Impact de la hausse des coût de construction

Christian Pomerleau | Alexandre Boisvert Nos courtiers hypothécaires Christian Pomerleau et Alexandre Boisvert discutent de l’impact de la hausse des coûts de construction sur les constructeurs et les promoteurs et nous partagent quelques astuces afin de maximiser votre retour sur investissement.

Christian Pomerleau: Bonjour chers lecteur, nous allons discuter de la construction et l’impact de la hausse des coûts. Pour cela, je me joins à Alexandre Boisvert qui est le spécialiste de la construction chez PMML. Peux-tu nous parler de l’impact? Depuis combien de temps y’a-t-il une hausse?   

Alexandre Boisvert: On remarque que, dans la dernière année et demie, il y a eu une forte hausse des coûts de construction. Lorsque l’on parle des coûts de construction on parle des matériaux, de la main d’oeuvre, dans lesquelles il y a facilement une hausse de 20 à 25%.  

CP: Quel en sont les conséquence lorsque tu rencontre les constructeurs et que tu fais tes analyses? 

AB: Il y a un impact majeur sur le retour sur investissement car le retour sur capital investi est beaucoup plus petit. Cela leur coûte plus cher pour effectuer le même projet avec un retour plus petit sur leur investissement. Donc, supposons que j’ai un promoteur qui bâti pour 2 millions et que sa valeur économique après construction est de 2.5 millions, nous avons créé 500 000$ d’équité c’est merveilleux, mais ce même projet, il y a environ un an, coûtait 25% moins cher donc l’équité créée était beaucoup plus importante. Pour les mêmes projets, nous allons donc créer un moins gros retour sur investissement. Il est donc plus difficile pour des projets de gros développements, des redéveloppements ou grande optimisation de retrouver 100% du capital investi. Il faut s’attendre à possiblement avoir moins en retour. 

“Un prêt de construction sera fait à 75% des coûts donc si la valeur se rapproche de nos coûts, le 10% qu’il est possible d’aller chercher avec la SCHL va faire une grosse différence.” – Alexandre Boisvert

CP: Pour les constructeurs et promoteurs qui hésitent entre un prêt conventionnel et SCHL est-ce que le fait que ces valeurs se rapprochent va forcer à aller vers une stratégie plus qu’une autre? 

AB: Définitivement, car habituellement un prêt de construction sera fait à 75% des coûts donc si la valeur se rapproche de nos coûts, le 10% qu’il est possible d’aller chercher avec la SCHL va faire une grosse différence dans les poches du promoteur à savoir s’il aura assez de liquidités pour partir un second projet.      

CP: Ce qui veut dire que lorsque le coût de construction est très proche de la valeur économique il vaut mieux s’en aller avec la SCHL? 

AB: Pour un financement long terme définitivement. Il est certain que c’est toujours une question de chiffres et de besoins, mais il y a une très grosse tendance dans cette direction. Ce qui m’amène aussi à dire que, pour un constructeur, promoteur ou investisseur, la notion de profit à l’achat est encore plus importante maintenant. Les terrains et les immeubles sont de plus en plus chers et souvent nous allons payer pour le potentiel et non la réelle valeur. Donc acheter à un prix qui est intéressant est là où l’argent va se trouver. 

CP: Est-ce une chose qui devrait inquiéter les petits ou moyens promoteurs? 

AB: C’est très important d’avoir un très bon contrôle sur ses coûts et ses dépenses pour gérer tout cela. Un petit écart peut faire une grosse différence car nous n’avons plus la marge que nous avions auparavant. Ceux qui ont le plus de succès maintenant sont donc ceux qui gèrent le mieux leurs achats et coûts de construction.

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