Entrevue avec Me Josée Gagnon: Importance des Vérifications

PM: Bonjour à tous, pour ce nouvel article j’ai la chance d’avoir avec moi Maître Josée Gagnon de Gagnon et associés. Aujourd’hui nous allons aborder le sujet de la Régie du logement. Maître Gagnon est une avocate en droit immobilier et en droit locatif spécialisée avec la Régie du logement. Nous allons aborder le côté transactionnel, lorsque nous sommes propriétaire et ce qu’il est important d’aller vérifier. Nous allons parler des loyers de faveur, de cannabis et de ce qui peut arriver en cours de transaction lorsqu’un événement inattendu survient. Donc, en commençant, je vais laisser Josée se présenter pour nous donner un aperçu de son historique.

JG: Je travaille au niveau immobilier depuis 1991 et j’ai commencé sur la Rive-Sud en 1990 avec une autre entreprise qui était, elle aussi, une association de propriétaires, donc j’ai toujours représenté des propriétaires d’immeubles. Maintenant, nous sommes très présents à la CORPIQ et, depuis 1997, nous avons une entente de partenariat avec l’association et tout fonctionne très bien. Nous sommes toujours très présents à toutes les assemblés et conférences. Nous avons le souci de bien représenter les propriétaires d’immeubles et c’est notre spécialité. Nous sommes spécialisés en droit locatif et tous nos avocats au bureau travaillent à la Régie du logement pour représenter les propriétaires d’immeubles. Nous faisons également du droit civil et immobilier.

PM: Cela fait toute la différence car lorsque l’on se retrouve devant des cas un peu plus complexe, il est important d’avoir des gens qui font uniquement cela et qui connaissent les rouages de la Régie. Lorsque l’on achète un immeuble et que vient le temps du processus de vérification diligente on doit étudier les baux donc il y a toujours beaucoup de documentation à étudier. As-tu quelques conseils à nous donner?

JG: Beaucoup de personnes nous posent la question afin de savoir comment maximiser leur investissement et ce qu’ils doivent faire avant d’acheter. Je suis certaine qu’une des parties du travail de ton équipe est de vérifier les baux et s’il y a des jugements à la cour ou s’il y a des particularités. Ce sont des choses qu’un propriétaire doit vérifier car, lorsqu’il a acheté, il a acheté et cela vient avec les contrats qui ont été signés et les problèmes qui étaient déjà préexistants sur l’immeuble. Je pense aussi qu’il est important d’avoir en sa possession les livres de dépôts pour confirmer l’information car il y a des histoires d’horreur où les gens achètent des immeubles avec des baux et, sur un document à part, les locataires avaient tous un rabais de 250$ par exemple.

PM: C’est pour cela que la contre vérification est très importante. Maintenant, nous avons mentionné le loyer de faveur et, comme il s’agit de quelque chose d’assez fréquent lors d’une transaction, y’a-t-il des indices permettant de détecter cela et comment être certain qu’il s’agit bien d’un loyer de faveur?

JG: C’est une excellente question. Selon moi, la chose la plus frappante est le comparable. C’est-à-dire que, pour un loyer situé sur le même étage et qui est de la même grandeur, il y a une différence de prix très importante. En vertu de la loi, on doit regarder certains critères dont: s’il s’agit d’un parent, d’un ami, un employé ou bien est-ce que l’ancien propriétaire était un soutien de ce locataire? (Parent ou enfant) Est-ce que cela a été transmis en succession et si la gestion était inadéquate? Ce sont tous des critères que l’on doit regarder.

PM: Il ne faut pas remplir toutes ces conditions, mais bien l’une d’entre elle?

JG: Exactement et la chose la plus importante est que ceci doit être fait, par le propriétaire, à la première occasion qu’il a de renouveler les baux. Il est possible d’aller devant la Régie et présenter le cas comme quoi ce locataire a un loyer de faveur, mais l’important est d’effectuer le changement au courant de la première année. Il n’est plus possible de le plaider après la première année, le propriétaire pourra être vu comme ayant accepté tacitement cette condition.

