Entrevue avec Jean-Philippe Claude

PM: Bonjour à tous, pour ce nouvel article, j’ai la chance d’avoir avec moi Jean-Philippe Claude, investisseur à succès, coach pour le Club investisseurs immobilier du Québec et également responsable de la division anglophone du Club. Nous sommes présentement au Costa Rica lors de la Semaine des Millionnaires organisée par le Club avec 136 investisseurs immobiliers. Je tenais à inviter Jean-Philippe pour qu’il nous partage son parcours et ses bons coups donc je le laisse s’introduire.

JPC: Je ne suis pas né investisseur immobilier, je suis ingénieur de formation. Je sais que certaines personnes ont de la famille qui était impliquée ou connaissaient des gens, mais ce n’était pas mon cas. Le début de mon cheminement a été d’aller chercher un BAC en ingénierie mécanique et, ce qui a fait le changement dans ma carrière, est que j’ai eu la chance d’avoir une soeur qui a beaucoup voyagé donc cela m’a donné le goût du voyage et je suis parti 4 mois en Asie. À mon retour, je ne voulais pas travailler 40 heures par semaine, ou du moins, avoir une certaine liberté, donc cela a commencé à allumer des flammèches et j’ai commencé à rechercher les types d’investissements qui pourraient me permettre cette liberté. Lorsque j’étais plus jeune, j’avais commencé à investir en bourse, mais bien sur c’est cyclique et je n’avais pas toutes les connaissances nécessaires et, à la fin, la personne faisant de l’argent est la personne assise devant son ordinateur à la bourse avec les connaissances. J’ai aussi vu mes parents avoir une entreprise dans le domaine du vêtement et je les ai vu travailler très fort donc j’ai éliminé cette option. Ce qu’il me restait était l’investissement immobilier. Cela me permettait de bâtir un revenu passif et une équité sans devoir être attaché à un seul endroit.

PM: Avais-tu un modèle là-dedans?

JPC: Non je n’avais aucun modèle dans le milieu. Un de mes cousins m’en a parlé rapidement et c’est tombé à un moment dans ma vie ou je devais m’acheter une propriété. Avec le mindset de l’immobilier, j’ai décidé d’aller vers un triplex plutôt que d’acheter une maison ou un condo.

PM: Y’a-t-il quelque chose qui a provoqué l’arrivée de l’immobilier dans ta vie?

JPC: J’ai fait les deux premiers cours du Club, lu le livre de Jacques Lépine, suivi le cours Immo 101 donc cela a déclenché mon goût pour l’immobilier et l’achat du triplex a continué ce processus.

« J’ai aussi hésité au départ à mettre de l’argent en formation, mais, même si une formation coûte 4000$, cela peut être gagné en un instant. » – Jean-Philippe Claude

PM: Donc tu as eu l’intelligence de te diriger tout de suite vers un triplex et non vers une maison ou un condo?

JPC: Exactement, toujours dans l’optique d’avoir un revenu passif, même si le triplex était assez minime. Il s’agissait tout de même d’un bon départ. Cela a été une très belle école car j’ai commencé à gérer des locataires, dont un locataire à problèmes, car l’ancien propriétaire avait emménagé dans un des logements. Un de mes amis qui faisait de l’investissement immobilier, lorsqu’il m’a visité m’a dit que je pourrais construire un bachelor au sous-sol. De là a découlé ma première optimisation en immobilier. Il s’agissait d’ajouter un logement. Ce n’était pas du tout planifié, mais je me suis beaucoup impliqué donc j’ai vraiment fait mes dents. Cela a été ma petite école de location et gestion de locataires. 

PM: C’est donc comme ça que l’immobilier est arrivé dans ta vie. Par la suite, quel a été ton premier achat de multi-logements?

JPC: La vie a fait en sorte que, à un certain point, j’ai voulu reprendre l’entreprise familiale et j’ai déménagé dans un duplex. J’ai fait ce que je considère comme une erreur en conservant mon quadruplex car ce n’était pas assez pour me payer un concierge ou une compagnie de gestion. Lorsque j’ai déménagé, j’ai donc dû m’occuper de cet immeuble et cela a été plutôt difficile. Un de mes bons coups a donc été de le vendre.

PM: Pourquoi dis-tu que cela a été une erreur de le garder?

JPC: Dans l’optique où je considérais l’immobilier comme un revenu passif, dans ce cas-ci, je devais m’occuper des locataires. Je me souviens très bien, j’étais en train de souper avec ma famille lorsque j’ai reçu le fameux appel de la toilette brisée. Cela a cependant été une des bonnes choses qui m’est arrivée car cela m’a fait réaliser que je ne me dirigeais pas dans la bonne direction donc je m’en suis débarrassé par la suite. Beaucoup d’investisseurs immobiliers arrêtent leur carrière lorsqu’ils font face à la même situation, mais de mon côté, j’ai vendu pour me retourner et faire mon premier achat à Sainte-Hyacinthe.

