Entrevue avec Steven Bérubé: Toitures multi-logements et commercial

PM: Bonjour à tous, pour ce nouvel article nous allons discuter de toiture. J’ai la chance d’avoir avec moi Steven Bérubé de l’entreprise J. Raymond spécialisée dans le commercial et le multilogement. J’ai eu la chance de rencontrer Steven dans un événement des Mordus de l’immobilier organisé à leur bureau qui se tenait sur le toit. Ce qui m’avait marqué lors de cette soirée est que tu avais donné une excellente présentation à l’avant donc je savais qu’il serait possible de tourner une bonne vidéo ensemble, mais, au-delà de cela, il s’agissait de la première fois que je voyais une salle de montre de toit. Je ne crois pas me tromper en disant que c’est unique?

SB: En effet, nous sommes les seuls couvreurs au Québec à avoir une salle de montre et la raison pour laquelle nous avons décidé de la faire à nos bureux est que nous avions la chance d’y emmener nos clients pour présenter nos services, notre équipe et nos installations donc, par la même occasion, il s’agit d’une bonne occasion de présenter le produit final qui se retrouvera sur leur toiture. On le sait, dans le marché il y a plusieurs types de toitures et de couvreurs donc on peut se faire plusieurs types de recettes.

PM: Peux-tu nous parler un petit peu de l’entreprise?

SB: Nous sommes une entreprise familiale en affaire depuis 35 ans et l’une des plus grande entreprise de couvreur de la métropole et du Québec et nous sommes membre de l’AMCQ. (Association des membres couvreurs du Québec) qui est la plus grande association de couvreurs.

PM: Quel est l’avantage de savoir que quelqu’un est membre de cette association?

SB: L’AMCQ est responsable de toute la façon de faire et les procédés d’éxécution pour tous les types de toiture et lorsque nous sommes membre de l’association nous nous devons de respecter ces façons de procéder. Il y a donc un standard qui a été établi.  

PM: Allons maintenant parler de type de toiture. Quels sont les types de toiture que l’on retrouve en majorité sur les multilogements?

SB: Il y en a trois types. La traditionnelle est l’asphalte et gravier qui est pour nous surnommée la multi-couches et c’est ce que nous allons retrouver sur la plupart des bâtiments qui ont 20 ans et plus. Lorsque l’on vient faire le remplacement de cette toiture, nous allons soit refaire la même chose en asphalte ou en élastomère qui est un deuxième type de toiture. Puis, nous avons la membrane monoplis, ou plus communément appelée la TPO.

« Qu’il s’agisse d’une toiture élastomère ou multi-couches, ce sera la même durabilité. On parle de 20 à 25 ans dans les deux cas. Par la suite, ce sera l’entretien qui est effectué qui jouera un rôle sur la longévité. » – Steven Bérubé

PM: Parfait, donc si l’on regarde ces trois types de toiture y’a-t-il des avantages ou des désavantages que l’on peut nommer pour chacun d’eux?

SB: Pour la toiture de gravier, lorsque bien entretenue par le propriétaire, on peut parler d’un 20 à 25 ans de durabilité. C’est donc un très bon avantage. C’est aussi une membrane qui, selon la façon dont les bâtiments sont conçus, s’il n’y a pas beaucoup de pentes ou de sorties d’eau vers les drains, sera le type de toiture à privilégier car l’eau sera camouflée par le gravier. Tandis que, avec une membrane élastomère, l’eau va avoir tendance à stagner. On essaie que les pentes soient le plus parfaites possibles, mais dépendant du type on peut avoir plus de difficultés. Le désavantage de la toiture de gravier est que, à long terme, il peut y avoir des signes apparaisssant plus rapidement et les infiltrations peuvent être plus difficiles à trouver.

PM: J’étais sous l’impression qu’une toiture de gravier durait beaucoup moins longtemps qu’une toiture élastomère.

SB: Qu’il s’agisse d’une toiture élastomère ou multi-couches, ce sera la même durabilité. On parle de 20 à 25 ans dans les deux cas. Par la suite, ce sera l’entretien qui est effectué qui jouera un rôle sur la longévité.

PM: Parfait, et la troisième?

SB: La TPO est un système qui est, je dirais, plus économique. Le coût est moins important lors de la réfection ou lorsque l’on bâtit à neuf. La durabilité va se ressembler par contre il est possible que des interventions soient nécessaires avant la période 20 ans des autres types de toiture. La raison est qu’il ne s’agit que d’une seule couche alors que pour un multi-couches on parle de 4 ou 5 plis et une élastomère a une membrane sous-couche et un plis de finition granulée. Le meilleur exemple que je pourrais donner est qu’il s’agit de la même chose qu’une finition pour une toiture de bardeaux. Il s’agit du même processus lorsque les granules sont appliquées. La TPO, quant à elle, est un monoplis qui ressemble un petit peu à une toile de piscine. La raison de la plus courte durabilité est à cause des joints car ils sont soudés au fer chaud et non au chalumeau. Donc, au lien d’être fait à la main, nous installons des robots produisant une chaleur pour souder les joints de membrane.

