nous faisions les rénovations après les heures d’école et durant les fins de semaine. Nous avons fait la transaction à l’intérieur d’un mois et cela a pris deux semaines pour la vendre. Ce fut un projet qui était vraiment plaisant pour nous car nous partions de zéro avec la maison et nous la rénovions au complet.

PM: Comme premier achat, est-ce que cela se situait plus au niveau de l’apprentissage ou ça a tout de même été payant?

ED: Nous avons fait 40 000$ en un mois donc cela nous revenait à 20 000$ par personne et nous étions encore à l’école. C’est à ce moment que nous avons réalisé que les projets pouvaient être très plaisants et que, économiquement, cela pouvait être très rentable.

PM: Parfait et quel a été ton premier achat de multi-logements?

ED: Nous avons fait plusieurs achats de duplex ou triplex au départ, mais le premier que nous avons gardé a été un quadruplex à Montréal qui était une reprise de finance. À la base, il avait déjà du sens économiquement et, par hasard, après six mois, trois des quatres locataires ont quitté donc cela nous a permis d’augmenter les revenus de façon assez significative en effectuant quelques travaux. En six mois environ, nous avons pu aller chercher environ 200 000$ d’équité sur cette transaction.

PM: C’est intéressant car les chiffres te donnent envie de voir toujours de plus en plus grand. Quel a été ton premier achat de plus de 6 logements?

ED: Ça a été deux immeubles à St-Hyacinthe, un 15 logements et un 23 logements que nous avons achetés simultanément. Nous avons choisi St-Hyacinthe car l’opportunité s’est présentée et les chiffres avaient du sens. C’est la première fois que nous nous lancions dans un plus gros projet, mais le nombre de porte était assez élevé pour que le voyagement en vaille la peine. Nous avons aussi remarqué qu’il y avait de belles opportunités pour rénover les logements et faire du développement.

« Maintenant, nous regardons simplement si nous allons avoir du plaisir à faire le projet. Si nous avons un wow et allons être en mesure d’assister les clients présents dans l’immeuble. » – Éric Desroches

PM: Parfait alors lorsque tu regardes un immeuble, que dirais tu est le plus important pour toi?

ED: Au départ, lorsque nous avons commencé avec les flips, nous regardions beaucoup le potentiel, surtout au niveau de la rénovation et que l’on puisse avoir une vente assez rapide. Suite à cela, dans le multi-locatifs, je dirais le potentiel. Je ne crois pas que regarder les loyers actuels était un bon indicateur. On se fiait au taux du marché pour un beau logement, bien rénové et si cela avait du sens avec la situation. Nous regardions aussi le rayon pour voir si cela se faisait bien au niveau de la gestion et si le potentiel était présent. Maintenant, nous regardons simplement si nous allons avoir du plaisir à faire le projet. Si nous avons un wow et allons être en mesure d’assister les clients présents dans l’immeuble. Il s’agit de voir ce qu’on peut apporter aux occupants. Par exemple, si la majorité d’entres eux sont des familles et que les murs de l’entrée sont bruns ou gris ce n’est pas très invitant. Il s’agit simplement de créer une atmosphère afin que les gens aient une belle impression lorsqu’ils rentrent chez eux afin d’élever leur niveau de bien-être et le plaisir qu’ils ont à demeurer à cet endroit. C’est le point que j’emmenais lors d’une conférence qui est d’emmener son unicité dans chacun des immeubles. Si une personne est un grand partisan de hockey, rien ne l’empêche de bâtir l’image de son immeuble autour de sa passion pour le hockey. Par après, il est certain que quelques personnes, dans le secteur où se trouve l’immeuble, vont partager la même passion.

PM: Lorsque tu trouves ces immeubles et que tu sais que tu as un projet qui a du potentiel, as-tu une technique particulière de négociation?

ED: Le meilleur conseil que je puisse donner est de personnellement aller s’asseoir avec le vendeur. Surtout aujourd’hui, dans l’ère numérique, il est facile d’envoyer une promesse d’achat en 15 secondes, mais cela a très peu de valeur. La relation interpersonnelle que nous allons développer avec le vendeur peut faire toute la différence. Cela nous permet de bien cibler quel est son besoin car ce n’est pas vrai que les gens ont seulement besoin de l’argent en vendant leur immeuble.

PM: Entièrement d’accord, les vendeurs posent souvent énormément de questions à savoir quel type de clients nous avons pour leur immeuble et la question derrière tout ça est de savoir s’ils vont garder le personnel et les locataires en place. Les gens ont presque une vision où il faudrait choisir l’acheteur parfait. C’est certain qu’ils vont tenir compte du prix, mais aussi choisir la bonne personne. C’est pourquoi, lorsque nous présentons une offre d’achat, les gens nous posent énormément de questions sur l’acheteur potentiel.