PM: Pour mettre les gens en contexte, dans quelle région était situé tout cela?

JPC: Mon triplex était à Montréal, dans le secteur Ahuntsic et mon duplex était à Vaudreuil-sur-le-Lac donc il s’agissait d’une distance de 40 minutes en voiture. J’ai donc vendu et ai acheté une offre d’achat à Sainte-Hyacinthe pour un 17 logements en piteux état. Cependant, j’avais assez avec ma mise de fonds pour aller acheter et j’avais un concierge. Pour moi, c’était le bonheur car je venais d’augmenter significativement mes revenus avec la même mise de fonds. Je n’avais pas nécessairement la plus value de Montréal, mais j’avais un concierge sur place donc j’avais une personne qui était toujours sur les lieux.

PM: Cela t’a donc permis de faire un premier pas vers l’immobilier passif, dans une certaine mesure, car rien n’est complètement passif, mais lorsque l’on regarde tout ça, tu es passé de Montréal, à Vaudreuil puis Sainte-Hyacinthe.

JPC: En effet, je me suis promené. Je dis au Club de faire attention et tenter de se concentrer sur un secteur, mais les opportunités se sont présentées de cette façon. Les parcours ne sont jamais parfaits, mais en bout de ligne cela s’est avéré être une bonne stratégie.

PM: C’était donc ton premier achat de multi-logements, est que tu l’as encore?

JPC: Non, car nous avons eu un incendie majeur avec une grosse bataille au niveau des assurances, mais j’en suis sorti vraiment gagnant. Heureusement, personne n’a été blessé, mais autrement je l’aurais probablement conservé.

PM: Vous n’avez donc rien reconstruit?

JPC: Non, j’aurais pu, mais le dossier m’avait demandé tellement d’énergie que nous avons décidé de passer à autre chose.

« Il s’agit de comment je peux optimiser mon temps et, en déterminant combien je peux en faire par année, c’est à ce moment que je détermine quelle transaction a été la plus profitable. » – Jean-Philippe Claude

PM: Parfait, quel a été ton deuxième achat?

JPC: À ce moment, j’ai frappé le mur que tout le monde frappe tôt ou tard: la mise de fonds. J’avais passé ma petite mise de fonds du triplex donc je n’avais plus d’argent. Cependant, une opportunité avec du potentiel est apparue lorsque je travaillais sur mon 17 logements et, en la voyant passer, je me suis dit que je ne pouvais pas attendre que ma mise de fonds soit disponible. J’ai donc contacté des amis en leur disant que j’avais besoin de 120 000$ pour effectuer cet achat et, naturellement, je suis allé vers un partenariat 50/50 où j’ai dit à mon ami qu’il fournira 100% de la mise de fonds pour 50% d’équité et je m’occuperais de l’immeuble. Tout s’est très bien passé et, au bout d’un an, lors du refinancement, j’ai été en mesure de rembourser le 120 000$ à ce partenaire.

PM: Quel a été ton prochain projet par la suite?

JPC: J’ai commencé à regarder plus près de chez moi car c’est toujours plus agréable d’être plus près de chez soi et nous avons trouvé une autre propriété un peu particulière. Il s’agissait d’un 10 logements et elle était à demi incendiée. 6 unités étaient intactes et les 4 autres ont été ravagées par le feu, mais cela s’arrêtait à un mur coupe-feu. La force là-dedans a été de creuser un peu plus loin et se poser des questions car, comme il s’agissait d’une petite ville, reconstruire 4 unités n’était pas particulièrement rentable. J’ai donc appelé la ville pour demander si je pouvais simplement les démolir et convertir l’immeuble en 6 logements. Après un peu de travail, nous avons eu une note de la ville pour nous dire que c’était faisable.

PM: Et pourquoi as-tu pris la décision de les démolir plutôt que de les reconstruire?

JPC: La propriété était amputée du fait qu’une partie était brûlé donc nous l’avons payée en conséquence. Et, à l’époque, je n’avais pas les capacités pour reconstruire du neuf. De plus, il ne s’agissait pas d’un secteur où le neuf était nécessairement rentable.

PM: Tu as donc payé le prix d’un 6 logements et tu ne voyais pas la plus value à court terme ou, du moins, cela ne permettait pas de supporter les loyers par rapport aux coûts de construction?

JPC: Exactement et comme j’achetais l’immeuble, les assurances avaient déjà dédommagé l’ancien propriétaire. Il s’agit relativement d’une petite transaction, mais nous nous sommes beaucoup amusé là-dedans lors de la démolition et, au final, cela a été profitable. Nous avons fait un bon gain en équité.

PM: Je sais que tu en a fait plusieurs car j’ai eu la chance de voir la conférence pendant laquelle tu nous racontais ton parcours. Peux-tu nous dire quel a été ton meilleur coup?

