Entrevue avec Steve Forget: Pressions, obstacles et comment les surmonter

PM: Bonjour à tous, pour ce nouvel article, j’ai la chance d’avoir avec moi Steve Forget, également connu grâce à son blog Jeune Investisseur Immobilier. J’ai invité Steve afin qu’il puisse nous parler de son parcours, comment il a commencé et de ses premiers achats, mais aussi de son processus actuel car il a réussi à doubler son parc immobilier dans la dernière année. Pour moi, quelqu’un qui est en action peu importe les cycles, est ce qui est le plus important. Pour commencer je vais donc laisser Steve se présenter, mais surtout, nous parler de ce qui l’a intéressé à l’immobilier en premier lieu.

SF: Je suis originellement de Lanaudière et j’y suis retourné il y a quelques mois après une quinzaine d’années à Montréal. Mon parc est maintenant divisé en deux. J’en ai la moitié dans Ville-Marie à Montréal et l’autre moitié dans le centre-ville de Joliette et je suis situé entre les deux à Repentigny. Concernant ce qui m’a amené en immobilier, je crois avoir baigné dans le milieu depuis mon enfance par l’entremise de mes parents. Dans les années 1990, le contexte immobilier était un peu plus difficile et mon père allait toujours déjeuner dans un restaurant qui s’appelait La vache qui rit à Joliette. Il était au fait de toutes les nouvelles. En 1992, il a appris que la serveuse allait perdre sa maison et ma mère l’a acheté juste avant qu’elle ne tombe en reprise de finance pour la louer. Ce fut une première expérience locative qui a été assez désastreuse, mais c’était une belle opportunité d’acheter une maison à bas prix pour la louer sur une route très bien située. L’année d’après, mon père a fait l’acquisition d’un ancien marché aux puces situé sur un terrain de 100 000 pieds carré et a bâtis des mini-entrepôts que nous avons gérés durant une dizaine d’années. J’avais seize ans à l’époque et je m’en suis occupé jusqu’à la début vingtaine. Par la suite, j’ai tous mis sur la glace et je me suis mis à voyager en Amérique central, en Afrique et ai fait une maîtrise en gestion de projets. C’est au courant de ce programme, durant un cours d’analyse financière de projet d’investissement que nous avons dû analyser un vrai projet. Le père de ma collègue était entrepreneur et était en train de construire un triplex à St-Lin et nous a demandé s’il devrait le garder ou le vendre. Nous étions en 2001 à l’époque donc le contexte n’était pas le même. Sans savoir que le marché allait exploser, nous lui avions recommandé de garder ses immeubles pendant une quinzaine d’années.

PM: Pour quelle raison?

SF: Nous avions fait les calculs et étions arrivé à la conclusion qu’il allait faire plus d’argent en les gardant une quinzaine d’années qu’en les revandant directement à l’époque. Tout cela sans savoir que le marché allait monter en flèche. Par la suite, lorsque j’étais malheureux dans un condo, j’ai ressorti mes fichiers Excel et je me suis remis à analyser.

PM: Tes parents t’ont donc intéressé par la force des choses car tu as travaillé dans le milieu avec les entrepôts et par la suite, lors du cours, c’est à ce moment que tu t’es intéressé au côté financier. Quel a été ton premier achat de plex?

SF: C’était un quadruplex dans Ville-Marie à Montréal que je possède toujours depuis 10 ans. Je n’étais pas heureux dans un condo, qui étais juste à côté, car je n’avais pas de terrain, je n’avais rien. Cela s’était très mal passé en copropriété avec l’autre propriétaire donc mon seul objectif était d’avoir mon propre terrain pour le même prix que cela me coûtait d’habiter en condo. C’est à ce moment que je me suis mis à regarder les plexs.

PM: C’est un point intéressant à faire, car les gens me demandent souvent s’il est préférable d’acheter un plex ou un condo et, pour le même paiement par mois, en achetant un plex, il est possible de capitaliser trois fois plus. C’est ce qui est magique car, au bout de quelques années, c’est la capitalisation et l’équité qui a été développée qui est intéressante.

SF: Dans ce cas-ci, il s’agit sans doute de l’une de mes plus belles transactions, même en ne sachant pas que le marché allait exploser. Mon plex que j’ai payé 430 000$ à l’époque en vaut plus de 700 000$ aujourd’hui et la valeur du secteur a vraiment explosé de façon incroyable.

