Fiscalité immobilière

Richard D’Amour | Café PMML Visionnez la version complète du Café PMML sur la fiscalité immobilière. Me Richard D’Amour nous fait l’honneur de répondre à nos questions et à nous donner son avis sur le sujet.

Olivier Mayor: Mon cher Richard, j’étais très content que tu sois là ce soir, car je crois que j’ai eu cinq versions différentes pour cette question. Lorsque l’on achète en incorporation, donc directement les actions de l’immeuble est-ce qu’on doit payer les droits de mutation que ce soit un multilogement ou une bâtisse commerciale? 

 

Richard D’Amour: Je reprends ta question pour que je la comprenne bien. L’immeuble est dans une compagnie et au lieu d’acheter l’immeuble tu achètes les actions et la question est est-ce qu’on doit payer les droits de mutation ou non? La réponse, je dirais que le principe est que l’on n’a pas à payer les droits de mutation. Pour la raison que l’on ne transige pas l’immeuble. Cependant il y a des exceptions à cela. Elles sont les suivantes: si je prends un immeuble et je le transfère dans une compagnie, si je demande l’exonération du droit de mutation, car comme investisseur j’ai le droit de transférer mon immeuble dans une compagnie si je suis 100% propriétaire de l’immeuble et de la compagnie, je pourrai être exempté des droits de mutation. Cependant je ne peux pas flipper les actions tout de suite. Je dois les conserver pendant au moins 2 ans afin de conserver l’exonération. Sinon il n’y a pas de droit de mutation. À un certain moment il y a effectivement eu beaucoup d’interprétations différentes, mais la règle est celle-ci. 

 

OM: Très claire comme réponse je te remercie. Et comme deuxième volet, pour être un peu plus créatives, beaucoup de personnes vont négocier avec le vendeur afin que ce dernier puisse installer une incorporation et y placer l’immeuble pour le détenir pendant 2 ans  et le revendre par la suite. Est-ce légal au niveau de l’impôt? 

 

RD: Tout à fait et ce qui est beau de l’immobilier est qu’il y a des tendances. Si je regarde depuis que je suis impliqué en immobilier, il y a des tendances qui se passent. Au départ, lorsque je disais que j’allais enseigner à acheter des immeubles avec des compagnies, je me suis fait traiter de fou, car, à l’époque, il y avait la taxe sur le capital. Cela faisait donc en sorte que détenir un immeuble dans une compagnie coûtait beaucoup plus cher. Aujourd’hui je vois beaucoup d’achats d’actions au lieu d’achats d’actifs pour plusieurs raisons. Cela devient un mode de financement créatif sur le dos de l’impôt. Cependant, en faisant cela, il y a un danger et on doit connaître les règles. Vous achetez le passé de la compagnie et surtout la facture d’impôt futur. Il faut être en mesure de l’évaluer et négocier un prix pour les actions qui sera différent de celui de l’immeuble. Cela devient une conciliation entre l’impôt futur et latent. Il faut regarder, car si le vendeur et l’acheteur en sauve un peu de chaque côté, le prix de l’argent aujourd’hui n’aura pas la même valeur que celui de demain ou dans 20 ans. Sauf que pour le vendeur, cela lui fait sauver 200 000$. Ce que l’on dit est donc que comme l’acheteur paie un peu plue d’impôt et que le vendeur a un avantage, on va partager cet avantage. Pourquoi les gens veulent-ils acheter des immeubles de cette façons? 

 

Sauver les droits de mutation est une bonne raison, car à certains endroits ils sont chers, mais au-delà de cela, les taxes foncières sont en fonction des transactions sur les immeubles. En transigeant les actions, vous n’aurez pas de traces sur le registre foncier de la valeur de l’immeuble à laquelle il s’est transigé. 

 

Patrice Ménard: Est-ce que c’est souvent l’intention des gens lorsqu’ils procèdent de cette manière? 