« Il est important, lors de l’achat d’une succession, de bien effectuer notre vérification, lors de la vérification diligente, car si l’on remarque un loyer qui est un loyer de faveur on doit pouvoir déterminer si l’ancien propriétaire a pris action. » – Patrice Ménard

PM: Parfait, maintenant tu as mentionné plus tôt un cas où un investisseur achète une succession. Si l’ancien propriétaire avait un loyer de faveur pour un des locataires, que la succession a repris l’immeuble et que le temps de régler la succession a pris un an et demi, en achetant cette immeuble par la suite, nous ne sommes plus en mesure de contester ce loyer de faveur car la responsabilité était à la succession?

JG: Exactement, c’est malheureux, mais selon l’article, la contestation doit être faite lors de la première chance et cela revient souvent à la succession d’invoquer le loyer de faveur.

PM: Il est donc important, lors de l’achat d’une succession, de bien effectuer notre vérification, lors de la vérification diligente, car si l’on remarque un loyer qui est un loyer de faveur on doit pouvoir déterminer si l’ancien propriétaire a pris action. Dans d’autres cas, si quelqu’un achète un immeuble et le remet sur le marché immédiatement, j’imagine qu’il s’agit de la même situation dans le sens où le propriétaire précédent se devait de prendre action.

JG: Si on ne parle pas de succession non car si ce n’est pas une succession on ne peut pas invoquer ce motif. Cela doit vraiment entrer dans l’un des critères alors il faudra vraiment établir qu’il s’agissait d’un enfant, d’une conjointe, etc. Alors que, lorsque l’on parle de succession, on doit vraiment établir que la personne est décédée et que la succession a eu la chance d’invoquer le loyer de faveur. La première opportunité est donc le terme important à se rappeler.

PM: Pour nous, en tant que courtier, lorsque nous prenons un mandat avec une succession, il faudrait tout de suite aviser les gens qu’il faut immédiatement remonter le loyer et invoquer le loyer de faveur. Un autre aspect que l’on voit souvent lors d’une transaction est que le concierge a souvent un loyer fournis par le propriétaire, mais finalement ce dernier ne fait pas le travail. Le problème est qu’il n’y a pas nécessairement de bail donc quel serait la procédure à suivre dans ce cas?

JG: Plusieurs avenues sont ouvertes au propriétaire. Souvent, il n’y a pas de contrat écrit, mais il y a un contrat verbal. Il y a certaines tâches qui doivent être accomplies par le concierge donc, dans un délai de 30 jours, le propriétaire peut envoyer un avis, mettre fin au contrat de conciergerie et mentionner que son bail était accessoire à son contrat de travail. Il devra donc libérer l’espace ou le remettre au prix du marché.

PM: C’est souvent le problème car, par exemple dans un immeuble de 30 ou 40 logements, le concierge a souvent le logement le plus près de la porte afin de voir les allées et venues de l’immeuble. Si l’on change de concierge, même s’il n’a pas de bail, il est possible de demander que ce dernier quitte le logement car cela faisait partie de ses fonctions. Certaines personnes font aussi des baux réduit pour leur concierge en comparaison au prix régulier des autres locataires et en ajoutant les tâches qui s’y rattachent. Quel serait la procédure si la personne arrête de faire son travail et paie uniquement son loyer réduit?

JG: À ce moment-là, le loyer de faveur peut être invoqué. Cependant, ce sera plus facile à démontrer lors d’une vente puisque, en cours de bail, le montant a déjà été établi. Par contre, il est possible d’élaborer la-dessus, car il est un employé et c’est pour cette raison qu’il avait un loyer si bas.

