Entrevue Olivier Mayor: Stratégies d’acquisitions via le prêt privé

PM: Bonjour à tous, pour ce nouvel article, j’ai la chance d’avoir avec moi Olivier Mayor. Nous avons eu la chance d’apprendre à nous connaître lors de la semaine des entrepreneurs au Mexique et partager notre vision à propos de l’immobilier. Nous allons discuter de partenariat, mais Olivier a aussi une vision très intéressante concernant le prêt privé donc je le laisse s’introduire.

OM: J’ai commencé ma carrière comme chercheur en neurobiologie et par la suite j’étais plus du côté clinique en tant que physiothérapeute. J’ai toujours eu une fibre entrepreunariale et la physiothérapie était pour moi un bon moyen de commencer puisque j’ai pu ouvrir ma propre clinique. Je suis une personne de passion donc si je ne suis pas complètement passionné par quelque chose, il ne sera pas possible pour moi de donner mon 100%. C’est ce qui est arrivé avec la physiothérapie. J’ai été passionné pendant 25 ans, mais vers la fin je commençais à explorer d’autres avenues. L’immobilier m’a intéressé car je n’aime pas du tout l’hiver. J’ai donc pensé à monter un parc immobilier de condos à travers plusieurs pays.

PM: Donc c’est suite à ton parcours de physiothérapeute que tu t’es intéréssé à l’immobilier?

OM: Exact car tout en étant dans cette profession j’avais des capitaux de disponibles donc j’ai pensé investir en immobilier pour de la location court terme dans des endroits au soleil. J’ai commencé à acheté en Espagne, au Mexique, en Floride. J’ai toujours réussi à avoir de bonnes transactions à travers les lectures que j’ai effectuées. Cependant, même si les achats ont été bons, la gestion était impossible. Lorsque vous êtes loin du site de votre entreprise, la gestion est extrêmement difficile.

PM: Tu devais te déplacer physiquement lorsqu’il y avait un problème et non tout rassembler à un seul endroit.

OM: Nous avions des équipes de gestion en place mais, comme tout ceux qui sont dans le domaine le savent, la gestion est le talon d’achile de l’immobilier. Le temps que j’investissais dans ces projets n’était donc pas égal au retour que j’obtenais. J’ai donc perdu ma passion pour ce projet. Par contre, je savais que l’immobilier était un domaine incroyable où tout était possible et je ne connaissais pas de domaine comparable à l’immobilier pour tout le spectre de chose qu’il était possible d’accomplir. Une fois que j’ai compris cela, j’ai décidé de reprendre mes capitaux, me former de la bonne façon et repartir dans l’immobilier près de moi.

PM: Lorsque tu parles de te former de la bonne façon qu’est-ce que tu entends par là?

OM: Comme je te le disais, je suis une personne de passion. Les choses m’arrivent car je suis ouvert aux possibilités. C’est d’ailleurs ici au Mexique que j’ai rencontré un autre québécois qui était investisseur immobilier et, après avoir discuté avec lui, il m’a dit qu’il avait été formé au Club des Investisseurs Immobiliers du Québec. C’est donc à ce moment que l’élément déclencheur est survenu et que j’ai décidé d’aller jeter un coup d’oeil au Club et cela a été parfait pour moi.

PM: Parfait, après combien de temps après avoir fait tes formations as-tu commencé à bouger?

OM: J’aime bien l’idée d’être préparé donc le but de la formation était de valider mes connaissances avant de me lancer. Je crois aussi que le réseautage est très important et que la force du nombre est beaucoup plus importante que la force de l’individu. Je souhaitais donc me former et trouver des partenariats à travers le réseautage. Dès la fin de la formation, j’avais déjà quelques candidats potentiels comme partenaire pour finalement entrer en partenariat avec Philippe Du Tremblay. Dès que le partenariat a été fait, nous avons mis notre vision en commun et nous sommes faites une bonne convention d’actionnaire. Nous sommes actifs depuis le mois de décembre et depuis ce temps nous avons acquis environ 40 portes sans compter les transactions qui ne sont pas encore complétées. Je dirais que cela a été un peu lent car nous avons vu un besoin que nous pouvions exploiter puisque nous l’utilisions nous-mêmes. Il s’agit du prêt privé.

