Financement de construction: Soyez prêt!

Christian Pomerleau: Cet article concerne le financement de construction et sa préparation. J’ai la chance d’être avec Alexandre Boisvert, qui a développé une tangente pour se spécialiser dans le financement de construction. Que doit-on faire afin de bien préparer un dossier et quels sont les documents requis qu’un client devrait nous transmettre? De mon côté, j’ai beaucoup plus d’expérience dans le domaine du commercial et du multi-logements et, normalement, nous travaillons avec quelques documents dans le but d’aller chercher la lettre d’intention. La première lettre mentionnant que la banque ou le prêteur est intéressé par le projet avec les grandes lignes de ce qu’ils sont prêts à nous proposer. Par la suite, d’autres documents seront nécessaires afin d’obtenir la lettre d’engagement sur laquelle nous allons retrouver toutes les conditions du prêteur ou de l’institution. 

Alexandre Boisvert: Exactement, ces deux lettres nous donnent une bonne idée de ce que nous allons obtenir comme financement et il ne reste plus qu’à signer. 

CP: Lorsque l’on regarde un projet immobilier, on regarde le projet en tant que tel, les emprunteurs, mais l’aspect supplémentaire dans ce milieu est le fait de devoir  tenir compte du constructeur, au lieu d’avoir un projet déjà construit.

AB: Effectivement, le constructeur et l’emprunteur peuvent être la même personne, mais bien souvent, il s’agit de deux personnes différentes. Dans plusieurs dossiers, le constructeur est engagé à l’externe donc cela ajoute un niveau de plus car il faut effectuer une recherche par rapport au constructeur afin de savoir s’il a l’expérience requise pour livrer le projet. 

CP: Est-ce qu’il est facile pour un emprunteur d’être lui-même constructeur dans un projet d’autoconstruction? 

AB: Tout d’abord, il faut vraiment que le constructeur ait de l’expérience dans des projets semblables ou du moins, pour des plus petits projets, s’il a déjà construit des maisons ou des plexs de moins de 5 logements. Cette expérience pourrait être tenu en compte et le prêteur ou la SCHL seront plus enclins à accepter le dossier si ce même entrepreneur général souhaite bâtir un 24 logements. L’expérience pour le même type de dossier est donc un point majeur et le reste est vraiment la force des éléments financiers.

CP: Si le constructeur a déjà son site web avec ses réalisations, ou un portfolio, cela pourra être tenu en compte, dans la mesure où il construit le même genre de projet que ce qu’il a déjà construit. 

AB: Exactement. Afin de démontrer l’expérience du constructeur, on peut se baser sur un portfolio qu’il a bâti et, bien souvent, il va y avoir un site web sur lequel il est possible de voir les réalisations passées. 

CP: Parfait, maintenant lorsque l’emprunteur souhaite te présenter son projet pour en vérifier la viabilité, qu’est-ce que tu aimerais recevoir en premier lieu? 

AB: Tout d’abord, j’aime bien quand le client ait déjà fait un peu de travail. C’est-à-dire qu’il a déjà évalué de façon préliminaire son projet pour savoir s’il y a acceptation de la ville, s’il est réalisable. Je veux savoir à quoi le tout va ressembler pour qu’il y ait déjà des plans, une évaluation de réalisée et une idée des coûts de construction. L’architecte travaillera avec le contracteur afin de déterminer les coûts de construction donc, en ayant déjà les coûts de construction et une idée des revenus et dépenses potentiels de l’immeuble, je vais être en mesure de donner une bonne idée de ce qu’il sera possible d’aller chercher en financement. Il s’agit aussi d’une bonne base afin d’aller chercher une lettre d’intention. Par la suite, il faudra déterminer le portrait général des emprunteurs. 

“Je pourrai déterminer s’il s’agit d’un dossier qui est viable, faisable et finançable. Par la suite, nous allons déterminer la stratégie à envisager pour le financement.” – Alexandre Boisvert

CP: Parfait, donc une fois rendu à cette étape tu serais prêt à mettre ton mandat et vraiment travailler le dossier? 

AB: Exactement, je pourrai déterminer s’il s’agit d’un dossier qui est viable, faisable et finançable. Par la suite, si c’est le cas, nous allons déterminer la stratégie à envisager pour le financement et à ce moment, je négocie avec le client afin de savoir vers où nous nous dirigeons exactement. Par la suite, si tout est en ordre, nous mettons le mandat de courtage en place. 

CP: Parfait, donc, à partir du moment où le client est sérieux et que tu as une lettre d’intention, quel est le reste des documents nécessaires afin que tu puisses faire un montage structuré et le présenter aux prêteurs potentiels? 

AB: Il y a deux portions à la documentation que nous avons besoin: la documentation de l’immeuble et le projet, ainsi que la documentation personnelle. En lien avec le projet, il nous faut tout ce qui est définit comme un rapport. On parle du rapport d’évaluation, des tests environnementaux, du plan d’implantation, zonage, certificat de localisation, devis de construction avec son plan détaillé des coûts de construction, le permis de construction et l’échéancier des travaux. 

CP: Quel est l’échéancier que les banques préfèrent habituellement? 

AB: Tout dépend de la grosseur du projet, mais on parle d’environ 4 à 12 mois pour les projet de 5 à 49 unités. Cela peut-être plus long lorsque le projet dépasse 50 unités car il y a plus de contraintes. En général, les institution financières vont émettre une offre pour 12 mois qu’il est possible de prolonger par la suite. 

CP: Au niveau de la documentation personnelle, est-ce qu’il s’agit des documents standards pour une demande de financement, c’est-à-dire le rapport d’impôts sur les deux dernières années, les avis de cotisation fédéral et provincial ainsi que les états financiers lorsqu’il s’agit d’une compagnie? 

AB: Oui, dans le cas d’une compagnie, nous allons regarder les états financiers des trois dernières années. On doit aussi savoir qui sont les cautionneurs car s’il s’agit d’une entreprise il y a des gens derrière cette coquille et nous avons besoin du portrait de ces gens-là. Nous avons besoin de la preuve d’actifs pour prouver la mise de fonds et les actifs afférents qui prouvent la valeur nette des emprunteurs. La documentation dont nous avons besoin sera sensiblement la même dans un dossier de financement de construction. 

CP: Une fois que nous avons toutes cette documentation, nos courtiers hypothécaires sont en mesure de de faire un bon montage de votre dossier avec notre belle équipe et nous allons être en mesure de le présenter à différents prêteurs pour obtenir un financement de construction qui est valide et valable pour vous.