« Certaines tâches doivent être accomplies par le concierge donc, dans un délai de 30 jours, le propriétaire peut envoyer un avis, mettre fin au contrat de conciergerie et mentionner que son bail était accessoire à son contrat de travail. » -Me Josée Gagnon

PM: Quel serait la bonne pratique à faire pour un concierge?

JG: Je dirais d’avoir un contrat en bonne et dû forme et que le bail soit accessoire. Lorsque ce sera terminé, il n’y aura plus de contrat et le concierge devra quitter. Dans l’éventualité où il ne veut pas quitter simplement refaire un nouveau bail au prix du marché. On peut donc dire que le bail n’existe pas puisque c’est le contrat de travail qui est le contrat principal.

PM: Souvent c’est ce qui arrive, on ne veut pas nécessairement que le concierge quitte l’immeuble, mais on désire le remplacer car il commence à être fatigué et cela devient conflictuel puisqu’il désire rester.

JG: On peut aussi l’écrire comme clause disant que le propriétaire pourra mettre fin au contrat dans un délai de 30 jours et, si le concierge désire rester sur les lieux, il devra payer le prix du marché et le loyer sera majoré selon un logement comparable.

PM: En cours de route, encore une fois, dans une transaction, on effectue des vérifications diligentes, tout est correct et, une fois rendu à l’étape du financement, un locataire est en retard sur son loyer. Le propriétaire actuel décide donc d’ouvrir un dossier à la Régie. Selon les délais, il y a de fortes chances que le jugement arrive une fois la transaction complétée. Est-ce que c’est transférable et y’a-t-il un moyen de s’assurer que cette décision pourra être transférée?

JG: C’est une excellente question car cela arrive assez souvent qu’un immeuble soit vendu et que les décisions soient en cours de route. Il est possible de faire une requête en cours d’intervention à la Régie du logement puisqu’il n’y a pas encore de jugement. Le nouveau propriétaire pourrait demander de rouvrir le dossier et d’intervenir. C’est-à-dire qu’il devra faire une preuve à son tour. S’il veut l’exécuter, dépendamment du dossier, cela doit être mentionné qu’il prend fait et cause du jugement à intervenir. D’où l’importance de faire la différence entre une demande qui a été introduit à la cour et un jugement à intervenir. Nous ne sommes pas rendus à la même étape au niveau des procédures de cour. On doit aussi savoir si nous sommes en défense ou en demande. Donc, si la demande a été effectué par l’ancien propriétaire comme des demandes de fixations par exemple. Ce sont des cas où le nouveau propriétaire se doit d’être avisé afin de pouvoir faire sa demande.

PM: Et lorsqu’un locataire fait la plainte pour une raison quelconque?

JG: Souvent, le vendeur croit, à tort, qu’en vendant son immeuble les plaintes déposées contre lui par les locataires vont disparaître et ne toucheront plus le nouveau propriétaire. Bien souvent, le locataire fera un amendement et poursuivra le nouveau propriétaire. Le nouveau propriétaire se doit donc de savoir s’il y a des travaux à effectuer car cela peut faire partie des négociations.

PM: Également sur l’acte de vente, cela peut être important. J’ai déjà vu des notaires demandant que cela soit écrit.

JG: Exactement, c’est très important car ce n’est pas parce que l’on vend la propriété que les demandes n’existent plus. D’où l’importance de faire des requêtes en intervention pour que, en tant que nouveau propriétaire, notre nom soit indiqué sur les procédures de cour et que l’on puisse l’exécuter.

PM: Lorsque l’on effectue une vérification diligente on voit souvent les baux et les garages de façon séparée. Je crois qu’il y a des techniques, en tant que propriétaire, nous permettant de dissocier les deux. Peux-tu élaborer un peu là-dessus?

