Giovanni Benedictis: Les avantages de la SCHL

PM: Bonjour à tous, pour ce nouvel article j’ai la chance d’avoir avec moi Giovanni Benedictis, gestionnaire des relations clients pour la SCHL. Le but de l’entrevue d’aujourd’hui est d’établir quel est le rôle de la SCHL, ce qu’il est possible de faire pour les gens présentement en processus d’acquisition ou souhaitant devenir prochainement propriétaire et les différents programmes offerts. Pour commencer je laisse donc Giovanni introduire la SCHL.

GB: Lorsque l’on pense à la SCHL, ce qui vient à l’esprit de plusieurs personnes est l’acquisition d’une première maison et c’est tout à fait légitime car, pour plusieurs personnes, nous avons pu les aider à acquérir leur première maison avec aussi peu que 5% de mise de fonds. Cependant, le rôle de la SCHL ne s’arrêtent pas là. Pour être plus précis, elle a un rôle commercial et un rôle social. Pour ce qui est du volet commercial, la SCHL offre une assurance hypothécaire, autant pour les propriétés de 1 à 4 logements que les propriétés de 5 logements et plus. De plus, si l’on reste dans le volet commercial, notre rôle est de contribuer à la stabilité du marché et du système financier. Du côté social maintenant, nous aidons à répondre aux besoins des canadiens en matière de logements. Les façons que nous utilisons sont: le logement abordable, le logement autochtone et via notre volet politique et recherche.

PM: Ce sont d’ailleurs tous des aspects que je ne connaissais pas particulièrement puisque nous sommes centrés sur le multi-logements. Il est important de voir qu’il y a une mission avec un côté social derrière tout cela.

GB: Exactement, d’ailleurs le gouvernement du Canada nous a démontré cette confiance en nous remettant leur première stratégie nationale sur le logement. En bref, cette stratégie a pour objectif d’apporter un soulagement aux problèmes d’approvisionnement de logements à travers le Canada et encourager l’établissement de logements abordables sur le marché. C’est une stratégie qui aura un impact direct sur l’économie et créera des emplois dans le domaine de la construction et de la rénovation. Nous travaillons d’ailleurs avec différents paliers de gouvernement et des particuliers afin de développer des stratégies nous permettant d’augmenter le nombre de logements abordables disponibles sur le marché.

« Il y a trois critères de bases qui doivent être respectés. La première des choses est le montant de financement maximum suivi par la rentabilité de l’immeuble pour terminer avec le profil de l’emprunteur. Ces trois critères sont tous aussi importants. » – Giovanni Benedictis

PM: Chaque programme que vous avez en place a donc comme mission ultime d’aider les canadiens au niveau de l’accès au logement.

GB: En effet, le but ultime est que tous les canadiens aient accès à un logement qui répond à leurs besoins. La stratégie dont je vous ai parlé est sur une durée de 10 ans et elle permettra de réduire l’itinérance chronique de moitié et répondre au besoin en matière de logement pour environ 530 000 familles à travers le pays. Cette stratégie permettra aussi la rénovation d’environ 300 000 logements abordables existants en plus des 100 000 nouveaux logements qui seront construits. Voilà donc notre stratégie nationale concernant le logement pour la prochaine décennie.

PM: Si l’on retourne du côté commercial, au niveau du multi-logements, vous avez un département qui travaille uniquement sur les immeubles de 5 unités et plus?

GB: Exactement, comme je l’ai mentionné, notre volet commercial est divisé en deux entre les immeubles de 1 à 4 logements, qui sont considérés comme propriétaire occupant, et 5 logement et plus qui sont considérés comme multi-locatif.

PM: Donc, pour quelqu’un qui désire refinancer son immeuble ou faire une acquisition quels sont les avantages d’aller avec la SCHL?

GB: Il y a plusieurs avantages lorsque l’on décide de passer via un prêt assuré. Pour vous mettre en contexte et s’assurer que tout le monde ait la bonne compréhension: la SCHL ne fait pas de prêt pour l’acquisition et le refinancement. Il est important de comprendre que nous sommes un assureur hypothécaire. Les individus ayant besoin d’un prêt vont donc passer via une institution financière pour nous recommander une demande par la suite et c’est à ce moment que nous allons juger si le risque est acceptable ou non. S’il est approuvé nous émettons l’assurance par la suite. Le premier avantage de faire assurer votre prêt hypothécaire est que le taux d’intérêt est plus avantageux.

PM: En effet, car pour la banque, en ayant un prêt assuré, le risque de cette dernière diminue donc elle peut se permettre d’être plus agressive dans son taux.