JPC: C’était dans les derniers et, pour moi, le meilleur coup sera toujours celui où j’ai mis le moins de temps par rapport à ce que cela m’a rapporté. Dernièrement, un de mes amis, qui est constructeur dans ma région, m’a approché et m’a dit qu’il avait besoin de 500 000$ d’ici une à deux semaines ou bien il allait perdre sa promesse d’achat et cela faisait deux ans qu’il travaillait sur le dossier. C’est donc à ce moment que la puissance des contacts est entrée dans ma vie. Je me suis retourné pour analyser la transaction et ai pu dire à mes investisseurs qu’il s’agissait d’une bonne transaction. Nous avons négocié 25% d’équité sur deux 9 logements neufs.

« Je dois donc absolument maîtriser ma gestion de temps. Tout le monde a 24 heures dans une journée et c’est le temps qui est notre ressource la plus précieuse. » – Jean-Philippe Claude

PM: Il s’agit donc de ton meilleur coup car tu as pu récupérer ta mise de fonds au départ?

JPC: Nous sommes en train de le faire, nous venons de terminer le premier 9 logements et allons entrer dans les phases de refinancement. Cependant, pour moi, le meilleur coup est toujours dans l’optique du temps investi et le retour que cela va me donner. Il s’agit de deux 9 logements qui sont évalués chacun à 1.3 millions et j’ai réussi à aller chercher 25% d’équité là-dedans. Pour moi c’est du bonbon car j’ai simplement réuni deux personnes et ce n’est pas moi qui était en train de faire le travail. Je pourrais donc faire des transactions de ce genre une fois par semaine alors que des optimisations me prennent un peu plus de temps. Pour moi la formule est de voir combien vous avez fait de levier sur votre temps.

PM: Donc, une transaction pour laquelle tu pourrais faire 3 fois le profit, mais qui t’aurais demandé 5 fois plus de temps serait, pour toi, une moins bonne transaction?

JPC: Pas dans mon cas, car il s’agit de comment je peux optimiser mon temps et, en déterminant combien je peux en faire par année, c’est à ce moment que je détermine quelle transaction a été la plus profitable. J’ai fait plusieurs types de transactions, mais celle-ci est particulièrement alléchante car je pourrais en faire une par semaine.

PM: Petite parenthèse lorsque l’on parle du temps, combien as-tu d’enfants ?

JPC: J’ai trois enfants et ma conjointe en a quatre. Je dois donc absolument maîtriser ma gestion de temps. Tout le monde a 24 heures dans une journée et c’est le temps qui est notre ressource la plus précieuse.

PM: Si tu avais quelque chose, ou une transaction que tu ferais différemment, qu’est-ce que ce serait?

JPC: Il ’est arrivé d’effectuer une transaction dans laquelle j’ai transformé deux étages commerciaux en logements résidentiels et j’ai sous-estimé la force du réseautage en ne partageant pas assez ma transaction. Je suis allé dans cette transaction dans le privé du début à la fin, avec 12% d’intérêt, et, en parlant avec un de mes amis, j’ai appris que j’aurais pu embarquer dans un prêt rénovation Desjardins donc cela m’a coûté cher. J’aurais été au moins 30 à 40 000$ plus riche. D’ailleurs, j’aimerais le dire aux gens, car j’ai aussi hésité au départ à mettre de l’argent en formation, mais, même si une formation coûte 4000$, cela peut être gagné en un instant.

PM: Exactement, c’est ce que nous faisons Sanaa et moi lorsque nous allons dans un événement. Nous cherchons seulement deux ou trois éléments que nous allons pouvoir appliquer par la suite. Maintenant, as-tu un conseil pour les gens qui commencent?

JPC: Tu dois l’entendre souvent, mais la plupart du temps, les gens s’arrêtent à ce qui est listé. Les gens ne vont pas plus loin pour voir le potentiel et voir où il est possible d’emmener l’immeuble. Arrêter de voir juste le listing et étudier l’environnement.  Reconnaître le potentiel et ne pas s’arrêter à ce qui est affiché. Arrêter aussi de vous limiter dans les mises de fonds. J’ai commencé avec 20 000$ dans mes poches qui a grandi graduellement. Plusieurs opportunités de partenariat sont disponibles.

PM: Nous sommes présentement en transaction ensemble avec François Gagnon de notre équipe, mais qu’est-ce qui s’en vient prochainement pour toi?

JPC: Je dirais que nous étions plus en mode stabilisation et maintenant nous regardons pour nos prochaines acquisitions. Il y a aussi une optique de maisons de vacances où nous aimerions faire de la location court terme. Donc nous gardons toujours l’optique d’investissement.

PM: Excellent, as-tu un petit mot pour la fin?

JPC: Je vais le répéter encore une fois, mais formez-vous et garder votre vision sur le retour sur investissement que cela va vous rapporter.