Entrevue avec Pier-Luc Ouellet: Trouver des partenaires complémentaires

PM: Bonjour à tous, j’ai présentement la chance d’avoir avec moi pour ce nouvel article Pier-Luc Ouellet. Je le connais depuis un certain temps, nous nous rencontrons souvent dans les événements, mais nous avons eu la chance d’apprendre à mieux nous connaître lors de la semaine des entrepreneurs. L’objectif de cette semaine était de tisser des relations et, même si la plupart des gens présents ne sont pas dans le domaine de l’immobilier, cela nous a permis d’apprendre à mieux se connaître et échanger des idées. Tu nous as parlé de la transaction lorsque tu as commencé et, pour nos lecteurs, j’aimerais vraiment que tu partages avec nous d’où tu viens et comment tu as procédé lorsque tu l’as effectuée ainsi que la façon que tu l’as structurée.

PLO: Je suis entrepreneur à la base, je possède une compagnie de revêtement extérieur avec mon père donc je suis assez occupé durant la semaine, mais l’immobilier a toujours été une passion puisque l’on travaille étroitement avec des investisseurs immobiliers. J’ai suivi des formations il y a environ un an et demi, avec mon ami David Michaud et mon cousin qui était lui aussi passionné d’immobilier. Nous avons créé un partenariat et avons décidé commencer avec une petite transaction afin de voir où cela pourrait nous mener. Suite aux formations, la chose que les gens vont souvent dire est qu’ils n’ont pas d’argent ou manque de temps donc nous sommes passés par dessus ces obstacles en y allant avec zéro de mise de fonds et en agissant tout de suite.

PM: Vous avez fait votre formation et une occasion s’est présentée, mais à partir du moment où vous avez terminé votre formation et où l’occasion se présente combien de temps s’est écoulé?

PLO: Je dirais à l’intérieur de 4 mois. Nous n’avons pas eu le temps de nous endormir et trop analyser. C’est important de rester actif et à l’affut du marché et de suivre les nouvelles idées car autrement on risque de s’endormir et être moins alerte. Tous les conférenciers et coachs le disent, il est important de passer à l’action.

PM: Exactement, on voit trop de monde qui commence et qui accumule les connaissances, mais ne bougent pas. Plus ils ont de connaissances et moins ils bougent car ils savent ce qui peut mal se passer donc cela les empêchent de passer à l’action. J’aimerais maintenant aller plus en détail dans la transaction que tu as effectuée. Peux-tu nous parler un peu de tes partenaires?

PLO: David Michaud est un ami de longue date et c’est lui qui nous a poussé à aller faire les formations donc je le remercie et mon cousin. Nous nous entendons très bien les trois ensemble, mais il est impossible de savoir comment cela va se dérouler tant que l’on ne fait pas des affaires ensemble. Chaque personne se complémente extrêmement bien et je ne crois pas que j’aurais été en mesure de faire cela par moi-même. Cela nous a ouvert des portes et je crois que c’est avec cet état d’esprit que je suis arrivé au Mexique cette semaine. Je souhaitais venir rencontrer le plus de monde possible pour bâtir de nouveaux partenariats et développer notre parc immobilier plus rapidement.

PM: Comme nous sommes à la semaine des entrepreneurs, nous avons beaucoup parlé de partenariat. Je crois que nous n’avons pas le choix, en tant qu’investisseur immobilier, de vouloir grossir éventuellement et se diriger vers les plus gros immeubles et la meilleure façon de le faire est à travers le partenariat.

PLO: Si je peux amener un point, la plupart des gens, lorsqu’ils pensent au partenariat, pensent à l’argent et la mise de fonds, mais il ne faut pas oublier les tâches et la gestion par la suite. Certaines personnes seront plus qualifiées pour optimiser un immeuble, l’aspect organisationnel, etc. Certains peuvent avoir plusieurs qualités, mais je crois que nous nous complétons dans tous ces aspects et, avec le recul, j’aurais sans doute eu beaucoup plus de difficulté par moi-même.

PM: C’est un excellent point, donc si tu avais un conseil à donner aux gens ce serait de ne pas trouver un partenaire uniquement financier, mais qui est aussi complémentaire au niveau des connaissances puisque vous côtoyez cette personne pendant des années. Lorsqu’il y a une opportunité qui se présente comment cela se passe-t-il?

« C’est important de rester actif et à l’affut du marché et de suivre les nouvelles idées car autrement on risque de s’endormir et être moins alerte. Tous les conférenciers et coachs le disent, il est important de passer à l’action. » – Pier-Luc Ouellet

PLO: C’est une opportunité qui était affichée depuis longtemps. Il s’agissait d’une conversion de chauffage qui a été mal gérée à Boisbriand et qui a été délaissée plusieurs fois donc les gens avaient des craintes. Nous avions de bons partenaires qui connaissaient bien le domaine donc ils ont pu passer à travers. Il s’agissait d’un 6 logements, nous avons fait une offre d’achat sans mise de fonds car nous avions fait affaire avec un prêteur privé, François Bélanger de Cedma Finance. Tout s’est très bien passé, il nous a accompagné et nous avons fait le travail par la suite. Une fois que la mise de fonds est faite et que l’immeuble est acquéri, comme il s’agit d’une acquisition sans mise de fonds les délais sont assez courts donc il faut agir rapidement.