PM: Les coûts sont plus bas car l’installation est plus simple et qu’il n’y a qu’une seule couche?

SB: Le processus est plus rapide et il n’y a qu’une seule couche donc nous venons de sauver en temps et en matériaux.

PM: Bien souvent, les gens communiquent avec les entreprises et sont à la recherche du meilleur prix au pieds carré. J’imagine qu’il y a plusieurs autres facteurs qui entrent en jeu lorsque vous déterminez le prix. Peux-tu nous donner une idée de ce qui influence le prix d’une toiture?

SB: Plusieurs éléments vont influencer le prix d’une toiture. Bien souvent, nous recevons des appels de gens désirant connaître notre prix au pieds carrés, mais nous tentons d’expliquer au client que nous ne fonctionnons pas de cette façon car plusieurs facteurs ont un impact sur le prix dont l’emplacement du bâtiment, la municipalité et les règlements. Par exemple, il y a moins de réglementation à Mirabel que sur le boulevard Saint-Laurent à Montréal où les travaux peuvent nécessiter un permis de construction, un permis pour bloquer la rue, etc. La hauteur du bâtiment fait aussi une différence car l’équipement ne sera pas le même selon le type d’immeuble et, du côté de la superficie, pour un plus gros immeuble, nous allons prendre une certaine vitesse et allons pouvoir jouer avec notre temps pour le faire tandis que, pour un plus petit, nous allons être présent une journée. Finalement, l’équipement nécessaire sur le toit à aussi un impact car plus il y a d’équipement et de boites et plus cela nécessitera du temps pour l’installation et l’étanchéisation car cela augmente les risques d’infiltration.

PM: Excellent, en tant que propriétaire ou comme investisseur quels sont les signes auxquels il faut porter attention?

SB: Les meilleures journées pour aller voir un bâtiment, surtout une toiture, est lorsqu’il pleut car vous verrez les effets de la pente et si l’eau s’écoule bien. En contrepartie, une journée ensoleillée vous donnera la chance de voir d’autres points comme le manque de gravier sur une toiture multi-couches. Les coins sont souvent les endroits les plus stratégiques.

« À un certain moment de la vie de votre toiture, c’est une bonne chose d’appeler votre couvreur afin qu’il puisse procédér à l’entretien général, vérifier les scellants et les puits de lumière et s’il y a des craquements ou des boursouflures que vous n’avez pas vu. » – Steven Bérubé

PM: Y’a-t-il quelque chose que l’on peut faire avant de monter sur le toit?

SB: Cela dépend des constructions, mais les solins métalliques, les soffites et si vous voyez généralement que les composantes de la toiture sont attaqués sont des points à regarder. Sur la toiture il s’agira de vérifier s’il y a des boursouflures, du manque de gravier, de la membrane vraiment attaquée, etc. Pour la TPO, il s’agira de bulles d’air car la membrane n’est pas complètement fixée mécaniquement.

PM: Au niveau de l’entretien, quelles sont les choses que l’on peut faire sur une base régulière afin d’augmenter l’espérance de vie de notre toiture?

SB: On conseille à nos clients de monter sur le toit et aller jeter un coup d’oeil au moins une fois par année et nettoyer là où sont situés les drains car c’est à cet endroit que surviennent la plupart des problématiques. Du même coup, en montant sur la toiture cela vous donnera un bon aperçu de ce qui se passe.

PM: C’est un très bon point car dans les quartiers comme Ahuntsic ou Côte-des-Neiges, où il y a beaucoup d’arbres matures, les crépines sont souvent bloqués ou ont été enlevées. Cela pourrait donc être une bonne idée de monter avec une poche de gravier et en étendre un êtit peu chaque année.

SB: C’est une bonne idée, mais il faut que vous ailliez un accès sécuritaire pour monter sur votre toiture car certains bâtiments n’ont pas d’accès. Dans ce cas, ne soyez pas trop cascadeur, vous pouvez faire appel à nous.

PM: Y’a-t-il d’autres choses qu’il est important de vérifier?

SB: Vérifiez vos solins, vous allez pouvoir voir l’état de vos relevés donc, lorsque vous faites une inspection,, essayez de tirer dessus pour voir s’il se défait et s’il craque aux jonctions. Pour la membrane, à long terme le point à vérifier est la granule car elle va se retrouver vers la pente. Vous allez devoir aller la retirer car cela va créer une surépaisseur.

PM: Le propriétaire peut donc le faire lui-même, mais je sais que vous offrez aussi un service d’entretien. Quel est la différence entre le faire soi-même une fois par année et votre équipe qui le fait sur place?

