Extermination de vermine: on vous décourage d’acheter!

Patrice Ménard: Bonjour à tous, j’ai la chance d’avoir avec moi Steve Bilodeau de ABC Gestion Parasitaire. Le sujet de l’article est très intéressant. Nous allons parler de coquerelles, punaises de lit, rats et souris, excréments de pigeons. L’objectif est presque de décourager les gens d’acheter de l’immobilier. Cependant, en tant que propriétaire d’immeubles il est certain que vous allez rencontrer ce genre de défi à travers votre carrière. Cela vaut donc la peine d’être bien renseigné afin de réagir de la bonne façon lorsque les problèmes surviennent. Pour commencer, quels sont les principaux parasites que l’on rencontre au Québec ou en Amérique du Nord? 

Steve Bilodeau: En terme de parasite, en Amérique du Nord, et particulièrement à Montréal depuis quelques années, ce sont les punaises de lits, les coquerelles et les rongeurs. Les pigeons ne sont pas à négliger non plus car ils peuvent se retrouver dans les alentours des immeubles. D’autres insectes sont occasionnels, mais ceux que je viens d’énumérer sont ceux causant les problèmes majeurs. 

PM: Aujourd’hui nous allons parler du multi-logements et, pour votre entreprise, la majorité de votre chiffre d’affaire est réalisé dans ce créneau n’est-ce pas? 

SB: Tout à fait. Je dirais qu’avec ce que nous avons développé au courant des dernières années, environ 80% de notre clientèle est composé d’immeubles à revenus.

PM: Parfait, peux-tu nous donner les grandes lignes entre les différents parasites et d’où ils proviennent? 

SB: En fait je tournerais la question à l’envers car, en théorie, nous nous sommes installés sur le territoire des insectes. Les insectes étaient présents avant nous et, lorsque l’on développe un projet immobilier, ils vont devoir se trouver un nouvel endroit pour vivre. L’être humain offre donc, en quelque sorte, un nouveau mode de vie et les insectes et les rongeurs vont s’y adapter. 

PM: Et leur force d’adaptation est très forte car même les insectes et autres parasites deviennent de plus en plus intelligents. 

SB: Je n’irais pas jusqu’à formuler le problème de cette façon là, mais je dirais plutôt que les gens deviennent négligents et sous-estiment le problème. Ce qui peut commencer par seulement quelques insectes va se développer et devenir un plus grand problème. Ce n’est donc pas une question de s’habituer à un nouveau produit. Cela peut arriver, mais dans la gestion parasitaire urbaine, il est faux de croire que les insectes vont s’y adapter. C’est par contre un phénomène que l’on observe au niveau agricole car l’utilisation de pesticide est constante. Les produits que nous avons sur le marché présentement, qui sont approuvés par Santé canada, sont efficaces pour presque tous les problèmes. La chose qui est complexe est qu’il faut avoir la bonne technique, le bon endroit et la bonne stratégie. 

PM: En effet car il  semble y avoir une mode présentement qui est d’aller chercher ses cartes d’exterminateur. 

SB: C’est quelque chose que l’on entend beaucoup en effet, mais la gestion parasitaire n’est pas quelque chose que tout le monde veut et peut faire. Il y a beaucoup de connaissances à acquérir au niveau de la biologie et la mécanique de l’insecte ainsi que son comportement. 

PM: De notre côté, nous sommes beaucoup dans le transactionnel donc lorsque l’on regarde de l’extérieur y’a-t-il des signes que l’on peut détecter pour reconnaître qu’il pourrait y avoir des problèmes? 

SB: C’est un très bon sujet à aborder car on peut se retrouver avec de très mauvaises surprises. J’ai vu un cas récemment où la personne a acheté son premier immeuble de 50 logements et avait environ pour 40 000$ à mettre dans l’immeuble pour le nettoyer. Je recommande donc de faire appel à une compagnie pour inspecter l’immeuble. En tant qu’acheteur ou propriétaire, la première chose à faire est de parler avec les locataires. Ces derniers vous donneront l’information, bonne ou mauvaise, et vous pourrez valider par la suite et s’il y a lieu de faire une intervention. Une inspection visuelle va aider peu importe par qui elle est réalisée. Par exemple, pour les punaises de lit, nous allons regarder minutieusement les structures aux alentours et si le problème est majeur il sera repéré assez rapidement. Il ne faut jamais courir pour aller mettre des produits. Il faut s’organiser pour comprendre jusqu’où s’étend le problème, préparer une méthode de travail et par la suite passer à l’action. 

