Entrevue avec Michael Bourgeois: L’importance des revenus passifs

PM: Bonjour à tous, pour ce nouvel article j’ai la chance d’avoir avec moi Michael Bourgeois, investisseur à succès et auteur du livre La vérité sur l’immobilier. Il est aussi un de nos clients, un de ses immeubles est en vente avec nous dans le projet Urbanova à Terrebonne et il s’agit d’une superbe construction. Je le laisse donc s’introduire afin qu’il nous partage son histoire.

MB: Je suis conférencier et formateur car j’offre de la formation spécialisée en investissement immobilier, mais mon cheminement n’a pas toujours comme cela. À l’âge de 18 ans j’ai été gravement brûlé au visage et aux mains et je croyais être défiguré pour toujours et l’année suivante j’ai quitté le nid familial.

PM: Intéressant et comment l’immobilier est arrivé dans ta vie?

MB: Très jeune, mon père est constructeur donc il est entrepreneur depuis toujours et ma mère opère depuis près de 10 ans dans le domaine du courtage immobilier. On pourrait dire qu’il était impossible pour moi de passer à côté. J’aurais pu si je n’avais pas aimé les voir dans leur milieu respectif, mais au contraire, j’ai eu des parents passionnés et l’immobilier a fait partie de notre vie. Déjà, lorsque j’étais tout jeune, nous déménagions à tous les deux ans car mon père venait de terminer une nouvelle construction afin de faire un profit et passer à la suivante. J’étais donc destiné à me diriger vers ce milieu tôt ou tard.

PM: Je voulais mentionner aussi que tu es une personne qui aime beaucoup apprendre. Nous nous sommes rencontrés au 10XGrowthcon à Las Vegas et par la suite à L’Ultime Sommet de la Prospérité organisé par le groupe Avego. Avant tout, pourrais-tu nous raconter quels ont été tes premières acquisitions?

MB: En 2009, après avoir cherché des solutions pour me créer un fond de pension et me créer une liberté financière, j’ai suivi beaucoup de formations aux États-Unis et au Canada et j’ai choisi d’utiliser comme levier l’investissement immobilier. En décembre 2009, j’ai fait ma première acquisition qui était une reprise de finance à Mascouche. Il s’agissait d’un immeuble unifamilial dans lequel j’ai amenagé différents logements pour le transformer en triplex. J’ai ensuite continué avec cette recette lorsque je me suis rendu compte que cela fonctionnait bien.

PM: Donc tu as fait plusieurs flips?

MB: Non je les ai conservés. La première acquisition que j’ai faite me rapportait 1200$ de cashflow net par mois une fois toutes les dépenses payées. J’ai répété cette formule avec mes trois premeirs triplexs et mon condo et seulement avec ces 10 unités j’arrivais à remplacer mon salaire annuel de 35 000$.

PM: En effet car à l’âge que tu avais, ton niveau de vie était vraiment au minimum donc tu avais déjà un bon départ en dehors de la routine du travail habituel. Tu étais directement dans le cashflow.

« Il faut toujours faire deux projections. Combien vous allez faire et combien vous allez faire en attendant et calculer la mathématique entre les deux. » – Michael Bourgeois

MB: Cela m’a donné le choix de travailler ou non et, je ne le savais pas à cette époque, mais j’ai traversé une période de dépression donc cela m’a donné l’opportunité de me concentrer et me ressourcer. Il s’agissait toujours de maisons que j’avais converties afin de leur donner une nouvelle vocation.

PM: Et à partir de 2009 tu as commencé à le faire de façon régulière à chaque année?

MB: Effectivement, jusqu’au printemps 2012. À cette époque nous étions rendus au troisième resserrement de la SCHL donc mon plan de match était fini. J’ai donc arrêté d’acquérir au niveau personnel à ce moment-là.