ED: En lien avec cette discussion, lorsque nous sommes entrepreneur, investisseur ou qu’il s’agisse d’une autre sphère de notre vie, être en mesure de sentir une opportunité et être en mesure de développer une relation a beaucoup à jouer sur ce que l’on peut appeler la négociation. C’est à ce moment que nous allons voir les enjeux du propriétaire au niveau des délais, du prix, la raison de la vente et comment nous pouvons l’assister à travers le processus. Ce sont tous des choses qui font en sorte que tout le monde sera en mesure de prendre de l’expansion suite à la conclusion de l’achat et c’est ce que nous aimons faire. Donc si j’avais un conseil à donner ce serait de prendre le temps d’aller s’asseoir et d’expliquer votre projet. Vouloir tout cacher ou jouer un jeu peut fonctionner, mais, personnellement, je ne crois pas que ce soit la façon de faire qui ait le plus gros potentiel.

« La relation interpersonnelle que nous allons développer avec le vendeur peut faire toute la différence. Cela nous permet de bien cibler quel est son besoin. » – Éric Desroches   

PM: C’est un bon point que tu emmènes car je viens d’effectuer une transaction avec Frédéric Aubry et je me rappelles, au début de la transaction, il a dévoilé complètement son jeu au vendeur en lui disant ce qu’il allait faire et comment il allait optimiser l’immeuble. Il n’avait pas peur que le vendeur prenne son idée pour la mettre en place lui-même car les gens sont rendus à un autre niveau lorsqu’est venu le temps de vendre. Le fait d’ouvrir son jeu a donc mis le vendeur en confiance et, malgré tous les problèmes que nous avons rencontrés durant la transaction, aucun n’étaient entre le vendeur et l’acheteur.

ED: Exactement, les gens ont souvent peur de dévoiler leurs idées car ils croient que quelqu’un va le faire à leur place alors que, au contraire, lorsque le propriétaire voit l’énergie que vous emmenez et où vous voulez emmener l’immeuble, cela permet de mettre les gens en confiance puisqu’ils ont souvent développé un attachement émotionnel à leur immeuble. Selon moi, il s’agit de la plus belle façon d’avoir une transaction.

PM: Maintenant quel serait ta plus belle transaction?

ED: Les deux transactions seraient la première et la dernière. La première car nous avons fait un pas en avant dans l’inconnu. Par inconnu on peut parler d’immobilier, mais on peut parler de n’importe quel secteur de notre vie. Quand quelque chose nous tient à coeur ou quelque chose qui nous fait vraiment vibrer, l’important est de ne pas se bloquer avec nos peurs et nos jugements. En ce qui me concerne, cette première étape a été faite en immobilier. J’en suis très fier, car je crois que chaque personne faisant un pas en avant aura les ressources nécessaires pour atteindre ses buts. La dernière est un terrain que nous louons avec un camp de vacances.

PM: Certains ont peut-être vu des publications sur les médias sociaux, mais peux-tu nous partager quel est ta vision avec ce projet?

ED: Je vais tenter de résumer tout ça et faire une histoire courte. Il y a un peu plus de deux ans, j’ai reçu l’information qu’un terrain serait potentiellement à vendre. C’est un terrain qui est occupé par un camp de vacances à St-Hyppolite et il s’agit probablement du plus gros terrain sur le bord d’un lac navigable dans les basses Laurentides. La première fois que j’ai été marché sur le terrain, j’ai eu un wow instantané. Le lac est superbe et je crois que beaucoup de gens ont été sur ce terrain car cela fait 90 ans qu’il y a un camp à cet endroit. Il y a deux ans, c’était difficilement pensable pour moi de songer à faire l’acquisition de ce terrain car il y avait plusieurs de lumières rouges autant au niveau du projet qu’au niveau personnel. J’avais mes propres limites dont la peur et le jugement qui sont venus. J’ai traversé une grande gamme d’émotions et, pendant ce temps, une série d’événements ont fait en sorte que le terrain n’était pas prêt à être acheté. Tout cela a fait en sorte que les choses se sont finalement alignés, il y a deux mois, pour qu’on puisse finalement en faire l’acquisition deux ans après avoir visité le terrain pour la première fois. Cela a donc pris deux ans, après avoir semé la graine, pour que quelque grandisse. La seule chose est que, si j’avais voulu aller de l’avant avec des objectifs précis en étant inflexible, je l’aurais peut-être acheté, mais je n’aurais probablement pas eu les mêmes conditions. Ça a donc demandé de la sagesse et d’être conscient de tout ce qui se passait autour de la transaction. C’est un projet avec un camps de vacances que l’on veut conserver. Nous n’en faisons pas l’opération, mais la location donc actuellement nous sommes en train de redonner un peu d’amour à ces bâtiments. Il y a presqu’un kilomètre de plage sur le bord du lac alors il s’agit effectivement d’un assez grand terrain. C’est pour cette raison qu’il est important de prendre le temps d’y aller et voir quel sera le plus haut potentiel pour cet endroit. Au lieu de bâtir un projet immobilier conventionnel, je crois que le terrain a beaucoup plus de valeurs en accueillant des gens et les ramener à ce qui les fait vibrer.

