Félix Contant: Adapter sa stratégie

PM: Bonjour à tous, pour ce nouvel article, j’ai la chance d’avoir avec moi Félix Contant. Il est un jeune investisseur immobilier de 32 ans et nous avons fait notre première transaction ensemble il y a exactement 12 ans. Depuis ce temps, nous avons fait quelques transactions ensemble et il a développé une belle expérience et une belle histoire donc je vais le laisser se présenter.

FC: Je viens de Saint-Jérôme donc j’ai commencé à investir dans cette région et je me spécialisais au départ dans les immeubles de 4 à 6 logements qui nécessitaient de l’amour ou un ménage complet. Je rentrais là-dedans et nous négocions des choses intéressantes pour tout le monde. Par la suite, j’ai rencontré ma conjointe, qui elle demeure à Montréal, donc j’ai commencé à m’intéresser et investir à Montréal.

PM: D’ailleurs, la première fois que j’ai rencontré ta conjointe, c’était un vendredi soir, vous étiez tous les deux dans le début de la vingtaine et vous étiez en train de peinturer donc cela m’a impressionné que, à cet âge-là, vous travailliez fort un vendredi soir et je me suis immédiatement dit que vous alliez aller loin.

FC: C’était d’ailleurs un des nombreux vendredis soirs que nous avons passés à travailler, mais c’est un très beau domaine. Lorsque l’on aime ce qu’on fait, les choses viennent comme elles vont et on s’amuse. J’ai commencé à investir, à l’époque, dans l’est du plateau Mont-Royal, qui était dans ce temps-là un coin pas très recherché, toujours dans le 4 à 6 logements. Ce fut en 2016 que j’ai fait le saut avec François et Patrice et j’ai acheté mon premier 23 logements et j’ai eu la piqure des plus gros immeubles.

PM: Si l’on remonte au début, ton premier achat de multi-logements était ton 6 logements à Saint-Jérôme?

FC: Exactement, d’ailleurs il est en vente présentement avec ton équipe car maintenant je me dirige vers les plus gros immeubles. En fait, cet immeuble a été mon deuxième achat car mon premier a été un condo hôtel que je ne racheterais pas aujourd’hui, mais qui a été un bel apprentissage.

« J’ai préféré mettre mon argent dans les actifs et les faire grossir et j’ai appliqué un des principes que j’ai appris de Robert Kiyosaki disant que les actifs doivent payer pour les jouets. » – Félix Contant

PM: Après ton 6 logements, tu as acheté plusieurs 5 logements?

FC: Exactement, en fait je me suis un peu éparpillé dans les premières années car j’ai acheté plusieurs types d’immeubles. Je possédais donc, à ce moment-là un éventail de pleins de choses. Je me disais qu’il valait mieux ne pas mettre tous ses oeufs dans le même panier, mais en y repensant, probablement qu’aujourd’hui les condos et les maisons ne seraient pas dans mes objectifs d’investissement.

PM: C’est normal car on se cherche au départ pour voir ce que l’on va aimer.

FC: Exactement et j’ai eu beaucoup de plaisir là-dedans.

PM: Donc tu as acheté des blocs avant d’acheter ta propre maison?

FC: Exactement, j’ai préféré mettre mon argent dans les actifs et les faire grossir et j’ai appliqué un des principes que j’ai appris de Robert Kiyosaki disant que les actifs doivent payer pour les jouets. Je suis maintenant rendu à environ 80 portes réparties sur 11 immeubles.

PM: Qu’est-ce qui est important pour toi lorsque tu regardes des immeubles?

FC: Le bon vieux classique de l’emplacement. Je recherche à distance de marche d’une station de métro à Montréal. J’ai quelques stations préférées, mais autrement je dirais 10 minutes de marche maximum autrement je me pose la question à savoir si cela vaut la peine. Cela m’apporte une facilité de location et une facilité à pouvoir ajuster les loyers selon la valeur du marché. Cela amène aussi une clientèle un peu plus dynamique.

PM: Tu me racontais que, même après l’optimisation, il y a toujours de la place pour améliorer les loyers.

FC: En effet, pour ceux qui ont des immeubles à Montréal, vous le savez, mais la demande explose en ce moment. Avec seulement une annonce sur Kijiji, nous sommes débordés d’appels. Cela nous permet donc de réajuster les loyers. D’ailleurs, j’ai une histoire où je me disais que, à 700$ ça allait se louer car c’est ce que je croyais être la juste valeur, durant le mois de février. Nous l’avons essayé à 800$ finalement et nous avons été débordés d’appels donc au final nous l’avons loué à 850$.

PM: Donc cela confirme que, même s’il n’y a pas nécessairement eu de rénovations dans l’immeuble, le simple fait que le marché soit bon permet d’optimiser les loyers grâce à l’offre et la demande.