« Pour le même paiement par mois, en achetant un plex, il est possible de capitaliser trois fois plus. Au bout de quelques années, c’est la capitalisation et l’équité qui a été développée qui est intéressante. » -Patrice Ménard

PM: Donc cela a été ton premier achat de plex et ta première expérience en tant que propriétaire direct avec des locataires. Quel a été ton premier achat de multi-logements?

SF: Deux ans plus tard, suite à des problèmes avec un locataire, j’ai dû aller voir la banque pour refinancer afin d’effectuer des réparations et c’est à ce moment que j’ai eu la surprise de ma vie. J’ai appris que la valeur avait carrément explosé en deux ans. J’ai pu refinancer et acheter un 5 plex.

PM: Ce que tu dis est intéressant, tu es resté surpris de la valeur de ton immeuble. Tu n’étais pas vraiment dans l’immobilier au courant de ces deux années, mais tu avais acheté et tu étais bien.

SF: Au départ, je cherchais une maison avec ma soeur avant qu’elle ait un enfant afin que ma mère puisse s’en occuper sans avoir à monter et descendre quatre étages. C’était notre objectif de départ, nous n’avions pas de vision de grandeur.

PM: Exact, car pour quelqu’un qui cherche à agrandir son parc, il regarde constamment la valeur de ses immeubles et voit le marché monter, mais comme ce n’était pas un objectif pour toi, c’est pour cette raison que cela a été une surprise.

SF: En effet, j’ai acheté mon premier 6 logements en 2012. Il s’agit d’un immeuble que j’ai trouvé sur Centris. D’ailleurs, j’ai trouvé pratiquement tous mes immeubles sur Centris. L’immeuble était en vente depuis longtemps et personne ne faisait des offres d’achat alors je l’ai envoyé à ma courtière et nous l’avons acheté. J’ai payé un bas prix tout en payant trop cher. L’erreur que nous avons fait, puisqu’à l’époque nous étions moins expérimentés et que je mettais toute mon attention sur le prix, est que j’ai complètement sous-estimé le coût des travaux à court terme.

PM: Dans tous les cas, le temps arrange les choses. C’est certain que, depuis 2012, la valeur a monté un petit peu.

SF: Un petit peu, puisque nous sommes à Joliette et non à Montréal, mais, basé sur mes connaissances du secteur et sans avoir fait réévaluer, après l’avoir acheté à 355 000$, je pourrais dire qu’il est rendu à 450 000$. Sur 20 ans, ce n’est pas dramatique car cela représente environ uniquement une erreur de 50 000$ à l’achat. Ce n’est qu’en terme de ratio que cela aurait pu aller plus vite.

PM: Tu aurais pu utiliser la vélocité de l’argent au maximum. À ce moment-là tu as commencé à faire des achats, tu as acheté un 5 logements, un 6 logements. Maintenant, peux-tu nous parler de ton blog? D’où es parti Jeune Investisseur Immobilier?

SF: Je suivais beaucoup de blogueur français car je n’en trouvais pas au Québec qui parlait d’immobilier. Tous ceux que j’ai trouvé au Québec étaient des courtiers ou des journalistes. Je n’ai trouvé personne qui parlait de sa propre expérience. Il s’agissait toujours d’articles très génériques, mais je trouvais que personnes ne parlaient de la vraie vie. Je me suis inspiré d’un des blogueur français qui m’inspirait et j’ai répliqué sa méthode ici. Le blog avait pour but de parler des mes bons coups, de mes expériences, de mes mauvais coups. J’étais très anonyme au départ.

PM: Et pourquoi le nom Jeune Investisseur Immobilier?

SF: J’avais posé une question à un blogueur du journal Le Devoir et, dans le texte qu’il avait écrit, il utilisait sans cesse le terme “ce jeune investisseur” et le terme m’est resté en tête. La philosophie du blog est pour les nouveaux acquéreurs, ceux désirant se lancer donc ce n’est pas quelque chose que je vais conseiller à ceux possédant déjà des centaines de portes. Au départ, j’étais lu par 7 personnes par semaine et je trouvais cela extraordinaire et maintenant c’est par plus de 15 000 personnes.

PM: Cela t’a donc permis d’aider les gens et de contribuer. Je trouve ça plaisant car j’ai un peu le même parallèle avec les vidéos. Les gens viennent nous voir pour nous remercier et ça fait plaisir car cela donne vraiment l’impression de redonner.