« En réalité, de l’immobilier est seulement de l’espace. Tout est de l’immobilier et ce qui est intéressant est la façon dont on définie l’espace. » – Éric Desroches

PM: Ce que tu mentionnes est important car le fait d’acheter le terrain, avec le camp, être en mesure de voir autre chose que uniquement subdiviser et aller chercher le pied carré le plus payant est ce qui est intéressant lorsque l’on atteint un certain niveau en immobilier. On peut se permettre d’y aller avec une conscience un peu différente puisque l’on sait que le potentiel est présent et qu’il est possible de faire autre chose entre-temps qui va emmener beaucoup plus.

ED: Ce qui arrive souvent est qu’il ne s’agit pas d’une question de stade en immobilier, mais d’une question d’état d’esprit. Souvent, quand nous sommes dans le manque nous en avons besoins de toujours plus donc nous essayons de tout rentabiliser et aller chercher le dollar à gauche et à droite sans trop savoir ce que l’on fait. Actuellement, ce projet permettra de créer, par les gens qui vont s’y trouver, les échanges qui s’y produiront et les projets qui s’y développeront, beaucoup plus de richesses que de simplement morceler le terrain qui serait, à la base, une transaction très lucrative.

PM: C’est important de mentionner cela, car c’est au-delà de l’argent et ce que tu vas faire avec ça va être intéressant.

ED: On voit souvent l’immobilier comme du multiplex, du locatif, du morcellement de terrain alors, qu’en réalité, de l’immobilier est seulement de l’espace. Tout est de l’immobilier et ce qui est intéressant est la façon dont on définie l’espace. C’est ce qui fait en sorte qu’en ce moment nos oeillères sont assez ouvertes et que nous ne nous sentons pas dans l’obligation d’obtenir un rendement dès maintenant. La raison d’être du site devient de plus en plus claire. Maintenant pour ce qui va en découler en terme de bâtiments et d’infrastructures je ne suis pas encore rendu là. Souvent, lorsque l’on développe, nous avons une conscience assez court terme. Dans notre cas, nous voulons ce site pour 25, 50 ans ou même à vie. Je crois donc qu’il est important de prendre le temps de bâtir un projet qui va être à notre image et de l’emmener de la bonne façon.

PM: Exactement et, en bout de ligne, lorsque l’on est moins pressé, l’équité se développe de façon importante car le même terrain, dans 25 ou 50 ans, s’il n’est pas morcelé ou vendu, aura une valeur extraordinaire. En terminant as-tu des conseils ou une erreur que tu as fait que tu voudrais partager avec les gens?

ED: L’erreur pour moi a été de me lancer dans des projets où l’instinct n’y était pas et qui était simplement pour continuer d’être en mouvement. Souvent ce sont ces projets qui ont amené beaucoup de contractions ou des projets dans lesquels nous n’étions pas alignés avec qui nous sommes. Par exemple, nous avions acheté des terrains dans les Laurentides et les avons revendus après les avoir morcelés et, lorsque nous avons voulu commencer la construction, nous avions mal fait notre analyse de marché et avons été obligé de louer au lieu de vendre. Je dirais donc bien connaître son marché, être patient et être aligné avec que l’on veut vraiment.

PM: Comment vois-tu le marché dans les prochaines années?

ED: Le marché subit, en ce moment, beaucoup de transformations donc cela devrait être plaisant à suivre. En ce moment, si l’on parle du locatif, je crois que les gens vont s’identifier à des immeubles et à une qualité de service par les propriétaires. Les propriétaires, de leur côté, devront emmener qui ils sont et offrir quelque chose de bien à leurs locataires car ils ne pourront plus compter simplement sur la hausse des prix pour justifier un bon investissement. Je crois que c’est l’habileté à bien gérer un immeuble qui fera en sorte qu’une personne sera en mesure de bien se démarquer du marché. Avec les taux d’intérêts qui semblent vouloir augmenter et la stabilité des prix, c’est le meilleur moment pour emmener qui l’on est et se démarquer.

PM: Souvent, en passant dans les quartiers, on remarque les immeubles qui ont été rénovés de la même façon et qui ont le même style donc on voit facilement les propriétaires qui ont commencé à développer un style avec leurs immeubles. Merci beaucoup à Éric Desroches de nous avoir offert son temps et ses précieux conseils pour l’écriture de cet article ainsi que l’entrevue vidéo. Je crois que les gens ont beaucoup à apprendre de la façon dont tu penses en immobilier. L’entrevue est disponible sur notre page Facebook : Patrice Ménard – Multi-logements ou sur notre site web : patricemenard.com