PM: Vous avez donc commencé en voulant fonder une compagnie de prêt privé. Quel a été votre premier achat de multi-logements?

OM: Pour tester notre partenariat, nous ne nous sommes pas lancés dans un gros achat dès le départ donc nous avons acheté un 4 logements à Longueuil dans lequel nous n’aurions pas à investir trop de temps ou d’énergie. Dans un certain sens, il s’agissait déjà d’un mini coup de circuit car il s’agissait de deux duplex cadastrés individuellement et d’un stationnement sur un autre cadastre à part. On ne pouvait pas construire sur cette propriété, mais notre idée était d’acheter sous la valeur et cadastrer le lot voisin afin d’augmenter la superficie du terrain pour refinancer tout de suite après. Après deux mois, nous avions investi 345 000$ et nous avons récupéré notre mise de fonds avec un 10 000$ en extra.

« En immobilier il y a plusieurs possibilités, mais l’objectif est d’avoir un rendement passif. Cependant, le rendement peut s’échelonner à court, moyen ou long terme. » – Olivier Mayor

PM: Au niveau du 6 logements et plus, quel a été votre premier achat?

OM: Tout de suite après, nous avons vu que cela fonctionnait relativement bien donc nous avons notarié deux immeubles en même temps en l’espace de quelques mois. Il s’agissait d’un 12 logements à Longueuil et d’un 15 logements à Saint-Jean au mois d’avril 2018. Nous avons refinancé celui de Saint-Jean cette année et, après l’avoir acheté 750 000$, nous avons obtenu 1 161 000$.

PM: As-tu un secteur particulier dans lequel tu évolues?

OM: Au départ nous voulions aller en grand car je demeure sur la Rive-Nord et mon partenaire demeure sur la Rive-Sud, mais j’ai réalisé que cela allait recréer la même problématique qu’auparavant c’est-à-dire que nous allions être loin de tout donc pour l’instant nous allons nous concentrer sur la Rive-Sud.

PM: Qu’est-ce que tu regardes absolument lorsque tu es à la recherche d’un immeuble? Qu’est-ce qui est important pour toi?

OM: Nous nous spécialisons dans l’optimisation donc nous cherchons des immeubles qui ont des problèmes. Il y a un potentiel à acheter cet immeuble sous ou au prix du marché car nous sommes en mesure de refinancer dans une très courte période de temps. À ce moment, notre parc augmente avec des bâtisses qui ont une meilleure valeur.

PM: Quelle méthode de financement utilises-tu?

OM: Principalement le prêt privé car en immobilier le but est d’investir le moins possible de son argent afin de créer un effet de levier. Nous avons donc commencé à travailler avec nos fonds à nous pour, par la suite, faire affaire avec des prêteurs privés pour être en mesure d’acquérir plusieurs propriétés en même temps. C’est à ce moment que nous nous sommes dit que nous pourrions faire nous-mêmes du prêt privé.

PM: Ce qui est intéressant est qu’à ce moment-là, tu commences à avoir du succès dans le multi-logements, développe ton parc immobilier et tu utilies le prêt privé pour pouvoir bâtir ton parc, mais le côté entrepreneur en toi est revenu et vous avez décidé de lancer votre compagnie de prêt privé.

OM: Exactement, la compagnie se nomme Financement Parthenon. D’ailleurs, la base du prêt privé est couverte lors d’une formation donnée par le Club des Investisseurs Immobilier du Québec. Nous avions déjà les outils de base pour pouvoir faire ça. Il y a un cheminement qui se fait et, comme je l’ai mentionné, je crois beauocup à la formation. Certaines personnes sont capables de se lancer dans le vide et bâtir un parachute au fur et à mesure qu’elles effectuent leur descente. De mon côté, je préfère m’assurer avant de me lancer.