 

RD: Quant à moi, si la compagnie a acheté l’immeuble et que cette dernière a payé ses droits de mutation, je peux transiger les actions et je n’aurai pas de problèmes. Pour l’évaluation de grosses transactions, où il n’y a pas beaucoup de comparables, ils se fient au prix payé. L’autre élément entrant en ligne de compte est qu’il y a des transactions permettant au vendeur de vendre et financer en partie l’acheteur. On peut donc laisser une partie en action au vendeur. Il faut être créatif et donner une bonne raison au vendeur. Par exemple, pour un immeuble à optimiser, vous pouvez cristalliser la valeur dans des actions privilégiées. Pour créer un intérêt chez le vendeur, donnez-lui ensuite une participation dans la plus-value que vous allez créer. Cela vous coûtera un peu plus cher, mais cela vous permet d’acheter un immeuble sans comptant. Pour quelqu’un qui ne veut plus s’occuper de son immeuble, cela peut être intéressant. 

 

PM: Ce dont tu parles est la technique d’acheter les actions de l’entreprise pour aller chercher le maximum de financement possible qui est très peu compris, mais que beaucoup veulent utiliser. 

 

RD: Elle est très peu comprise et ce que je dis est qu’il faut être intelligent. Il faut avoir un avantage à donner au vendeur. Même au niveau de l’impôt cela ne change rien. Prenons l’hypothèque que l’immeuble vaut 1 million. Je peux redonner 750 000$ grâce à mon financement. Pour la partie restante, elle se trouve en action privilégiée. Le vendeur pourrait par contre demander ce qui lui garantit qu’il va avoir son argent. Vous pouvez donc donner la compagnie en garantie. 

 

Daniel Paquin: Au niveau de l’incorporation, ça va, mais si j’achète en mon nom personnel est-ce que je peux faire la même chose? 

 

RD: Impossible. C’est l’avantage que nous fournit la compagnie. Dans une compagnie nous avons la colonne des actifs et des passifs et les capitaux propres. Lorsque vous êtes dans les actions, vous vous trouvez dans l’avoir et non dans le passif. Pour la banque ce n’est donc pas une dette, mais un partenaire financier donc ce n’est pas vu de la même façon. Il faut faire attention, car j’ai vu des transactions dans lesquelles les banques peuvent demander que le partenaire cautionne. C’est pour cela qu’il faut préparer un deal qui va être intéressant pour le vendeur. 

 

Patrick Gagné: Ce que tu racontes, je l’ai vécu dans une de mes bâtisses et cela a vraiment valu la peine d’acheter les actions. Cela nous a permis d’acheter autre chose en même temps. Est-ce que, fiscalement parlant, cela vaut la peine d’avoir une compagnie par immeuble? 

 

RD: Je vais te répondre de la façon suivante. J’aime mieux regarder aujourd’hui que regarder demain. J’entends souvent que ce n’est pas pour la vente, mais pour la protection d’actif. J’ai un peu de difficulté avec cela et voici pourquoi. Avez-vous déjà acheté une maison en votre nom personnel? Probablement que oui. Et avez-vous peur d’avoir des vices cachés puisque vous l’avez acheté personnellement? Le raisonnement des gens est que s’il y a un problème avec l’immeuble il sera isolé. J’ai de la difficulté avec cela, car c’est une police d’assurance qui coûte cher. Vous perdez aussi de l’optimisation fiscale et c’est ce que je préfère. Ce que je veux est que si, la première année, mon immeuble est à perte, il vienne éponger mon gain sur un autre immeuble et que cela me coûte le moins cher d’impôt possible. J’aime mieux les regrouper pour de l’optimisation. Quand vient le temps de vendre, à ce moment on peut le planifier. À ce moment, il suffit simplement de structurer la vente une fois rendue à ce moment. 

 

PG: Sauf que si toutes les compagnies passent par une fiducie on peut faire le partage à partir de la fiducie? 