GB: J’irais même plus loin que cela. Supposons qu’une personne fasse une acquisition aujourd’hui et refinance en faisant assurer sa demande avec un terme de 5 ans. Une fois les 5 ans écoulés, si la personne décide de ne pas refinancer l’immeuble ou changer les conditions, qu’il n’effectue qu’un simple renouvellement, l’avantage de taux demeure en place. Cela demeure donc en place non seulement pour le premier terme mais pour toute la durée du remboursement hypothécaire.

« Nous pouvons aller jusqu’à 85% de la valeur que nous avons déterminée. Pour un investisseur qui a besoin d’effectuer des travaux, a d’autres projets, cela lui permet de faire plus avec les liquidités qu’il a à sa disposition. » – Giovanni Benedictis

PM: C’est intéressant car cela permet de voir facilement que, même s’il y a une prime à payer, il est possible de l’amortir sur une période fixe et, une fois cette période terminée, l’économie sur le taux revient directement dans les poches des investisseurs.

GB: Un autre des avantages qui me vient à l’esprit est la flexibilité au niveau du financement. Nous pourrions, par exemple, assurer un prêt représentant jusqu’à 85% de la valeur que nous reconnaissons de l’immeuble. Lorsque nous recevons une demande, nous la révisons et établissons notre valeur de l’immeuble.

PM: Ce que tu dis est intéressant car les gens ne savent pas tout le temps qu’il est possible de financer jusqu’à 85%. On entend parfois dans les journaux que la SCHL diminue son financement dans le résidentiel, mais dans le domaine du multi-logements, cela se maintient à 85%.

GB: Exact, il est certain que l’on doit toujours rencontrer des normes de rentabilités, dans lesquelles je ne rentrerai pas en détail, mais il est important de mentionner que nous pouvons aller jusqu’à 85% de la valeur que nous avons déterminée. Pour un investisseur qui a besoin d’effectuer des travaux, a d’autres projets, cela lui permet de faire plus avec les liquidités qu’il a à sa disposition. L’amortissement est aussi un aspect intéressant que l’on considère dans le volet flexibilité. Il est possible d’obtenir des amortissements de 25 à 35 ans voir 40 ans pour le cas des constructions neuves. Nous l’incluons dans le volet flexibilité puisque la durée de l’amortissement aura une incidence sur le montant du paiement. Nous aidons aussi à diminuer le risque de non renouvellement d’un prêt car, peu importe ce qui arrive dans la situation des emprunteurs, puisque le prêt est assuré, en règle général l’institution financière ne demandera pas d’aller retrouver un financement ailleurs. Un autre des avantages, qui est plus méconnu et que tu as mentionné plus tôt, est la prime. Cette dernière, au même titre que les dépenses de souscription, est déductible d’impôt et amortissable sur une période de 5 ans. Il est possible de déduire ⅕ de la prime, à toutes les années, pendant les 5 premières, au même titre qu’il est possible de déduire les autres dépenses liées à l’achat d’un immeuble.

PM: Parfois les gens vont hésiter entre un financement conventionnel et demander à la banque d’assurer le prêt avec la SCHL, mais tu nous a démontré qu’il y a plusieurs points faisant en sorte que cela peut être avantageux. D’ailleurs, la majorité de nos dossiers sont aujourd’hui assuré avec la SCHL.

GB: En effet, bien sur cela dépend du niveau de confort de l’investisseur et sa stratégie.

PM: Vous offrez plusieurs produits d’assurances donc, sans entrer en détail dans chacun d’eux, je crois qu’il serait intéressant de les énumérer afin que notre audience puisse se familiariser. Bien sur, le plus connu est sans doute l’assurance pour multi-logements standard. Peux-tu nous donner un peu plus de détails?

GB: Nous offrons des assurances pour le multi-logements, mais nous ne nous limitons pas qu’à des logements standards. Nous assurons différentes gammes de propriété dont le logement locatif ordinaire, le logement abordable, des ensembles de chambre et les nouvelles constructions. Nos services couvrent donc un vaste champ d’immeuble. De plus, pour chaque segment de propriété nos services sont disponibles pour le financement, refinancement ou la construction et toutes les demandes sont admissibles à notre programme écoénergétique.

PM: Un autre point important que les gens ne savent pas nécessairement est que les immeubles semi-commerciaux ayant une superficie de 30% ou moins d’espace commercial peuvent être considérés par vos programmes.

GB: Si la superficie commerciale ne dépasse pas 30% de la superficie totale il est possible pour nous d’assurer ce type de propriété.