« Nous créons de la valeur pour chaque personne en offrant un mentorat permettant d’acquérir en direct les connaissances pour voir comment se déroule une transaction. » – Olivier Mayor

PM: Parlant de vision, as-tu continué d’investir en plus du prêt privé?

OM: Il faut comprendre qu’en immobilier il y a plusieurs possibilités, mais l’objectif est d’avoir un rendement passif. Cependant, le rendement peut s’échelonner à court, moyen ou long terme. L’optimisation est donc dans notre vision à long terme car il est difficile de vivre uniquement de cela si vous n’avez pas d’autres revenus et c’est ici que le prêt privé entre en jeu. L’entreprise de prêt privé est vraiment pour compléter la vision court terme.

PM: Qu’est-ce qui peut être intéressant pour un investisseur de se lancer dans le prêt privé?

OM: Dans notre cas, ce que nous offrons à nos clients est un rendement assuré. Ce que nous proposons sont des projets à très court terme donc entre 6 mois et 1 an. Si les gens ne sont pas satisfaits, ils recevront leur argent dans un an et il ne sont pas obligé de revenir par la suite. Cependant, la plupart des gens reviennent car la formule est assez intéressante.

PM: Tu me disais aussi qu’il est possible pour les investisseurs d’être mentorés par rapport au prêt privé?

OM: Nous sommes toujours en évolution et nous tentons de trouver des façons de faire tourner la roue plus facilement. Suite à des discussions que j’ai eues au Mexique avec d’autres entrepreneurs, nous avons décidé d’offrir, dans notre section d’investissement, des partenariats d’investissement. Nous créons donc de la valeur pour chaque personne en offrant un mentorat permettant d’acquérir en direct les connaissances pour voir comment se déroule une transaction. Nous avons décidé de le faire car il y a toujours une différence entre la théorie et la pratique et le transfert entre les deux peut créer des erreurs.

PM: Donc, quelqu’un désirant investir en immobilier, avec les fonds nécessaires, mais qui n’est pas certain d’avoir le temps et qui n’a pas envie de faire des formations, pourrait investir avec vous avec une structure de partenariat et vous allez offrir le mentorat.

OM: Il s’agit un petit peu de l’image du magicien d’Oz. Nous allons ouvrir le rideau afin de présenter aux gens quelle est la réalité et quelles sont les étapes à suivre. On souhaite que les gens qui sont un peu plus hésitants soient rassurés et que cela leur permettent de mieux comprendre la mécanique. Évidemment, nous aimerions les garder dans notre groupe par la suite, mais chacun est libre de suivre son propre chemin.

PM: C’est intéressant, il s’agit d’une façon différente d’approcher le prêt privé. En terminant, peux-tu nous dire quelle est la vision de l’entreprise pour les prochaines années?

OM: Présentement je dirais que notre objectif est de s’ajuster au marché. Avec les taux d’intérêts qui augmentent graduellement, nous tentons de voir ce qu’il est possible de faire car le modèle d’optimisation est plus sensible à l’augmentation. L’idée est de développer en parallèle les deux entreprises. L’entreprise de prêt privé nous permettra de rapporter un rendement à plus court terme et à long terme nous avons l’immobilier. Il n’y a donc pas de stratégie concrète, il s’agit seulement de voir en fonction du marché et s’adapter en conséquence. Tant que la passion reste, je vais continuer dans cette voie.

PM: Quel serait le meilleur conseil que tu pourrais donner à un investisseur qui débute?

OM: Formez-vous et réseautez, les gens en immobilier sont en majorité très généreux donc n’hésitez pas à poser des questions. Les gens aiment parler de ce qu’ils font lorsqu’ils sont passionnés. Le plus important pour moi est de ne pas oublier que derrière chaque transaction immobilière il y a des humains. Il y a un contact humain qui doit se créer et c’est aussi cela qui me passionne.

PM: Merci à Olivier Mayor de nous avoir offert son temps et ses précieux conseils pour l’écriture de cet article ainsi que l’entrevue vidéo. L’entrevue est disponible sur notre page Facebook : PMML ou sur notre site web : pmml.ca