JG: C’est certain que, pour un propriétaire au centre-ville de Montréal, les espaces de stationnement sont très convoités par plein de gens qui peuvent ne pas être nos locataires. La façon de faire est donc de ne pas indiquer sur le bail résidentiel qu’il y a un stationnement d’inclu, créer un contrat à part avec une autre entité qui est différente de celle inscrite sur le bail et mettre des dates de paiements différentes. Un bail résidentiel commence habituellement le premier de chaque mois, on peut donc commencer un bail de garage le 15 du mois par exemple. Il ne doit jamais être payé en même temps que le loyer et toujours à une autre personne.

PM: Il doit donc vraiment y avoir une distinction entre les deux. Si l’on crée un bail à notre nom personnel et que l’on refait la même chose pour le garage, la Régie du logement pourrait interpréter le tout ensemble. Tout ce qui concerne les augmentations, les fins, deviendraient ensemble. Le fait d’avoir un bail plus commercial pour le garage permet de gérer le prix en fonction de la demande sans être rattaché à l’immeuble. Une autre question que l’on reçoit souvent est quelle est la procédure à suivre pour remettre un logement à louer lorsqu’il y a un décès?

« Si la personne décédée est seule, le propriétaire peut remettre en location après deux mois. Le code civil parle d’un avis de 90 jours lorsque nous avons des biens de valeurs laissés en arrière par une personne. On doit aussi tenter de rejoindre la personne. » – Me Josée Gagnon

JG: C’est assez complexe et ce sont des questions qui sont tous posées. Lorsque quelqu’un décède et qu’il est seul dans le logement, la succession a deux mois pour aviser le propriétaire qu’il met fin au bail. Si une autre personne se trouve dans le logement, cette personne peut demander à rester dans le logement car elle a un droit au maintien dans les lieux. Cependant, habituellement, si la personne est seule, le propriétaire peut remettre en location après deux mois.

PM: Si, pour une raison quelconque, le propriétaire ne reçoit aucune nouvelle de la succession, quelle est la procédure concernant les meubles et les biens de la personne décédée?

JG: S’il ne reçoit pas de nouvelles, le propriétaire peut, de son propre chef, envoyer un avis disant que si une personne décède et personne n’habitait avec lui, on peut éviter la reconduction. S’il ne reçoit aucun avis, mais apprend à travers les branches que le locataire est décédé, il peut lui-même y mettre fin. Cependant, pour minimiser ses dommages, un propriétaire sachant que le locataire n’a pas de famille ou d’argent doit agir rapidement et le remettre en location. Parfois, le propriétaire sera dans l’obligation d’entreposer les biens si personne d’autre ne les réclament.

PM: Dans le même ordre d’idée, lorsqu’un locataire quitte et laisse derrière lui des biens que l’on pourrait penser de valeur quel serait la procédure à suivre?

JG: Le code civil parle d’un avis de 90 jours lorsque nous avons des biens de valeurs et l’on doit aviser la personne. Si nous sommes dans l’impossibilité de la rejoindre, on peut même afficher des avis dans les journaux avisant que, dans 90 jours, vous allez vous départir de vos biens. Entre-temps, il est possible de les déplacer, toujours en ayant des témoins et en prenant des photos pour éviter toute possibilité de poursuite.

PM: Quels sont les termes à ajouter au bail et à quel endroit pour rendre le locataire et sa caution solidairement responsable?

JG: Les nouveau baux de la Régie mentionnent la solidarité donc on ne doit pas oublier de le cocher lorsque nous avons plus d’un locataire. Lorsque l’on parle de caution, en vertu du code civil, elle est seulement valide pour une autre année. On doit donc ajouter le paragraphe disant que la caution sera valide pour tous les nouveaux renouvellements du locataire.

PM: Très important de le mentionner car, par exemple, les parents cautionnent le logement, après un an, tout se passe bien et les problèmes commencent à survenir au seizième mois. Légalement, la caution ne serait plus valide puisqu’elle est en vertu uniquement pour un an. La bonne pratique serait donc de l’écrire surtout lors du renouvellement du bail.