SF: Oui et honnêtement, écrire et dévoiler mon parcours publiquement m’a forcé et mis une pression car certaines personnes m’admirent et cela me faisait très peur au départ car j’avais une pression de réussir. Cependant, cela m’a aidé à faire d’autres achats, rester actif et me rendre plus loin. J’ai aussi des gens qui viennent me voir pour me dire qu’ils ont acheté leurs premiers immeubles grâce à mon blog. Cela me met donc la pression pour surveiller ce que je vais dire car je veux redonner énormément aux gens.

« Les gens ont peur d’acheter et de se tromper. J’ai encore fait, cette année, une très bonne erreur. Cependant, je me dis que, même en l’ayant appris dans un cours, si on ne l’a pas vécu c’est impossible à dire. » – Steve Forget

PM: On parle beaucoup d’héritage et ce que nous allons laisser plus tard, mais, au-delà de cela, je crois que le plus important est l’impact quotidien qu’il est possible d’avoir chez les gens. Parfois, le fait de raconter ce par quoi l’on est passé peut aider quelqu’un d’autre à voir qu’il peut le faire lui aussi.

SF: Exactement, j’ai reçu un courriel la semaine passée d’un jeune homme dans la vingtaine me disant qu’il désirait vraiment faire son premier achat, mais qu’il avait peur de faire une erreur fatale. J’ai trouvé le mot puissant car cela démontre bien à quel point les gens ont peur d’acheter et de se tromper. J’ai encore fait, cette année, une très bonne erreur. Le contraire exact de tout ce qui est écrit dans les livres. Cependant, je me dis que, même en l’ayant appris dans un cours, si on ne l’a pas vécu c’est impossible à dire.

PM: En parlant de cours et formations, as-tu suivi quelques formations en cours de route?

SF: J’ai fait les deux coaching du Club, de base et avancé, que j’ai presque complétés, mais je suis parti en Afrique donc je n’ai pas encore complété le deuxième coaching. J’ai aussi suivi des vidéos en ligne ainsi que deux cours chez Immofacile. J’ai aussi lu plusieurs livres.

PM: Super, tu as aussi fait quelques transactions avec notre équipe et tu as doublé ton parc. C’est ce que je trouve intéressant car, comme je le disais au départ, le plus important pour moi est d’écouter les gens qui bougent dans le marché en 2018. On entend toutes sortes de choses car les gens ont peur de faire des erreurs, mais, en bout de ligne, le succès en immobilier ira à ceux qui bougent peu importe le marché. Peux-tu nous partager le processus qui a fait en sorte que tu as été en mesure de grandir aussi rapidement?

SF: De 1994 à 2017 j’étais bloqué par mes ratios d’endettement car je n’avais pas planifié, au départ, avoir un aussi grand développement donc j’achetais des petits plexs. C’est 5 ans plus tard, lorsque j’ai dû refinancer mon parc, que mon ratio d’endettement était beaucoup trop élevé car, à ce moment-là, ils excluaient le salaire de mon partenaire, prenaient 50% des revenus donc cela ne fonctionnait pas.

PM: C’est souvent l’erreur qu’on fait. En fait, erreur oui et non car on passe tout de même à l’action, mais, lorsque l’on achète des plexs, les finances sont basés sur le revenu personnel et non sur les revenus de l’immeuble donc cela devient malheureusement un handicap. Cependant, cela peut être de l’équité nous permettant de passer à des plus gros.

SF: Je ne considère pas avoir fait d’erreur, car je ne savais pas vers où je m’en allais et l’immobilier n’était pas mon revenu principal. J’ai été bloqué, pendant trois ans, jusqu’à l’an passé lors des refinancement où j’ai pu dégager de l’équité et nous avons acheté une maison pour faire un flip que nous avons payé comptant avec l’argent de l’équité. À ce moment je n’avais donc plus un sous. J’ai donc doublé mon parc malgré le fait que je n’avais, en théorie, plus d’argent. Je connais mes secteurs et je suis très limité. Je suis situé dans l’est de Ville-Marie et dans le centre-ville de Joliette. Lorsqu’un immeuble sort sur Centris, je suis capable de nommer la rue uniquement en voyant la photo car cela fait 10 ans que j’habite le secteur.

PM: Je tiens à faire une parenthèse car ce que tu dis est extrêmement important. Dans plusieurs vidéos, les investisseurs que j’ai invité avec moi m’ont tous dit la même chose. Ce n’est pas vrai que l’on peut chercher une opportunité peu importe l’endroit, il faut le connaître et le maîtriser. D’ailleurs, je crois que c’est Joel Martel qui, lors d’une précédente entrevue, mentionnait qu’il pouvait nommer l’adresse en regardant uniquement la photo.