“La grandeur des logements ne change pas grand chose. La seule chose qui a un impact est la densité et le nombre de gens qui y vivent. Les endroits où l’on voit le plus de problèmes parasitaires sont les endroits où il y a le plus d’humain.” – Steve Bilodeau

PM: Parfait, dans le cas des coquerelles comment est ce que l’on peut les détecter? 

SB: Visuellement vous le verrez rapidement. Elles vont se cacher dans les fentes, mais les antennes doivent être à l’air libre pour détecter ce qui se passe. Elles ne seront donc jamais cachées bien profondément. Avec une bonne lampe de poche il sera possible de les repérer. Vous trouverez des traces ou des excréments. 

PM: Dans le cas des rongeurs, quel serait les signes avant coureur? 

SB: Dans le cas des rats cela peut être assez complexe. Pour la souris, elle va arriver par le terrain et entrer par les ouvertures disponibles. Tandis que, dans le cas des rats, ils vont venir par les égouts. Les rats seront le symptôme d’un problème donc si vous en avez cela peut indiquer un drain qui est resté ouvert ou quelque chose de beaucoup plus sérieux. Je dirais que, dans 95% des cas, les rats sont le résultat d’un problème de tuyauterie. De plus, même si vous avez fait refaire votre tuyauterie il faut faire attention car cela ne veut pas dire que cela a été bien fait. Si la tuyauterie est étanche, le problème sera réglé rapidement car il est entré par l’extérieur, ce qui arrive très rarement. Les rongeurs sont très agiles donc s’il y a une surface poreuse comme de la brique ou du béton il va grimper et trouver le moyen d’entrer. 

PM: Parfait et comment est-ce qu’on peut les remarquer? 

SB: Généralement nous allons entendre des bruits car il va être dans les murs avant d’arriver dans notre espace habitable puisqu’il n’aime pas le contact humain. 

PM: Pour un investisseur qui va visiter un immeuble il n’y a pas de signe physique que l’on peut remarquer? 

SB: S’il n’y a pas d’excréments de rats visibles, il n’y aura pas vraiment de signe. D’ailleurs, le rat a tendance à cacher ses excréments pour ne pas se faire trouver par l’humain. Cela prendra un certain temps avant que cela soit flagrant. La chose que le propriétaire peut faire pour avoir une réponse assez rapide est un test de fumée pour voir si tout votre conduit d’égout est étanche partout. C’est une chose à vérifier car cela peut engendrer des coûts assez sérieux. 

PM: Y’a-t-il des types de logements qui sont plus propices à la prolifération des parasites? 

SB: La grandeur des logements ne change pas grand chose. La seule chose qui a un impact est la densité et le nombre de gens qui y vivent. Les endroits où l’on voit le plus de problèmes parasitaires sont les endroits où il y a le plus d’humain. Les secteurs centraux de Montréal sont donc beaucoup plus à risque. Tous les parasites que nous avons énumérés se développent autour de l’humain. En milieu rural ce n’est donc pas un problème. Les structures de bois permettent aussi un déplacement facile pour les insectes et les rongeurs. Je pourrais mettre des insectes chez 10 personnes différentes et il va y avoir 10 types de développement différents. Ils vont s’adapter au milieu. Nous parlions des secteurs un peu plus tôt, certains secteurs peuvent être plus difficiles économiquement donc les gens n’ont pas nécessairement les moyens ou le réflexe de s’informer du problème. Ils vont tenter de le régler par eux-même ou ne vont pas déclarer le problème. C’est dans ces cas-là que nous retrouvons avec des cas majeurs où la ville doit être impliquée. 

“Nous devons comprendre quel est l’insecte et le type d’infestation à laquelle nous avons affaire. Nous cherchons à déterminer quelle est la source du problème. Nous allons faire un plan d’action dans lequel tout le monde, locataires et propriétaires doivent coopérer.” – Steve Bilodeau

PM: Et pour revenir sur les types de construction, qu’il s’agisse de brique et bois ou béton? 