JG: Dès le début en fait. Mentionner que la caution sera solidairement responsable pour le présent bail et ses futurs renouvellement. En principe, cela sera suffisant, mais je dis toujours que plus fort ne casse pas donc je suggère fortement d’envoyer également vos avis de renouvellement à la caution. Cela permet à la caution d’être avisée d’où vous êtes rendu dans le bail car un autre article du code civil mentionne qu’une caution pourrait se retirer après trois ans en envoyant un avis au propriétaire. On doit donc suivre tout cela de très près.

PM: Lorsque l’on arrive dans la transaction, la plupart du temps, c’est l’ancien propriétaire qui a fait les baux. Il serait donc important, si ce n’est pas déjà inclu dans le bail, d’au moins l’inclure pour le prochain renouvellement et aviser la caution qu’elle est responsable pour les futurs renouvellements. Maintenant, peut-on évincer un locataire suite à des tests d’air?

« Le propriétaire doit absolument démontrer qu’il y a une urgence. Il ne peut pas pénétrer dans un logement s’il n’a pas un motif valable pour entrer sinon il doit aviser le locataire. » – Me Josée Gagnon     

JG: Je ne crois pas qu’un test d’air soit l’élément principal permettant à un juge de résilier un bail. Je crois qu’il s’agit d’un élément parmis tant d’autres. Les juges vont souvent se poser la question à savoir quels sont les troubles qui sont occasionnés aux autres locataires. On doit toujours savoir de quel côté on se trouve. Si nous sommes du côté du locataire et que la personne fume ou fait du bruit excessif, c’est là que réside notre demande. C’est vraiment la cause et non l’usage qui est important puisque le juge se posera toujours la question à savoir quel est la cause du mauvais test d’air par exemple. S’agit-il du locataire ou est-ce un problème avec l’immeuble? Et dans ce cas-ci la cause pourrait tourner en faveur du locataire.

PM: Une autre question, cette fois-ci au niveau du cannabis, si l’on se doute fortement qu’un locataire fait pousser des plants de marijuana dans son logement quel serait la méthode à employer?

JG: La loi protège les locataires car un propriétaire ne peut entrer dans un immeuble à moins d’une urgence. Souvent, ce que je dis au propriétaire est que, lors de la culture de marijuana, il peut souvent y avoir de l’eau ou de la moisissure. Il est donc possible d’entrer dans un logement en mentionnant que la raison est un dégât d’eau. C’est d’ailleurs souvent de cette façon qu’un propriétaire découvre qu’un locataire cultive de la marijuana dans son logement. Le propriétaire doit donc absolument démontrer qu’il y a une urgence. Il ne peut pas pénétrer dans un logement s’il n’a pas un motif valable pour entrer sinon il doit aviser le locataire.

PM: Une dernière question, souvent nous allons voir dans les baux un rabais applicable si le loyer est payé pour une certaine date dans le mois ou à l’inverse une pénalité s’il ne l’est pas. Est-ce légal et peut-on jouer avec les baux de cette façon?

JG: Oui, cela arrive fréquemment et il n’y a aucun problème si la personne consent à signer le bail et payer les pénalités. Cependant, lorsqu’un juge voit ces frais il pourrait se demander la raison pour laquelle on charge ces frais. Cela pourrait être jugé comme étant excessif puisque c’est supérieur au montant du loyer. Il serait possible qu’il conclue qu’il ne s’agisse pas de dommages directs.

PM: Pour un mot de la fin, as-tu un conseil que tu aimerais donner au gens?

JG: L’important est de bien étudier vos baux, faire attention aux renouvellements, être vigilants et la Régie est là pour les propriétaires.

PM: Merci à Me Josée Gagnon de nous avoir offert son temps et ses précieux conseils pour l’écriture de cet article ainsi que l’entrevue vidéo. L’entrevue est disponible sur notre page Facebook : Patrice Ménard – Multi-logements ou sur notre site web : patricemenard.com