 

RD: Non, car toutes les compagnies sont des contribuables fiscaux. La seule façon de faire bénéficier les chiffres d’une compagnie à une autre est de faire une fusion. Pour moi, plus je peux acheter des immeubles dans la même compagnie, et plus je suis heureux. Une autre mode aujourd’hui est que les gens ont plusieurs partenaires. Pour ces gens-là, j’aime mettre en place des sociétés en nom collectif pour que les revenus atterrissent au même endroit. La société n’est pas un contribuable fiscal. Ce sont donc les associés qui se taxent sur le revenu. Ce sont les changements législatifs qui font que nous en voyons plus de nos jours. Auparavant, les sociétés en nom collectif n’avaient pas les mêmes exclusions de droits de mutation que les compagnies. Ce qui m’amène à la notion de l’amortissement. 

 

Un individu peut amortir son immeuble jusqu’à concurrence de ses revenus nets de location. Pour une compagnie, si l’activité principale est la location immobilière il est possible de créer une perte avec l’amortissement. En regardant le cycle immobilier d’un immeuble, au départ il y a plus de dépenses. Il n’y a donc pas beaucoup d’amortissement au départ, par contre, ce que vous ne prenez pas au début vous le perdez. Vous ne pouvez pas accumuler les pourcentages non utilisés des autres années. En prenant l’amortissement, vous créer une perte. Cette dernière est reportable 20 ans. En le prenant dès le départ, vous repoussez votre impôt le plus loin possible. Donc, si dans votre société vous avez des compagnies et des individus, vous ne pourrez pas créer une perte avec votre amortissement. La solution dans ce cas est d’y aller en copropriété dans laquelle l’individu et la compagnie détiennent chacun 50%. La seule différence est que la gestion de la copropriété est un petit peu plus complexe, car tout doit être aux deux noms. Il y a des avantages et des désavantages. 

 

Pour un individu, le taux d’imposition est progressif jusqu’à 53.3%. Pour la compagnie, dès le premier dollar, le taux d’imposition est de 50.27%. Cela fait donc une différence pour quelqu’un dont le taux d’imposition est présentement en dessous de ce pourcentage. Il faut s’assurer qu’il n’y aura pas de revenus taxables pendant un bout de temps. Au niveau du décès, lorsqu’un décès survient, nous sommes présumés vendre la totalité de nos biens, sauf si on lègue à notre conjoint ou notre conjointe. Il y a donc une récupération de l’amortissement et le gain en capital. Dans une compagnie, je détiens les actions de la compagnie et non l’immeuble lui-même. Je suis donc présumé vendre les actions et je réalise seulement un gain en capital il n’ya donc pas de récupération d’amortissement. Cependant, on peut mettre en place une structure. Si je mets en place une fiducie et je décède, la fiducie est toujours active et s’est elle qui détient les actions et seront transférée aux autres bénéficiaires. Il faut faire attention à quand on met cela en place, car une fiducie entre vif a une durée de vie utile de 21 ans. 

 

Richard Brasseur: Notre fiducie arrive à 22 ans bientôt et je me demandais si je devais créer une autre fiducie pour remplacer la première? 

 

RD: Pas tel quel, je ne peux pas passer d’une fiducie à l’autre. La beauté d’une fiducie est qu’elle peut distribuer ses biens à ses bénéficiaires libres d’impôt. J’aime donc planifier le changement avant le 21e anniversaire. Ce qu’il est possible de faire est de geler les actions, les remettre aux bénéficiaires, créer une nouvelle fiducie qui va ressourcer à des actions pour la plus-value future. Dans mon cas, j’ai mis en place ma fiducie et je sais que je ne me rendrai pas au bout de ma vie utile avec celle-ci donc je vais geler les actions et en créer une nouvelle. Je vais laisser l’ancienne garder les actions et au lieu de me verser un salaire ou des dividendes, je vais racheter ces actions tranquillement pour épuiser la vieille fiducie. 