SB: L’insecte va toujours finir par trouver un chemin, mais les chemins naturels de l’édifice vont être trouvés rapidement. Par exemple, la tuyauterie sous les lavabos. Je dirais donc qu’un immeuble de brique et bois à plus de chance qu’une construction en béton car le chemin est beaucoup plus facile.

PM: Lorsque nous sommes propriétaire, comment pouvons-nous régler le problème lorsqu’il survient et comment doit-on réagir? 

SB: La chose à faire en urgence est de nous appeler et nous allons devoir aller sur place pour évaluer le problème. Nous devons comprendre quel est l’insecte et le type d’infestation laquelle nous avons affaire. Nous cherchons à déterminer quelle est la source du problème. S’il s’agit du locataire, nous allons devoir parler avec lui. Il peut s’agir du propriétaire qui a laissé le problème entre les mains du locataire pour régler le problème lui-même, mais ce n’est jamais une bonne idée. Vous risquez souvent d’apprendre qu’il y a des dommages collatéraux ou que la source du problème se trouve plus loin. Par la suite nous allons faire un plan d’action dans lequel tout le monde, locataires et propriétaires, doivent coopérer. Lorsque l’on parle de gestion parasitaire en milieu locatif, cela touche la réglementation municipale. Le propriétaire est responsable d’appeler, payer et gérer tout le processus d’extermination avec la compagnie. Nous ne pouvons donc pas être contactés par un locataire car ils n’ont pas accès aux autres appartements. Nous voulons parler au responsable de l’immeuble qu’il s’agisse d’un gestionnaire ou du propriétaire.

PM: Donc même si un locataire vous appelle car il a un problème dans son logement et le propriétaire ne s’en occupe pas, vous n’y aller pas? 

SB: C’est très rare que nous allons y aller. Nous pouvons assister le locataire dans sa démarche à suivre et appeler le propriétaire pour lui expliquer la situation et qu’il est dans son intérêt de prendre le taureau par les cornes. 

PM: Cependant c’est souvent le contraire. C’est à dire que le propriétaire va déclarer le problème, mais qu’un locataire ne veut pas coopérer. Dans le règlement municipal, le locataire a aussi des obligations. Peux-tu nous en parler? 

SB: Lorsque vous êtes locataire, vous avez des droits, mais aussi des obligations. Lorsque la compagnie responsable de la gestion parasitaire va dire que l’appartement doit être préparé pour des travaux cela doit être fait par le locataire. C’est un règlement municipal à Montréal donc c’est aussi simple que ça. Comme c’est lui qui habite l’endroit, c’est à lui de coopérer. Il y a trois personnes impliquées dans le processus: le locataire, le propriétaire et la compagnie et les trois doivent se donner la main et travailler ensemble. 

PM: Que se passe-t-il si un locataire décide de ne pas vous laisser entrer chez lui? 

“Pour quelqu’un qui ne veut pas, il s’expose en partant à des amendes de 300$ qui pourrait aller jusqu’à l’éviction. D’ailleurs nous conseillons fortement aux propriétaires d’ouvrir un dossier à la Régie contre cette personne dans ces cas-ci.” – Steve Bilodeau 

SB: Ce n’est pas légal de le faire. Un locataire ne peut pas refuser l’accès à une compagnie de gestion parasitaire, même si c’est une simple inspection de routine. Le locataire ne peut pas non plus tenir des conditions anormales dans son appartement pouvant mener à des problèmes parasitaires. D’ailleurs, j’en profite pour faire une parenthèse. Ce n’est pas une bonne idée de ramasser ce que vous trouvez dans la rue car les punaises de lit commencent souvent de cette façon. 

PM: On sait que, peu importe où se trouve le problème, il faut traiter partout donc quel est la démarche à suivre lorsque l’on a quelques locataires récalcitrants? 

SB: Il y a deux façons de faire. S’il fait affaire avec nous, nous allons nous en charger nous-mêmes et appeler la ville. Pour quelqu’un qui ne veut pas, il s’expose en partant à des amendes de 300$ qui pourrait aller jusqu’à l’éviction. D’ailleurs nous conseillons fortement aux propriétaires d’ouvrir un dossier à la Régie contre cette personne dans ces cas-ci. 