PM: Pour ce qui est des assurances standards, quels sont les critères qu’un investisseur doit respecter?

GB: En résumé, il y a trois critères de bases qui doivent être respectés. La première des choses est le montant de financement maximum suivi par la rentabilité de l’immeuble pour terminer avec le profil de l’emprunteur. Ces trois critères sont tous aussi importants c’est pour cette raison qu’il s’agit des trois critères de base. Si l’on regarde au niveau de la valeur de la propriété, nous allons financer jusqu’à 85% de la valeur de l’immeuble que nous avons établie. Il est très important de mentionner que, en tant qu’assureur hypothécaire, nous allons recevoir une demande et nous devons déterminer si la valeur demandée et le risque sont acceptables. C’est à partir de cela que nous allons déterminer le montant maximum du financement.

« Lorsque l’on parle de logement abordable, il ne s’agit pas de loyers qui sont subventionnés par un palier de gouvernement uniquement des loyers dont le prix est moins élevé que celui du marché. » – Giovanni Benedictis

PM: C’est une bonne chose que tu en parles car vous avez vos paramètres, que les investisseurs et les banquiers connaissent la plupart du temps, ainsi qu’une très grande base de données donc cela vous permet d’aller voir un marché et juger, selon le type d’immeuble, jusqu’où vous êtes à l’aise dans votre assurance.

GB: Exact, en fait il s’agit d’une des étapes car, ce qu’il est important de comprendre, est que lorsque nous évaluons une demande, nous regardons le risque global de la demande. Les trois points que j’ai énuméré auparavant sont les aspects que nous allons considérer en plus de regarder le marché. Nous allons regarder les comparables, mais nous sommes un assureur donc nous devons gérer un risque. C’est donc seulement une fois que tous les points ont été considérés que nous allons prendre une décision.

PM: C’est un bon point car un assureur doit calculer le risque. Maintenant peux-tu nous parler un petit peu du programme de logements abordables?

GB: Tout à fait, en mai 2017 nous avons apporté des changements à notre programme de logements abordables. Il est maintenant séparé en deux volets: les nouvelles constructions et les immeubles existants actuellement. J’aimerais d’ailleurs prendre un moment pour démystifier le logement abordable car, lorsqu’on le mentionne, plusieurs scénarios peuvent venir à l’esprit. Ce que l’on doit retenir, lorsque l’on parle de logement abordable, est qu’il s’agit d’un immeuble dont les loyers se trouvent un peu sous le prix du marché. Il ne s’agit pas de loyers qui sont subventionnés par un palier de gouvernement, mais uniquement des loyers dont le prix est moins élevé que celui du marché pouvant alors aider la classe moyenne à avoir accès à un logement.

PM: Cela correspond donc entièrement à la mission sociale de la SCHL.

GB: Regardons maintenant le volet pour les propriétés existantes. Il y a trois façons dont nous regardons cela, sans entrer dans les détails techniques puisqu’ils sont disponibles sur notre site web. Un immeuble peut se qualifier selon une des trois options, il n’est pas dans l’obligation de remplir les conditions pour les trois. La première option est définie de la façon suivante: le loyer de 80% des logements doit être égal ou inférieur au 30e centile des loyers dans le secteur où se trouve la propriété. Nous publions sur notre site web les 30e centiles dans différents secteurs. Un investisseur peut donc se référer à cette liste pour différents types d’immeubles et de logements afin de voir s’il rencontre les critères pour le programme de logement abordable de la SCHL. L’option numéro deux est que votre immeuble a été construit dans le cadre d’un programme de logement abordable, peu importe le palier de gouvernement. La troisième option est que l’immeuble fasse parti d’un ensemble de logements sociaux dont la convention vient à échéance lors des 5 prochaines années.

PM: À partir du moment où nous avons un immeuble qui se qualifie à une de ces options, quels sont les avantages en tant que logement abordable?

GB: Je vais commencer par vous mettre en contexte afin que vous compreniez bien l’importance derrière tout cela. Lorsque l’on parle de ce genre de logement, il s’agit la plupart du temps de logements dont les loyers ne sont pas très élevés. De ce fait, il est plus difficile pour les propriétaires actuels de financer ou refinancer leurs immeubles et obtenir les liquidités nécessaires pour effectuer des travaux à travers les institutions financières traditionnelles puisqu’il y a un lien direct entre le montant du financement, la valeur et le montant des loyers. Afin d’éviter que ces unités soient vendues ou détruites et reconstruites au prix du marché, notre objectif à travers ce programme est de les maintenir abordables à travers le temps.