 

Marielee Corbo: tout à l’heure nous parlions des revenus en compagnie, toutefois il y a toujours un moyen de transférer nos revenus passifs en revenus actifs de compagnies? 

 

RD: Noui, je ne peux pas transformer des revenus passifs en revenus actifs. La seule façon est d’avoir plus de 5 employés à temps plein. Pour l’impôt, l’immobilier est passif. Il y a une définition de société de placement et on sort de cette définition lorsque nous avons plus de 5 employés à temps plein qui sont dédiés à l’immobilier. Dans ce cas, on sort des revenus de biens et on tombe dans des revenus d’entreprise. Tout le monde pense que si vous arrivez avec le revenu d’entreprise, vous aurez le petit taux à 15% ce qui est une erreur. Habituellement, si vous avez 5 employés temps plein, vous commencez à avoir pas mal d’immobilier. Tout à l’heure, j’ai mentionné le bilan et les différentes colonnes. Lorsque la colonne des actifs et des avoirs arrive à 10 millions, vous commencez à perdre du petit taux. Lorsque vous arrivez à 15 millions, vous n’avez plus de petit taux, car vous n’êtes plus considéré comme une petite entreprise. Vous n’êtes donc plus à 15%, mais à 26,7%. J’avais un client dans cette situation et nous avons décidé qu’il était plus avantageux pour lui de rester à du 50.27%. Il faut comprendre que le 50.27 est comme deux taux différents. Un 19.6 d’impôt fixe et un 30.67% d’impôt temporaire. Vous l’envoyez au gouvernement fédéral et le récupérez lorsque vous versez des dividendes imposables. Ce que nous faisions donc était qu’au lieu de le payer dans ses compagnies opérantes, nous le payions à travers sa société opérante et lui permettre d’être à 19.6 au lieu de 26.7%. La fiscalité n’est jamais tout blanc ou noir. Pour chaque dividende que vous déclarez, vous pourrez récupérer 38% .

 

MC: C’est donc du cas par cas, car selon ce que j’ai lu en bas de 250 ou 300 portes, on n’y pense même pas. 

 

RD: Cela dépend, j’ai un client en Abitibi qui a beaucoup de petits immeubles répartis sur un grand territoire. Il a donc besoin de plusieurs employés pour gérer tout cela. C’est certain qu’avec une tour d’habitation, vous n’aurez pas besoin de 5 employés. 

 

Benoit Larivière: Juste être certain que je comprends bien, la compagnie qui se verse des dividendes le fait pour sauver de l’impôt? 

 

RD: Je ne verserais pas un dividende juste pour cette raison. Habituellement, on tente de regarder la rémunération globale de l’investisseur. Dans mon cas, j’ai une compagnie qui détient ma participation de mon bureau d’avocats. C’est là que je gagne mes revenus, mais ce n’est pas là que je me paie. Je me paie à partir de ma compagnie immobilière qui détient l’immeuble. Impôt pour impôt, en me payant avec la compagnie, je paierais 50% d’impôt sur mon revenu d’immobilier alors je suis mieux de me payer à partir de ma compagnie immobilière, car je vais payer le même impôt, mais je vais en sauver 30%. 

 

OM: Pour le DPE il me semblait qu’il y avait un critère maximum? 

 

RD: Si on regarde la DPE, les heures travaillées sont un autre concept, c’est le premier 500 000$ de revenu net sur lequel tu peux avoir le petit taux. Au-delà de cela, c’est le gros taux à 26.7%. Le nombre d’heures est une mesure que le Québec a mise en place pour tous les professionnels qui s’incorporaient, laissaient de l’argent dans leur compagnie et se payaient en dividendes. De cette façon, ils payaient moins d’impôts et ne cotisaient pas au RRQ. C’était donc une mesure pour les forcer à se déclarer un salaire. 