SF: Il est aussi possible de connaître plus d’un secteur. Par exemple, je connais bien Ville-Marie et Joliette car ce sont les deux secteurs dans lesquels j’ai évolué. Ce sont les deux pôles dans lesquels je fais mes recherches. L’été passé, avant les vacances de la construction, comme à chaque année, je suis allé jeter un coup d’oeil sur Centris. Un 8 plex semi-commercial est sorti et je suis resté ébahi par le prix. Il était en vente à 425 000$ et les revenus étaient moitié résidentiels moitié commerciaux. Au niveau commercial, ça ne va pas super bien dans les petites villes, mais le potentiel d’optimisation pour le revenu résidentiel était incroyable. Il y avait 6 compteurs électriques en place et c’est le propriétaire qui payait l’électricité. J’ai donc transféré l’électricité dès la première fin de semaine de location et je ferai les autres graduellement. Comme mentionné sur une vidéo que j’ai fait pour mon blog, j’ai payé le même prix que ce que l’ancien propriétaire a payé il y a 30 ans uniquement parce que les revenus commerciaux étaient, à l’époque, beaucoup plus élevés que maintenant.

« En tant que courtier je dis toujours lors des négociations de ne pas dire non pour le vendeur ou l’acheteur. Il faut le mettre sur papier, demander et voir par la suite. Il faut être en mesure de vivre avec le rejet. » – Patrice Ménard

PM: Pour le logement que tu as reloué, est-ce que tu l’as reloué beaucoup plus haut?

SF: Pas celui-ci, ce n’est pas celui dont je parlais précédemment, mais nous l’avons loué à un prix correct. Dans l’autre transaction, celle que j’ai fait avec Nick Slobodinuk de ton équipe, il y a une belle optimisation à faire. Ce qui est intéressant est que, pour celui de Joliette, le loyer ne sera pas nécessairement plus cher, mais l’électricité sera au frais du locataire. De plus, lorsque les locataires vont commencer à quitter, c’est à ce moment que je vais pouvoir augmenter mes loyers. Je connais la valeur des loyers en plein centre-ville et eux payaient déjà trop bas avec électricité compris.

PM: Mentalement tu étais donc prêt même si tu n’avais plus l’argent pour la mise. Tu as été en mesure de passer à travers la transaction en allant chercher des fonds ailleurs.

SF: Je suis allé présenter le dossier à une personne que l’on connaissait. Elle nous avait ouvert la porte pour une possibilité de financement au niveau privé. Il ne s’agissait donc pas de prêteurs privés commerciaux, comme je les appelle, mais bien une connaissance qui ont une très grosse marge de crédit avec un taux assez bas. Nous leur avons donc présenté le dossier avec toutes nos portes de sortie. Cela nous a permis de refinancer le flip avec eux, j’ai donné ma maison en garantie donc à ce moment je me suis dit que je n’avais vraiment plus d’argent et je ne pouvais plus rien acheter.

PM: Cependant tu as tout de même fait une autre transaction par la suite?

SF: Au mois de novembre, via votre système VIP, j’ai reçu une alerte pour un 6 logements dans le secteur de Ville-Marie. J’ai donc communiqué immédiatement avec le courtier pour faire une offre d’achat et je suis arrivé deuxième. Je connais plusieurs personnes qui ont fait des offres sur l’immeuble, mais les offres étaient au dessus de ce que l’immeuble valait réellement selon moi. Il y avait cependant un grand potentiel d’optimisation à court terme. L’immeuble a été complètement reconstruit dans les années 1990. J’ai finalement eu l’immeuble car l’autre transaction est tombée à l’eau. Après quelques mois, le vendeur a baissé son prix alors j’ai réécrit au courtier pour faire un suivi et faire une seconde offre. J’offrais 125 000$ de moins que le prix demandé donc je n’ai pas eu de réponse positive. Pour mon suivi j’ai augmenté mon offre de 5000$. J’étais conscient que ce n’était pas énorme, mais je ne voulais pas payer plus de 600 000$. Le jeu de la contre-offre a donc commencé à ce moment-là car j’étais le seule à faire des offres sur l’immeuble. Suite à l’inspection, nous nous sommes entendus à 612 000$. Un prix plus haut aurait pu marcher, mais le problème était que les revenus étaient trop bas. Donc, pour quelqu’un qui regarderait uniquement les ratios, du côté mathématique, mon immeuble n’a présentement pas de sens. À ce jour-ci, je suis en cashflow négatif d’environ 300$ par mois, mais le potentiel est énorme. Par exemple, les loyers sont présentement loués à 560$ et, en connaissant mon secteur, je sais que je peux relouer les logements dans les hauts 800$. De plus, tout a été refait dans les années 1990 donc tout ce que j’ai à faire est du sablage et, éventuellement, des salles de bains donc les logements sont complètements sous-loués.