« L’immeuble devait être rentable car autrement je ne pourrais pas refinancer et cela allait me bloquer dans mon processus pour l’acquisition des prochains blocs. Cependant, c’est ce qui m’a permis de développer la latitude par la suite de choisir l’emplacement que je voulais. » – Félix Contant

FC: Exactement et les gens qui visitent me passent souvent des commentaires car ils ont visité d’autres logements et nous nous démarquons au niveau du voisinage et de l’entretien. D’ailleurs j’ai une application qui fait en sorte qu’il est très facile pour tous mes locataires de me rejoindre facilement.

PM: Pour toi l’emplacement est donc toujous numéro un sauf au départ où l’on doit regarder un peu plus le cashflow.

FC: C’est entièrement vrai car je regardais plus les fluxs de trésorerie et je me disais que l’immeuble devait être rentable car autrement je ne pourrais pas refinancer et cela allait me bloquer dans mon processus pour l’acquisition des prochains blocs. Cependant, c’est ce qui m’a permis de développer la latitude par la suite de choisir l’emplacement que je voulais.

PM: Souvent ces immeubles peuvent être moins intéressant au niveau de la trésorerie, mais tu sais que la vraie argent en immobilier est sur la plus value.

FC: Je pense à un proverbe que j’ai probablement tiré d’un livre qui disait que personne n’est devenu millionaire grâce au cashflow. C’est probablement déjà arrivé, mais surtout à cause de la plus value créée dans les immeubles donc c’est toujours ce que je garde en tête.

PM: Une fois que tu as choisi ton immeuble, quels sont les conseils que tu donnerais aux gens lors des négociations?

FC: Ma plus grande force, je dirais, est d’avoir votre mise de fonds prête. Lorsque je fais une promesse d’achat, cela me permet de dire à mon courtier immédiatement de partir à la guerre, se battre pour moi et de chercher à convaincre le vendeur que je suis le bon acheteur. Cela confirme également que je suis sérieux et qu’il n’y aura pas de problème lors du financement.

PM: Donc il faut mettre toutes ses cartes sur la table. C’est vraiment important ce que tu nous dis car, en tant que courtier, si nous voulons aller tordre le bras au vendeur, la dernière que nous voulons est que par la suite cela ne passe pas lors du financement.

FC: Exact et en tant qu’acheteur vous allez avoir l’air fou un peu car au fil du temps vous développez votre réputation et les gens se parlent entre les groupes et entre courtiers. Vous voulez donc vous bâtir une réputation de quelqu’un qui est sérieux et qui va au bout de ses offres.

PM: Quel type de financement est-ce que tu préfères?

FC: C’est certain que, en ce moment mon plan est d’acheter de plus gros immeubles, donc il est certain que je vais avec des prêts assurés avec la SCHL. Par contre la majorité de mon parc a été créé avec du conventionnel résidentiel donc je n’ai jamais eu à me financer avec du conventionnel commercial.

PM: Tu emmènes un bon point car lorsque l’on se dirige vers les plus gros immeubles, les taux assurés avec la SCHL permettent de bâtir avec un plan d’affaire qui est à plus long terme. Par contre, le financement conventionnel permet d’obtenir un taux variable et ils effectuent leurs calculs selon la valeur marchande et non la valeur économique.

FC: Exact, donc en terme de pourcentage, c’est plus de mise de fonds, mais réellement lorsque l’on parle de prix payé avec ce que la SCHL est prête à prêter c’est du pareil au même.

PM: Quel serait la transaction dont tu serais la plus fière?

FC: J’ai acheté en 2016 un 23 logements qui est à 5 minutes à pieds du métro Jarry donc cela entrait dans mes critères. Il s’agissait de 23 studios alors c’était une clientèle un petit peu différente de ce à quoi j’étais habitué, il s’agissait d’un nouveau secteur et je passais de 4 à 6 logements pour un 23 logements. Cela m’a complètement sorti de ma zone de confort. C’était difficile pendant environ un an, on dit souvent qu’il faut regarder les chiffres et acheter par la suite et tout va bien se passer, mais je peux confirmer que la réalité est plus complexe que cela. Je savais dès le départ que l’immeuble allait nécessiter un peu de ménage, cependant on dirait que tout ce qui pouvait arriver lors de l’acquisition d’un immeuble est arrivé et après un mois ou deux la moitié de l’immeuble était vacant. Cela a donc emmené beaucoup de questions et, en tenant comptes des rénovations, mêmes avec le parc immobilier qui devait contribuer à la santé financière cela a été une période difficile. Par la suite, au bout d’un an, j’ai pu le remettre sur le pilote automatique.