 

Christian Pomerleau: Dans les dossiers d’achat d’actions, y’a-t-il un minimum que tu suggères pour que cela vaille la peine? 

 

RD: C’est une excellente question, car effectivement cela va emmener plusieurs frais en achetant les actions. Lorsque vous achetez l’immeuble, le Code civil prévoit que le vendeur doit vous donner une garantie de qualité et une garantie sur les titres. Lorsque vous achetez les actions d’une compagnie, la garantie est sur les actions. Toutes les garanties deviennent des garanties conventionnelles. Vous achetez aussi le passé de l’entreprise. Supposons que vous achetez un immeuble de 20 ans d’âge et que l’impôt vient contester certaines dépenses qui ont été prises au cours des 3 dernières années. Vous devez donc vous assurer, lors de l’offre d’achat, d’insérer les clauses pour vous protéger de ces scénarios. J’ai donc déjà regardé des dossiers et conseillé aux gens de payer les droits de mutation, car cela reviendrait moins cher. Je fais la comparaison entre les droits de mutation et les étapes qui doivent être suivies lors d’un achat d’action, car il faut faire une vérification diligente, non seulement pour l’immeuble, mais aussi pour la compagnie. 

 

CP: Est-ce qu’il y a un montant en bas duquel tu ne le conseilles pas? 

 

RD: J’y vais plus sur les droits de mutation. Si je sauve 50 000$, je vais commencer à y réfléchir. C’est comme ça que je le vois. 

 

CP: Et pour contrer ce que tu disais sur les vices cachés, est-ce que c’est une bonne idée de tenter de garder le vendeur en balance de vente pendant un certain temps? 

 

RD: Effectivement, c’est beau avoir des garanties, mais vous ne savez pas où il sera et s’il aura encore l’argent si vous avez un problème. En le laissant attaché avec des actions, cela peut vous sécuriser. On commence à voir ce genre de transactions de plus en plus, mais on fait des transactions d’actions depuis longtemps et ce sont toujours des facteurs qui ont existé. Lorsque l’on achète une entreprise, il y aura une retenue de 90 jours. La raison est que le vendeur doit sortir ses états financiers. Jusqu’à la date de transaction, c’est sa responsabilité. Cela vous permet de vous assurer que ce qu’il vous a dit est bien ce qu’il vous a vendu. Il y a aussi souvent un solde de prix de vente sur 3 ans. Pourquoi 3 ans? La prescription légale générale est de 3 ans. Si quelqu’un n’a pas été payé et vient me revoir 3 ans et 6 mois plus tard, je serai protégé. Par contre, en matière d’impôt soyez prudent. S’il y a du non déclaré ou de la fraude, il n’y a pas de prescription. 

 

Yannick Champagne: Au niveau des immeubles neufs, j’avais un questionnement au niveau de l’autocotisation? 

 

RD: Souvent, les gens oublient l’aspect des taxes à la consommation. L’autocotisation est bien simple. Un immeuble neuf résidentiel est taxable et, par la suite, lorsqu’il devient résidentiel non neuf, il n’est plus taxable. Donc, si je construis un immeuble et que je le vends, je dois charger la TPS et la TVQ. Cependant, si je le conserve, le gouvernement perdrait de l’argent, donc ils ont mis en place un système d’auto-cotisation. Cela fait en sorte que le système est déclenché sur la juste valeur marchande lorsque votre immeuble commence à être habité. Vous avez le droit de récupérer la TPS et TVQ que vous avez payé dans le cadre de votre construction et potentiellement un remboursement de taxes si la valeur de mes unités d’habitation n’est pas trop élevée. Au fédéral la valeur maximum est de 350 000$ et au Québec cette valeur est de 250 000$. L’erreur que les gens font est qu’ils veulent louer leur immeuble le plus rapidement possible avant que celui-ci soit terminé. Ce n’est pas un problème, mais soyez conscient que toutes les taxes que vous allez payer par la suite ne pourront pas être récupérées. C’est la même chose pour les optimisateurs qui font des rénovations majeures. Lorsque plus de 90% de l’intérieur du bâtiment est rénové, cela devient un immeuble neuf. Ce que je conseille au client est que s’il a un plan agressif d’optimisation, qu’il s’assoit avec un architecte et déterminer tout de suite ce qu’il va toucher et ce qu’il ne va pas toucher. Amenez un raisonnement logique faisant en sorte que vous n’aurez pas touchée à plus de 90%. Et préparez vos preuves tout de suite. Certains me demandent comment les autorités vont le savoir. C’est facile, car toutes vos factures seront passées en dépenses. Donc si vous avez assez de matériaux pour refaire 2 fois l’immeuble, c’est à ce moment que vous vous faites pincer. 