PM: Donc tu es déjà en mesure de savoir qu’avec seulement quelques logements tu seras en mesure de revenir dans ton cashflow. Ce qui est intéressant est que tout ce que tu feras dans les prochaines années sera de la pure optimisation. Encore une fois, malgré le fait que tu n’avais pas les fonds, tu as été en mesure d’aller chercher un immeuble avec beaucoup de potentiel à travers un partenariat. Je trouve cela intéressant que, malgré tout ce qui se passe sur le marché présentement, tu sois en mesure de rester en mouvement malgré les obstacles. Mentalement, tu as pris la décision de ne pas arrêter là.

SF: À ce moment-là, c’était vrai que je n’avais plus d’argent et lors de la transaction, un de mes contact m’appelle pour me dire qu’il désire vendre ses deux quadruplex. Elle m’a contacté pour me demander à quel prix mettre ses quadruplexs en vente et il s’agissait d’immeubles que je désirais acheter depuis longtemps, mais je ne voulais pas les approcher pour des raisons personnelles. Je tenais à rester absolument objectif alors j’ai contacté un évaluateur pour avoir une opinion externe, mais j’ai fait une chose que je n’aurais jamais osé faire en d’autres circonstances: j’ai demandé aux vendeurs s’ils étaient prêts à me financer 100% de la mise de fonds. Ils ont accepté et il s’agit vraiment d’une solution gagnante pour tout le monde. Je me disais par contre qu’aucune banque n’allait accepter cela. J’ai appelé des courtiers pour leur poser la question et ils m’ont tous dit qu’aucune banque n’accepterait de financer 100% de la mise de fond. Par la suite, j’ai appelé un directeur de compte et, après lui avoir expliqué mon cas, il m’a dit qu’ils étaient ouvert à l’idée. La banque a tout de même pris une caution sur l’ensemble de mon parc sur 5 ans, mais je sais que, uniquement avec la capitalisation, je serai en mesure de rembourser presque toute la mise de fond dans 5 ans.

PM: C’est important puisqu’on parle d’achat financé à 100%, mais le plus important est le dénominateur commun qui est tout le potentiel d’augmentation qu’il est possible d’aller chercher avec ces immeubles.

SF: Il n’y a pas beaucoup de potentiel d’augmentation des revenus, il s’agit plus d’un projet basé sur la capitalisation et je suis prêt à vivre avec le fait que, si je n’arrive pas le faire entièrement dans 5 ans, j’ai d’autres avenues qui sont possibles. Il pourrait peut-être me manquer 20 000 ou 30 000$, mais un montant comme celui-ci, dans 5 ans, avec un parc de 42 logements maintenant, fait en sorte que ce ne sera pas trop difficile d’aller refinancer l’immeuble et obtenir 50 000$. Je pense donc que mon risque est nul.

PM: J’aime énormément ton mindset car beaucoup de gens ne seraient pas confortables avec ça, mais de ton côté tu trouve que ton risque est nul. C’est une bonne chose, car c’est où tu es rendu et une des principales raisons pour laquelle tu bouges cette année. As-tu un livre ou un conseil à donner au gens en terminant?

SF: Les gens en parlent souvent, mais le livre qui m’a changé le plus est Père riche père pauvre  de Robert Kiyosaki et le conseil que j’aimerais donner aux gens est d’arrêter de dire non à la place des autres. Je me suis prouvé à moi-même depuis un an que, en sortant de ma zone de confort, les gens vont me dire oui et je vais aller chercher de meilleurs résultats.

PM: C’est le secret, qu’il s’agisse d’immobilier ou n’importe quoi d’autres, de ne pas dire non à la place de la personne en face de vous. En tant que courtier je dis toujours lors des négociations de ne pas dire non pour le vendeur ou l’acheteur. Il faut le mettre sur papier, demander et voir par la suite. Il faut être en mesure de vivre avec le rejet. Merci à Steve Forget de nous avoir offert son temps et ses précieux conseils pour l’écriture de cet article ainsi que l’entrevue vidéo. N’hésitez pas à aller jeter un coup d’oeil à son blog: http://www.jeuneinvestisseurimmobilier.com. L’entrevue est disponible sur notre page Facebook : Patrice Ménard – Multi-logements ou sur notre site web : patricemenard.com