PM: C’est souvent l’erreur que les gens font. Ce que j’admire est que les gens commencent quand même, mais rendu à un certain point les ratios d’endettement sont au maximum puisque les maisons sont achetés à ton nom personnel et non au nom d’une entreprise. C’est donc à cet endroit que cela peut devenir plus complexe, mais tu as tout de même réussi à développer une belle équité. Suite aux maisons as-tu commencé à acheter des plexs ou des multi-logements?

MB: De 2010 à 2011, j’ai acquis ces immeubles et, en même temps, j’ai quitté la banque Laurentienne comme spécialiste en démarchage hypothécaire car après avoir appris tous leurs secrets vous comprenez que je n’avais plus besoin d’être là. Trois jours après avoir quitté la banque, mon père m’a engagé. Donc, durant la même période où j’ai commencé à faire mes acquisitions immobilières, j’ai commencé à faire du plus gros plex en parallèle avec mon père jusqu’en 2011 où nous nous sommes associés et avons fait notre premier projet de condos ensemble.

PM: Tu as donc appris sur le terrain avec lui directement?

MB: En fait, mon rôle était tout sauf être là à 5h le matin. Aujourd’hui, mon expérience me permet de le faire, mais au départ c’était sa spécialité. Je me rappelle, quand j’ai commencé pour lui, il avait acquis 9 terrains pour y bâtir des 8 logements et un terrain plus gros pour y bâtir un 14 logements dans la région de Mascouche durant la période du boom économique. Il avait donc des terrains vacants et des chantiers en cours et je lui ai demandé comment je pouvais l’aider. Je me souviens que c’est la première question que je lui ai posé et j’étais déterminé à lui prouver que je pouvais l’aider après quelques jours. Dans la même semaine, je lui ai vendu un terrain pour récupérer des liquidités avec lequel il a fait 50 000$ de profits et j’ai renégocié ses ententes avec ses fournisseurs de maçonnerie et il a pu économiser un équivalent de 50 000 sur 5 projets.

PM: Tu as donc eu la chance de commencer à travailler avec quelqu’un d’expérimenté, mais si c’était à recommencer, y’a-t-il des transactions que tu aurais effectuées différemment?

MB: Absolument, moi et un partenaire avions acquis 11 terrains dans le secteur de La Plaine afin d’y construire des 5 plexs et l’objectif, lorsque nous les avons acheté était de les revendre par la suite. Le plan de match était d’y aller à profit minimaliste donc d’aller chercher les terrains en lot et les revendre en plus petits lots. Cependant, notre partenaire avait une vision différente. C’est un projet sur lequel nous aurions pu faire des profits très considérables dans une période d’un trimestrre ou moins et finalement il s’est étiré sur deux ans et demi.

PM: Et après deux ans et demi, combien êtes-vous allé chercher sur la valeur des terrains par rapport au trois mois?

MB: Si l’on calcule que nous avons supporté les terrains au niveau taxation, intérêts et gel des liquidités pour cette période, nous avons fait un profit inférieur. La différence est que si j’avais pu avoir accès à mon argent après 3 mois, j’aurais pu continuer de la faire rouler dans un autre projet et donc créer des bénéfices beaucoup plus importants.

PM: Si on pouvait donner un conseil à l’auditoire il s’agirait donc de ne pas attendre pour maximiser chacun des dollars et qu’il est parfois mieux de rouler plus vite et pouvoir rouler plus de projets pour pouvoir continuer puisque les derniers dollars sont les plus longs à aller chercher.

« Le déclic s’est fait dans ma tête. Je suis parti à courir et ai commencé à regarder tous mes certificats de localisation car, en réalité, je n’avais pas acheté des maisons, mais des terrains. » – Michael Bourgeois

MB: Exact, il faut toujours faire deux projections. Combien vous allez faire et combien vous allez faire en attendant et calculer la mathématique entre les deux.