 

Kai Jin: En ce qui concerne l’exemption de la taxe de mutation, est-ce que si une compagnie détient plusieurs immeubles et qu’elles en transfèrent dans une autre compagnie, le même délai de 2 ans doit être appliqué? 

 

RD: Oui, là nous sommes entre deux compagnies. La première chose est que l’une des compagnies doit contrôler l’autre ou détenir 90% des droits de vote. S’il n’y a pas ce lien, il n’y aura pas d’exemption. Ce lien doit aussi demeurer pendant 2 ans. 

 

OM: Est-ce que c’est possible, pour les plus gros propriétaires, d’acheter seulement une petite partie de la compagnie pour avoir l’immeuble et non la compagnie au grand complet? 

 

RD: Premièrement il faudrait transférer l’immeuble dans une autre compagnie. Il faut faire attention, car si, par exemple, un immeuble a été payé 200 000$ à l’époque, au livre il va rester 200 000$, même s’il en vaut 2 millions. Cela aura donc un impact sur l’amortissement que vous pourrez prendre. 

 

MC: Est-ce que l’on serait obligé de passer par un démembrement? 

 

RD: Si les immeubles jouissent des mêmes services, vous devez couper les liens entre les immeubles. 

 

Alexandre: Concernant les dépenses d’entretien versus les dépenses capitalisables, y’a-t-il un taux que l’on doit respecter par rapport au revenu annuel? 

 

RD: Ce n’est pas là que ça se passe. La première chose que l’on peut dire est que c’est probablement la seule place où les autorités fiscales ne s’entendent pas. Il y a une grosse distinction entre le fédéral et le Québec. Au fédéral, une fois les critères remplis vous risquez d’être encore perdu. Au Québec, c’est plus simple. Si vous faites des dépenses dans la première année suivant l’acquisition et que vous avez payé l’immeuble moins cher à cause de son état, les dépenses seront capitalisables. Par la suite, lors de l’entretien il faut se demander si vous êtes en train d’améliorer votre immeuble. Si vous êtes en train de l’améliorer, c’est capitalisable. Par exemple, si vous changez votre toiture pour le même genre de matériaux, c’est de l’entretien. 

 

PM: Quels sont les grands enjeux au niveau de la fiscalité en 2019? 

 

RD: J’ose espérer qu’il n’y aura pas d’autres réformes, car nous avons étét brassé au cours des trois dernières années. Auparavant, lorsque nos compagnies étaient dans différents holdings, on pouvait déclarer des dividendes libres d’impôt. Aujourd’hui ce n’est plus vrai donc il faut se questionner sur la meilleure façon de procéder, car vous pourriez être en train de déclencher un gain en capital. Nous sommes surtout dans une année où nous tentons de défricher  tout ce qui a été mis en place comme réforme. La raison est que lorsqu’il y a des réformes, cela prend du temps avant que nous ayons des interprétations. 

Rapport de marché 2019

Indicateurs de marché, conseils d'investissement et de financement.

L’objectif de ce rapport est de vous fournir des statistiques et du contenu de qualité afin que vous soyez en mesure de passer rapidement à l’action dans vos transactions.