SB: Le client n’aura pas toujours l’oeil pour déceler les problématiques. À un certain moment de la vie de votre toiture, c’est une bonne chose d’appeler votre couvreur afin qu’il puisse procédér à l’entretien général, vérifier les scellants et les puits de lumière et s’il y a des craquements ou des boursouflures que vous n’avez pas vu. Ce dernier prendra vraiment le temps d’aller les regarder et les réparer ou vous offrir une offre de service pour la suite des choses.

PM: Parfait, cependant supposons que ma toiture ait été faite il y a 5 ans, y’a-t-il des choses qui peuvent être faites?

SB: Oui cela va commencer tranquillement et, de notre côté, nous offrons une garantie de 5 ans donc lorsque nous arrivons dans la dernière année nous planifions une inspection annuelle pour être certain que tout est conforme.

PM: Tu parles de garantie, de notre côté nous effectuons des transactions immobilières avec des certificats de garanties. Sur le marché, les garanties sont-elles attachées au propriétaire ou à l’immeuble?

SB: Pour nous la garantie est attachée à l’immeuble. Donc si vous vendez votre bâtiment, la garantie va suivre pour le prochain propriétaire.

PM: Quelles sont les questions qu’il est important de demander lorsque l’on appelle une compagnie de toiture?

SB: J’ai parlé plus tôt de l’AMCQ, demandez si la compagnie en fait partie est une très bonne question à poser. Lorsque l’on fait partie de l’association, cela nous oblige à donner 5 ans de garantie sur nos travaux. Il y a de la compétition qui est plus jeune et qui offre une plus grande garantie, donc cela nous oblige à donner une meilleure qualité sur nos travaux.

PM: Au niveau des inspections, supposons qu’un investisseur ou un propriétaire désire faire inspecter son immeuble, est-ce un service que vous offrez?

SB: C’est un service que nous offrons oui, mais aux clients qui ont fait affaires avec nous auparavant car autrement nous nous ferions appeler à tous les jours pour des inspections par des acheteurs.

PM: Parfait, terminons avec cela, quand est-ce que vient le temps de changer versus réparer?

« Le meilleur conseil que je peux donner aux gens est de ne pas s’acharner sur des réparations. Si vous faites réparer votre toiture, c’est un bon moment pour commencer à penser à la refaire. » – Steven Bérubé

SB: Si vous avez fait vos entretiens cela ne devrait pas couler et, une fois rendu vers le 20 ans, le temps viendra pour un changement. Si vous avez commencé à avoir des problèmes avant cela, vers la 15e année par exemple, je ne promettrai pas un entretien qui permettra d’allonger la durée de vie d’un autre 5 ans. J’aime mieux dire au client que nous l’avons réparé, mais qu’il faut commencer à prévoir un budget pour refaire la toiture. En ayant effectué les réparations, cela va retarder cette dépense, mais après un certain temps il faut commencer à penser à la refaire.

PM: Y’a-t-il des choses qui sont à éviter?

SB: Le meilleur conseil que je peux donner aux gens est de ne pas s’acharner sur des réparations. À un certain point, il faut simplement passer au remplacement. Après l’avoir fait réparer une fois, cela peut durer un certain nombre de temps, mais les garanties, peu importe le couvreur, ne sont pas émises car le matériau est déjà présent depuis plusieurs années. C’est pour cette raison que la grande majorité des couvreurs n’offrent pas de garantie sur une réparation. Si vous la faites réparer, c’est un bon moment pour commencer à penser à la refaire.

PM: Nous avons parlé du multi-couches, élastomère et TPO, lequel devrait-on choisir entre les trois?

SB: Toutes les toitures sont bonnes donc cela va en fonction du budget du client. Pour un client avec une vision à long terme et un bon budget, nous allons nous tourner vers l’élastomère car nous avons la chance, avec ce système, qu’une fois rendu à sa 20e année, s’il a bien été entretenu, nous allons pouvoir le nettoyer et souder une nouvelle membrane pour repartir avec un nouveau 20 ans.

PM: En terminant, quel est la plus vieille toiture que vous avez changé de mémoire?

SB: Dans le vieux-montréal, nous avons des toitures au pitch, qui est un mélange d’asphalte et gravier, mais que nous n’utilisons plus depuis des années et nous avons vu des toitures de 40 ou 50 ans. Dans bien des cas, nous sommes incapables de les arracher alors nous faisons le maximum et allons repartir sur le dessus.

PM: Merci à Steven Bérubé de nous avoir offert son temps et ses précieux conseils pour l’écriture de cet article ainsi que l’entrevue vidéo. J’espère que cela vous a éclairé sur le domaine de la toiture, qui est une dépense avec laquelle tous les investisseurs immobiliers devront faire face tôt ou tard dans leur carrière. N’hésitez pas à communiquer avec Steven pour toutes questions. L’entrevue est disponible sur notre page Facebook : PMML ou sur notre site web : pmml.ca