PM: C’est un point important car souvent les gens nous appellent en nous disant que, avant de vendre leur immeuble, ils vont effectuer des rénovations et le problème avec cela est que les conditions de marché changent. Donc, même si vous êtes en mesure de louer vos logements 250$ plus chers, si les taux d’intérêts montent de 1%, votre plus value vient d’être étouffée sans compter le travail qui doit être effectué. Ton conseil serait donc de passer à l’action rapidement. Et quel à été ton meilleur coup?

MB: Un de mes bons coups, qui était à la base un de mes pires coups, est la deuxième propriété que j’ai acquise. Il s’agit d’une maison unifamiliale dans laquelle j’ai rénové le haut et emmenagé un bachelor pour en faire un duplex. Une fois mes liquidités sorties, il me rapportait un cashflow de 300 à 400$ par mois. C’était relativement bon, mais très faible par rapport à la première propriété qui me rapportait 1200$ par mois. Ce n’était pas un mauvais coup, mais il n’était pas à la hauteur de mes attentes et il me ralentissait dans mon plan d’origine. Par contre, je me suis dit que l’hypothèque se remboursait et que j’avais quand même un cashflow positif intéressant. Puis, un jour j’ai entendu cette histoire: Un Sheik vivant dans le désert qui a tout ce dont il a besoin, mais qui en désir toujours plus, part à la recherche d’un puit de pétrole. Il parcoure le monde à la recherche de son puit de pétrole sans le trouver et finit par mourir à la fin de son voyage et, lorsque la succession a fait l’inventaire de ses possessions, elle réalise que le fameux puit de pétrole se trouvait sous l’oasis lui appartenant depuis le début. C’est à ce moment que le déclic s’est fait dans ma tête. Je suis parti à courir et ai commencé à regarder tous mes certificats de localisation car, en réalité, je n’avais pas acheté des maisons, mais des terrains. Et sur cette propriété qui me ralentissait se trouvait deux lots de 5000 pieds carrés que j’avais acheté sans le savoir. J’ai donc fait une modification d’emménagement, qui a été un gros travail avec la ville au niveau des démarches, et ai pu vendre un des lots à un autoconstructeur. Ils ont payé le terrain 20$ le pieds carré donc je vous laisse faire les amthématiques et cela s’est donc retrouvé à être un de mes meilleurs coups.

PM: C’est l’art de transformer une opportunité avec laquelle on était incertain au départ. On peut voir que tu as déjà beaucoup d’expérience malgré ton jeune âge et tu es maintenant rendu à l’étape de partager en plus de continuer à grossir ton parc. Tu as une mission de partager ton savoir.

« Mon intention n’est pas que de donner du contenu théorique menant nul part. Mon objectif est de former des gens qui vont avoir du plaisir dans leurs investissements et qui seront gagnants en leurs évitant les erreurs majeures que j’ai effectuées par le passé. » – Michael Bourgeois 

MB: Exactement, en fait, à travers toutes les épreuves que j’ai eues au courant des dernières années, cela m’a apporté une motivation très grande à partager mon savoir. C’est d’ailleurs pour cette raison que mon livre se nomme La vérité sur l’immobilier. Mon but est de partager le maximum de savoir et aider les gens à se protéger et développer leur passion comme j’ai la chance de l’avoir aujourd’hui. En ayant travaillé dans le domaine bancaire, j’ai eu plusieurs mentors qui m’ont enseigné leurs trucs et astuces et je réalise lorsque je me mets à parler avec les gens qu’il ne s’agit pas nécessairement des mêmes bases pour tout le monde puisqu’ils n’ont pas eu la chance de rencontrer les mêmes personnes que moi.

PM: Qu’est-ce que tu vas chercher personnellement à travers ces formations? Pour ma part, cela me fait toujours extrêmement plaisir lorsque je rencontre des gens et qu’ils me disent que le contenu a pu les aider.