PM: Et selon ton expérience, comment se déroule ce type de dossier à la Régie? 

SB: Cela peut aller assez vite car depuis deux ans ils ont été mis au fait des coûts engendrés et la CORPIQ leur parle beaucoup. Plus le problème persiste et plus la qualité de vie des gens aux alentours est ruinée. Le propriétaire peut donc perdre ses meilleurs locataires. Il peut cependant arriver que la personne ne peut simplement pas car elle est âgée ou malade. Les services sociaux peuvent s’en occuper car la ville de Montréal a débloqué des budgets il y a quelques années pour aider les personnes qui y sont éligibles. Nous faisons les appels nous-mêmes et le processus se fait très rapidement. Après quelques jours, la ville va venir aider la personne et faire le ménage. Tout cela a été mis en place par la ville de Montréal pour aider les propriétaires d’immeubles. 

PM: Une fois que tout cela est fait, si l’on prend le cas le plus connu qui serait les punaises de lit, combien de temps cela peut-il durer? 

SB: Pour les punaises de lit, après 21 jours nous retournons faire une vérification et une deuxième application. Dans les pires cas que j’ai vu, on peut parler de 2 à 3 mois avant que tout soit mort. Dans ces cas-là, il faut sortir la personne et mettre des équipements spéciaux pour cela. 

PM: Supposons qu’un propriétaire de 24 logements à Rosemont ait 22 bons locataires et 2 locataires plus problématiques. Est-ce que le propriétaire a l’obligation d’aviser les autres locataires qu’il y a eu un problème de punaises de lit par exemple car souvent les propriétaires ne prennent pas action pour ne pas alerter tout l’immeuble? 

SB: C’est une bonne chose que tu en parles car c’est une erreur. Il faut que ce soit communiqué en tant que propriétaire et gérer l’information. Si je suis locataire, par exemple, et que l’on m’avise qu’il y a un problème dans un des logements voisins, je n’ai pas le choix d’être mis au courant car tôt ou tard il y aura des inspections dans mon logement.

PM: Est-ce une obligation par la loi ou une obligation morale de le faire? 

SB: C’est une obligation morale, mais l’appartement qui est touché doit le déclarer. Il existe d’ailleurs un site sur la ville de Montréal sur lequel chaque entrepreneur en gestion parasitaire doit déclarer chaque traitement de punaises de lit ayant eu lieu dans les dernières années. C’est un outil qui a été mis sur pieds pour aider les propriétaires et les gestionnaires afin d’identifier les locataires récalcitrants. Une fois que c’est déclarée, la demande d’aide est envoyée à un inspecteur et la ville va aller vérifier ce qui a été fait jusqu’à maintenant. Si le dossier n’est pas présent, il risque d’y avoir des amendes. Par contre, l’inverse est vrai aussi. Si le locataire appelle la ville et que le propriétaire refuse de coopérer, il s’expose à des amendes de 10 000$ en partant. 

PM: En terminant, j’ai vu sur votre site web quelque chose qui a piqué ma curiosité c’était une housse anti punaise de lit. Peux-tu nous en parler? 

SB: Oui et il faut faire attention car il y a beaucoup de produits de ce genre sur le marché. C’est un des outils dans le coffre à outil pour le professionnel responsable de la gestion parasitaire. On veut aujourd’hui éviter les insecticides, surtout dans la chambre à coucher. Avec ce genre de nouvelles technologies, nous allons emballer le matelas dans une housse prévue pour cela. Faites attention, les vraies housses ne vous coûteront pas 25$ dans un magasin à grande surface. Les housses spécialisées vont varier de 60 à 140$. Comme les punaises se nourrissent de sang humain, en emballant le matelas, elles vont mourir. Cela accélère donc le processus de résolution. 

PM: Merci à Steve Bilodeau de nous avoir offert son temps et ses précieux conseils pour l’écriture de cet article ainsi que pour l’entrevue vidéo. L’entrevue est disponible sur notre page Facebook : PMML ou sur notre site web : pmml.ca