PM: Vous avez fait votre offre d’achat avec un financement complet et une mise de fonds en prêt privé?

PLO: Exactement

PM: À ce moment-là François Bélanger et Jocelyn Grégoire de Cedma Finance vous ont accompagné. La négociation s’est bien passée avec le vendeur?

PLO: Oui très bien, nous avons suivi les trucs de formations que nous avions appris et tout s’est très bien passé sans accrochages majeurs. C’est une fois tout ce processus complété qu’il faut passer à l’action et optimiser ce que nous avions prévu. Dans notre cas il s’agissait d’une conversion de chauffage.

PM: Combien de temps a duré la transaction?

PLO: Comme il s’agissait de notre première, il est certain que si nous refaisions la même chose aujourd’hui nous irions plus rapidement. Nous sommes en processus pour une transaction de la même grandeur en ce moment qui sera drôlement plus rapide. Elle a duré environ 3 mois, mais le vendeur a été très patient et compréhensif et nous profitions aussi du fait que l’immeuble était à vendre depuis longtemps.

PM: Aviez-vous offert le prix demandé?

PLO: Il n’y a eu aucune balance de vente, le vendeur était assez rigide. Je crois qu’il s’agissait du dernier immeuble qu’il vendait car nous nous sommes renseigné à savoir s’il avait d’autres immeubles à vendre. Les derniers milliers de dollars ont donc été difficiles, mais tout s’est très bien déroulé.

PM: Quel a été la première étape une fois que vous avez pris possession de l’immeuble?

PLO: La première chose que nous avons fait en entrant a été de refaire tout le hall d’entrée et rencontrer les locataires. Comme nous allions arriver dans une négociation de conversion de chauffage, il était important de montrer que les nouveaux gestionnaires allaient prendre soin de l’immeuble.

PM: Votre objectif était donc de mettre les locataires en confiance et quand ces derniers voient que vous investissez pour améliorer leur qualité de vie, il devient plus facile de se préparer pour la prochaine étape.

« Il est nécessaire de s’entourer de personne de confiance car je savais qu’ils n’allaient pas signer n’importe quoi. » – Pier-Luc Ouellet

PLO: En effet, nous nous préparions aux négociations afin de remettre les frais de chauffage à la charge des locataires. C’est une période importante et ce n’est pas tout le monde qui est naturel la dedans. Je crois que tout le monde a des habiletés de réseautage, mais lorsque l’on se lance dans des négociations avec les locataires avec qui, parfois, un simple 10 ou 20$ par mois peu faire une énorme différence, il est important d’emmener beaucoup avant d’arriver avec la conversion de chauffage. Ce qui nous a surement aidé un petit peu est que l’immeuble nécessitait beaucoup de travaux et le système de chauffage était défectueux. Nous l’avons rénové entièrement donc la transition a été plus facile à faire passer par la suite.

PM: Aviez-vous identifié dès le départ que l’immeuble allait devenir intéressant uniquement s’il y avait une conversion de chauffage?

PLO: Non ce n’était pas cela uniquement. Il y avait des défaillances sur les prix également et la gestion était mal faite. On nous avait dit qu’un 20 ou 30$ pouvait avoir un gros impact sur le refiancement de l’immeuble donc nous avons éconnomisé sur l’assurance de l’immeuble également. Même après 12 mois aujourd’hui, suite à la conversion et au refinancement, il reste encore des détails à améliorer.

PM: Vous aviez donc déjà quelques plans. Vous étiez-vous assuré, avant de faire l’achat, que la conversion serait possible?

PLO: Totalement, c’était le plan initial et ce qui était bon pour nous là-dedans est est que l’on voulait s’en garder par la suite. Nous nous assurions qu’en effectuant une conversion de chauffage nous allions être en mesure de rembourser entièrement notre mise de fonds.

PM: C’est de cette façon que vous avez remboursé la mise de fonds. Vous êtes entré et avez mis à jour les aires communes et expliqué aux locataires que vous alliez leur transférer la dépense d’énergie pour passer du gaz à l’électricité.

PLO: C’est une période qui n’a pas été simple car je ne connaissais rien dans ce domaine alors il est nécessaire de s’entourer de personne de confiance car je savais qu’ils n’allaient pas signer n’importe quoi. La bonne chose par contre est que tous les logements étaient pleins. Tout s’est fait sur une période de deux mois environ. Par la suite, nous avons contacté notre courtier pour se diriger vers un refinancement SCHL afin de tirer le maximum et cela a fait toute la différence je l’admets.

PM: Donc au départ, vous avez été avec le prêt privé puis le prêt conventionnel pour refinancer avec la SCHL par la suite. À ce moment vous aviez donc récupéré votre mise de fonds et remboursé le prêteur privé. À partir du moment de l’achat, la conversion, jusqu’au refinancement SCHL, combien de temps cela a-t-il pris?

PLO: Environ 4 ou 5 mois.