« J’étais plus réactif que proactif et cela fonctionnait bien au départ, cependant j’ai acquis beaucoup d’immeubles rapidement et ce qui fonctionnait au départ ne fonctionnait plus par la suite. » – Félix Contant

PM: C’est plaisant car suite à cela tu te retrouves avec un système en place et tu te retrouves avec un bon potentiel d’optimisation.

FC: Exact, mais quelqu’un qui aurait vu l’immeuble avant et après se rend compte immédiatement qu’il s’agit de deux immeubles complètement différents car nous avons tout changé. C’est donc ce que j’aime faire, je prends des immeubles qui ont besoin d’attention et les optimisent.

PM: Par la suite, s’il y avait quelque chose dans ta carrière d’investisseur que tu devais faire différemment ce serait quoi?

FC: Je crois que ce serait au niveau de la gestion car j’ai grandi mon parc immobilier et les processus d’automatisation n’étaient pas en place. J’étais plus réactif que proactif et cela fonctionnait bien au départ, cependant j’ai acquis beaucoup d’immeubles rapidement et ce qui fonctionnait au départ ne fonctionnait plus par la suite. J’étais débordé complètement et je crois que cela m’a pris 2 à 3 ans avant de pouvoir ramener tout cela sur le droit chemin et mettre en place mes nouveaux processus.

PM: Est-ce que cela t’a empêché de grandir ou un peu tanné d’être propriétaire?

FC: Je te dirais un peu des deux car cela ne m’a pas écoeuré au point de tout vendre, mais j’avais clairement besoin de prendre de petites vacances et cela m’a certainement empêché de grandir. Nous avons tous le même nombre d’heures dans une semaine et je devais passer les miennes à être réactif sur des problèmes. Cela a demandé beaucoup d’énergie pour mettre en place tous ces processus, mais une fois mis en place c’est cela qui m’a beaucoup simplifié la vie.

PM: Donc lorsque tu parles d’automatisation, on parle de gestion en ligne, perception des loyers automatique,, etc. As-tu des concierges ou des gens dans chaque immeuble?

FC: Oui et non, cela dépend des immeubles. Par exemple, pour mes immeubles sur la Rive-Nord, mon père me donne un coup de main sur les petites choses urgentes. Pour mon 23 et 25 logements j’ai des gens qui sont sur place ou à proximité. C’est donc une des choses que je ferais dès le départ si je devais recommencer. J’automatiserais beaucoup plus les choses. Cela me permet de me simplifier la vie et mettre mon temps là où je suis le plus productif.

PM: Le dernier achat que tu as fait est un 25 logements. Sans entrer dans les détails du projet, car il est encore en cours, tu as de belles possibilités d’optimisation encore une fois avec cet immeuble qui est à 250 mètres d’un métro.

FC: Exactement, c’est à 3 minutes de marche du métro Honoré-Beaugrand. Nous avons eu une belle optimisation là-dessus et nous cherchons à ajouter des logements au sous-sol donc, si tout fonctionne bien, cela deviendra un immeuble de 31 logements. Les travaux vont avoir un certains prix, mais ils pourront être amortis et seront très rentables sur le long terme.

PM: As-tu eu un mentor dans ta carrière d’immobilier?

FC: Plus ou moins, j’ai suivi les conseils des gens qui m’ont aidé à travers mon parcours et j’ai lu énormément de livres donc, selon, moi c’est à cet endroit que j’ai développé mes connaissances. J’ai aussi assisté à plusieurs conférences et formations et je me suis entouré de gens avec qui j’ai pu former un mastermind donc cela nous permet de nous aider entre investisseurs. C’est une chose qui est excellente pour le moral.

PM: Cela devient de plus en plus populaire et je crois beaucoup à cela, surtout avec des gens qui sont dans l’action. Il faut des gens que tu peux inspirer, mais aussi des gens qui sont rendus plus loin que toi sur qui tu peux modeler ton parcours. En terminant, comment vois-tu l’avenir en immobilier?

FC: Cela fait deux immeubles de 23 et 25 logements que j’achète donc la prochaine étape serait de ressortir de ma zone de confort et me diriger vers un 40 à 60 logements toujours à Montréal et en conservant toujours la même recette.

PM: Peu importe l’âge que vous avez, dans ton cas, le fait que tu aies été dedans à 20 ans montre que l’immobilier, après quelques années, permet de créer de la belle équité.

FC: C’est aussi le sentiment d’avoir accompli quelque chose, qui est vrai à tous les jours, lorsque je fais une réparation ou qu’un locataire me remercie. C’est donc une fierté pour moi.

PM: Merci à Félix Contant de nous avoir offert son temps et ses précieux conseils pour l’écriture de cet article ainsi que l’entrevue vidéo. L’entrevue est disponible sur notre page Facebook : PMML ou sur notre site web : pmml.ca