MB: Un des beaux commentaires que j’ai eu était de la part d’une de mes élèves, Cynthia Hogues, elle m’a écrit “Merci pour ta grande générosité, je ne peux m’empêcher de te démontrer comment je suis reconnaissante envers l’information que tu partages.” Je dirais qu’elle a su percevoir que mon intention n’est pas que de donner du contenu théorique menant nul part. Mon objectif est de former des gens qui vont avoir du plaisir dans leurs investissements et qui seront gagnants en leurs évitant les erreurs majeures que j’ai effectuées par le passé.

PM: C’est ce qui est plaisant lorsque je vais donner une formation. On s’entend qu’il est possible de suivre toutes les formations et tout de même faire des erreurs. Cependant, aller suivre des formations permet d’éviter certaines erreurs qui peuvent être couteuses. D’ailleurs, nous parlions de la vélocité de l’argent tout à l’heure, il ne suffit que de deux ou trois bonnes opportunités au départ pour complètement décoller.

MB: Absoluement et une des choses que j’enseigne à la base est qu’il est très facile pour un individu d’aller chercher de l’information et effectuer sa première transaction. Le vrai défi est d’être prêt à faire la deuxième dans un délai qui est raisonnable. Cela vient rejoindre la vélocité car si vous achetez un immeuble dans lequel vous avez mis une bonne partie de vos liquidités et que vous devez attendre 5 ans avant de réinvestir je ne crois pas que vous êtes dans le bon domaine.

PM: Tout dépend des objectifs de chacun, mais pour une personne désirant développer son parc immobilier à partir de sa mise de fonds initiale, elle n’a pas le choix de penser tout de suite au prochain immeuble qu’elle va acquérir et comment elle pourra ressortir l’argent rapidement afin de passer à autre chose.

MB: Absolument, mais il est rare que je vois des gens acheter un immeuble qui ne désire pas en acheter un deuxième.

PM: Tu donnes maintenant des cours sur la base, j’imagines que tu vas éventuellement aller dans différents niveaux?

MB: Oui, en fait j’ai trois nouveaux produits cette année. Je lance une formation pour enseigner aux gens comment acquérir leur première propriété. C’est une formation qu’un enfant de 10 ans serait capable de suivre afin de bien comprendre le système immobilier, comment bien évoluer dans cet environnement, comment bien s’entourer et choisir le bon courtier.

PM: Au delà du bon courtier, il est important que, du début à la fin de la transaction, vous ayez des gens compétents. Lorsque tu parles de système immobilier, tu parles de chacune des étapes.

MB: Et ce que tout cela veut dire. Je suis convaincu qu’il y a plusieurs termes que nous avons utilisés depuis le début de l’entrevue que plusieurs personnes ne comprennent pas nécessairement et c’est normal car l’immobilier est un univers.

PM: Qu’est-ce qui s’en vient dans les prochaines années pour toi?

MB: Offrir des produits en ligne et en classe abordables afin de permettre aux gens de faire leur première acquisition. J’ai actuellement trois branches en immobilier, l’enseignement, l’acquisition de terrain pour fournir les constructeurs dans leur besoin en terrain ainsi que des projets qui ont été signés à Terrebonne et, avec mon partenaire, nous acquérons des immeubles existants de toute grosseur. Nous allons nous spécialiser dans le 6 portes et moins pour le début de l’année, mais nous allons grossir par la suite dans la région de Sorel puisqu’il s’agit d’un secteur intéressant actuellement.

PM: Cela commence à bouger dans les régions aux alentours de Sorel et le coût de la vie est vraiment moins cher donc beaucoup de gens vont demeurer dans cette région. Nous avons d’ailleurs quelques immeubles à vendre dans cette région. Merci à Michael Bourgeois de nous avoir offert son temps et ses précieux conseils pour l’écriture de cet article ainsi que l’entrevue vidéo. L’entrevue est disponible sur notre page Facebook : PMML ou sur notre site web : pmml.ca