PM: Donc 5 mois avec une partie du prêt plus élevée et est-ce que vous aviez planifié avec la banque un refinancement SCHL par la suite?

PLO: Non nous n’en avions pas parlé. Nous avions cependant mentionné que nous allions refinancer dans une période de 12 mois. Nous avions averti le directeur de la caisse qui connaissait notre plan et, lorsque nous avons rappellé 3 mois plus tard il était sous le choc. Nous avions pris un terme d’un an.

« Si vous voyez de l’optimisation possible dans un immeuble et que vous êtes en mesure saisir l’opportunité que d’autres personnes ne verront pas nécessairement il ne faut pas avoir peur de payer un peu plus cher à court terme. » – Pier-Luc Ouellet 

PM: C’est un point très important pour les investisseurs désirant créer de la valeur rapidement dans l’immeuble. Avec un prêt conventionnel un peu plus flexible, cela permet à la SCHL de voir le dossier d’un nouvel oeil complètement par la suite et l’analyser selon les données du moment.

PLO: Si votre immeuble a été bien acheté, il ne faut pas avoir peur de payer les extras comme des frais d’ouverture de dossier, nous sommes allés deux fois chez le notaire, des choses dans ce genre. Si vous voyez de l’optimisation possible dans un immeuble et que vous êtes en mesure saisir l’opportunité que d’autres personnes ne verront pas nécessairement il ne faut pas avoir peur de payer un peu plus cher à court terme.

PM: Cela donne confiance lorsque l’on est en mesure d’effectuer une première transaction et récupérer son argent rapidement. Présentement je crois que vous avez une autre offre d’achat acceptée sur un autre immeuble?

PLO: En effet, il s’agit d’un 6 logements. Nous ne le cherchions pas, mais nous avons parlé de l’importance des contacts cette semaine et c’est le courtier avec qui nous avions fait affaire qui nous l’a référé alors que l’immeuble n’était pas encore sur le marché car il savait qu’il correspondait à nos critères. Nous avons fait nos devoirs, mais nous l’avons pris sans trop d’hésitations.

PM: C’est incroyable car j’entends souvent les gens dire qu’ils ont de la difficulté à trouver des opportunités alors que tu viens de prouver que, avec un bon réseau et en étant à l’affut et prêt à bouger, les opportunités se présentent.

PLO: Il faut connaître son marché et je me rends compte que le réseautage est extrêmement important. Il y a trois clés, il est important de connaître les gens autour de soi et son marché, la formation et passer à l’action. Cela ne fait pas des années que nous sommes dans ce domaine alors nous tentons de continuer à nous former à chaque année.

PM: Quels sont vos plans pour les prochaines années?

PLO: Nous avons une grosse vision, mais nous ne pensons pas uniquement au long terme, nous avons aussi des plans sur le court terme. Nous sommes à la recherche de partenariat pour un objectif de 50 portes au courant de l’année prochaine. Je crois que le plus important est d’avoir une bonne personne car nous ne cherchons pas nécessairement une personne pour la gestion, mais plus du côté investisseur.

PM: Donc, pour les gens qui veulent investir avec vous, vous avez prouvé cette année que vous pouvez récupérer votre argent rapidement. Cherchez-vous un partenaire ou simplement un investisseur silencieux?

PLO: Partenaire, je crois qu’il faut être ouvert au partenariat car je ne connais pas beaucoup de gens qui ont réussi à un haut niveau par eux-mêmes. Je crois qu’en restant dans notre zone nous allons nous limiter énormément.

PM: As-tu des conseils pour quelqu’un qui commence?  

PLO: Il y a deux ans, j’étais zéro réseautage et aujourd’hui j’aime parler devant les gens donc ce que je dis aux gens est de ne pas avoir peur de vous lancer et de sortir de votre zone de confort et prenez le plus de formation possible. Je remarque que les gens dépensent souvent sur des biens matériaux, mais rarement sur eux-mêmes. Il faut garder une mentalité de retour à long terme et être en action. Faites des offres d’achat et visiter des immeubles. Grant Cardone a mentionné dans une de ses entrevues qu’il effectue environ 1 achat pour 100 propections et c’est environ cela à quoi notre année 2018 a ressemblé. Cela peut sembler décourageant, mais après un certain temps, vous trouverez votre style d’immeuble.

PM: Tu emmènes un excellent point car présentement, les gens analysent beaucoup un tableur excel, mais ne bougent pas et ne font pas d’offres. Parfois on me dit que les immeubles présents sur le marché sont trop chers, mais il est impossible de savoir si un immeuble est trop cher si vous n’allez pas de l’avant avec une offre d’achat. Les gens s’arrêtent sur le prix demandé et il est certain que les calculs à partir de cette valeur seront trop chers. Les gens cherchent souvent les offres qui vont apparaitre devant eux, mais la plupart du temps, il s’agira d’immeubles affichés déjà depuis un certain temps car les vendeurs sont prêts à recevoir des offres. Merci à Pier-Luc Ouellet de nous avoir offert son temps et ses précieux conseils pour l’écriture de cet article ainsi que l’entrevue vidéo. L’entrevue est disponible sur notre page Facebook : PMML ou sur notre site web : pmml.ca