PM: Cela donne aussi un coup de pouce au propriétaire afin de lui permettre de réinvestir dans son immeuble et continuer d’offrir à ses locataires des logements de qualité même si les loyers sont plus bas que la moyenne.

GB: En effet, donc en gardant tout cela en tête, qu’est-ce qu’un investisseur a à gagner en passant par notre programme de logement abordable afin de faire assurer son prêt? La première des choses est qu’il est possible d’aller chercher un financement jusqu’à 85% de la valeur de la propriété et on sait très bien que, lorsque l’on tombe dans le conventionnel, le ratio prêt/valeur est beaucoup plus bas. En second lieu, peu importe le nombre de logements, le ratio de couverture de dette se situe à 1.1% comparativement à 1.3% pour tout ce qui est 7 logements et plus. Cela offre donc une plus grande marge pour aller chercher du financement. Troisièmement, la prime en tant que tel est beaucoup plus basse. Dans nos programmes réguliers, sur une période de 25 ans à 85%, on parle d’une prime de 4.5%. Lorsque l’on tombe dans le programme de logement abordable, pour les mêmes termes, la prime serait de 2.05%.

PM: Cela permet donc à l’investisseur d’aller chercher des fonds et une rentabilité qu’il pourra ensuite réinjecter dans son immeuble et offrir des logements de qualité à ses locataires.

« L’économie d’énergie permet une diminution des dépenses et une augmentation du revenu net. Il serait donc possible que cette nouvelle valeur soit reconnue et que l’investisseur puisse alors bénéficier d’un montant de prêt plus élevé. » – Giovanni Benedictis  

GB: Conséquemment, comme nous offrons tous ces avantages, nous demandons aussi que la rentabilité soit maintenue pour une période de 10 ans. Par contre, cela ne signifie pas que le propriétaire ne peut pas augmenter ses loyers. Il faut respecter ce que la Régie accepte et y aller progressivement. Dans le cas d’un immeuble démoli et remis à neuf, nous allons permettre d’augmenter l’index au prix à la consommation pour les 5 premières années et, la sixième année, il tombe sous les règles de la Régie du logement.

PM: Nous avons parlé d’assurance standard et de logement abordable, peux-tu terminer en nous parlant brièvemment des programmes d’efficacité écoénergétique et quelles en sont les grandes lignes?

GB: Le programme est mis en place par le gouvernement afin de supporter et encourager les gens vers des initiatives écoénergétiques lors de leurs rénovations ou leurs constructions. Si l’on prend l’exemple d’une propriété existante, une personne désirant effectuer des rénovations au niveau des immobilisations pour améliorer l’efficacité écoénergétique va bénéficier d’un rabais ou un remboursememnt de prime. Par exemple, un propriétaire désirant remplacer sa vieille fournaise par un modèle plus récent et plus écoénergétique sera en mesure de bénéficier du programme. Nous allons toujours regarder quel est l’économie d’énergie qui est réalisée grâce à ces rénovations. C’est donc une comparaison du avant et après pour dire cela simplement. Nous allons prendre la prime qui a été payée multiplié par le pourcentage d’énergie économisée en comparaison avec le montant des coûts pour les rénovations et nous allons rembourser le moins élevé des deux. Ce remboursement peut aller jusqu’à 15% de la prime. De plus, l’économie d’énergie permet une diminution des dépenses et une augmentation du revenu net. Il serait donc possible que cette nouvelle valeur soit reconnue et que l’investisseur puisse alors bénéficier d’un montant de prêt plus élevé.

PM: C’est vraiment intéressant car, pour un investisseur dont la date de renouvellement approche, cela permet de sauver des coûts sur le remplacement et diminuer nos dépenses.

GB: J’aimerais d’aileurs préciser que, lorsque l’on parle d’économie, on ne calcule pas le montant en dollars, mais en joules puisque nous calculons le montant d’énergie qui a été sauvé grâce aux rénovations. C’est avec cette donnée que nous pourrons déterminer le montant du remboursement. Donc, lorsqu’on regarde le tout dans son ensemble, l’investisseur se retrouve avec une nouvelle fournaise, les coûts en énergie diminuent et il améliore la performance et la qualité de son immeuble. Nous avons donné l’exemple des fournaises, mais plusieurs choses sont admissibles pour ce programme.

PM: Merci à Giovanni Benedictis de nous avoir offert son temps et ses précieux conseils pour l’écriture de cet article ainsi que l’entrevue vidéo. L’entrevue est disponible sur notre page Facebook : PMML ou sur notre site web : pmml.ca