Importance des tests environnementaux

“Notre carte ne montre que les terrains qui sont enregistrés au ministère de l’environnement et soumis à la loi 72 donc il est important de vérifier au préalable afin de protéger son investissement. Cela permettra de connaître l’histoire du bâtiment et avoir en quelque sorte une police d’assurance.” – Vilma Goldstein

 

Patrice Ménard: Bonjour à tous, pour ce nouvel article, j’ai la chance d’avoir avec moi Vilma Goldstein, copropriétaire de l’entreprise Géninovation et ingénieure en environnement. Nous allons discuter de tout ce qui concerne l’environnement, le multi-logements, les indices et outils qu’il est possible d’obtenir. Nous allons aussi aborder la raison pour laquelle il est important d’être proactif envers les tests environnementaux et ne pas seulement en faire lorsque les banques le demande. Pour commencer je vais donc laisser Vilma s’introduire et nous raconter son parcours. 

Vilma Goldstein: Je suis ingénieure environnementale agréée et inscrite sur la liste des experts du ministère de l’environnement. Cela fait 15 ans que je travaille dans le domaine et maintenant 6 ans que je travaille avec Géninovation. Nous sommes une firme d’ingénieurs-conseils donc nous offrons des conseils au niveau de l’environnement, mais aussi dans d’autres domaines comme la géotechnique et le contrôle des matériaux. Nous offrons aussi le service en hygiène du bâtiment. Nous sommes donc en mesure d’offrir les services connexes qui peuvent être utiles lors d’une étude environnementale. 

PM: Cela pourrait être intéressant de discuter de l’hygiène du bâtiment. J’imagine que c’est plus pertinent dans le domaine du commercial, mais est-ce que c’est aussi applicable pour le multi-logements?  

VG: Oui c’est très pertinent surtout lorsque l’on veut faire de la rénovation. Il est important de vérifier les composantes des matériaux de constructions car parfois il faut mettre en place des mesures de protection pour les travailleurs et c’est une chose qui peut faire monter les coûts rapidement. 

PM: Nous pourrions, sans aucun doute, faire une entrevue seulement avec ce sujet. Nous allons parler aujourd’hui des caractérisations environnementales, ce que l’on appelle les études de phase 1, 2 et 3. Peux-tu nous expliquer quel est la pertinence de faire une étude environnementale pour un immeuble? 

VG: Comme il est possible de le voir sur la carte interactive disponible sur notre site web, il y a beaucoup de terrains contaminés au Québec et celle-ci ne montre que les terrains qui sont enregistrés au ministère de l’environnement, ceux qui étaient soumis à la loi 72. Il y a cependant beaucoup de terrains qui peuvent avoir des problématiques donc il est important de vérifier au préalable afin de protéger son investissement. Cela permettra de connaître l’histoire du bâtiment et avoir en quelque sorte une police d’assurance.  

PM: Tu emmènes un bon point. Ce sont ceux qui sont répertoriés au ministère. Par contre, si un propriétaire fait une étude et se rend compte qu’il y a un problème, a-t-il une obligation de le déclarer? 

VG: Non ce n’est pas une obligation

PM: Donc c’est à ce niveau que les tests environnementaux deviennent important car beaucoup de terrains contaminés ne sont pas répertoriés sur la carte du ministère.  

VG: En effet, surtout dans le multi-logements où on peut se retrouver avec des problèmes de réservoirs qui ne sont pas déclarés. On peut aussi se retrouver avec des endroits, comme dans certains parcs de la ville de Montréal, où les sites ont auparavant été utilisés comme des carrières. Ce sont donc des zones qui sont à risque pour les propriétés des alentours.

PM: C’est souvent une chose que l’on voit lorsque l’on parle de tout ce qui est au nord du parc Maisonneuve par exemple. Je crois qu’en ce moment les cartes sont bien délimités sur la ville. 

VG: En effet nous avons des cartes qui nous donnent une bonne idée.

“Cela permet aussi de se prémunir du futur car lors de la vente de la propriété. Le nouvel acheteur pourrait demander une décontamination ou considérer qu’il s’agit d’un dommage pour lui alors il est toujours important de faire nos recherches afin d’avoir toutes les informations.” – Vilma Goldstein

PM: Tout à l’heure nous avons parlé de l’obligation à déclarer un problème au ministère, nous ne sommes pas non plus dans l’obligation de faire la décontamination?

VG: Non nous ne sommes pas dans l’obligation, mais il faut faire attention car il y a de fortes chances que cela soit demandé par le prêteur. Si le contaminant présent sur votre propriété a un risque pour la santé humaine, il faudra le faire décontaminer. Il peut aussi s’agir du voisin donc le contaminant peut avoir migrer vers le terrain voisin donc ce dernier pourrait exiger une décontamination. 

PM: Si la source du problème est, par exemple, un ancien réservoir d’huile qui coule après une conversion au gaz, est-ce nous qui serons tenus responsables si cela se répand chez le voisin?

VG: Exactement, vous êtes responsables et avez le devoir d’aller récupérer la contamination. Cela permet aussi de se prémunir du futur car lors de la vente de la propriété le nouvel acheteur pourra demander une décontamination ou considérer qu’il s’agit d’un dommage pour lui. C’est pour cette raison qu’il est toujours important de faire nos recherches afin d’avoir toutes les informations.  

PM: Tu as mentionné le fait que les institutions financières le demande lors du processus de financement. En ce moment, dans le 7 logements et plus, toutes les institutions le demande. Ce n’est pas exigé pour les 6 logements, mais il faut tout de même vérifier car si l’immeuble se trouve sur un terrain à risque cela ne veut pas dire que, même si ce n’est pas exigé aujourd’hui, ce ne le sera pas plus tard. Cela pourrait donc devenir problématique lors d’une prochaine vente ou refinancement. 

VG: Ce que nous observons de notre côté est qu’il y a de plus en plus d’acheteurs qui vont le faire par eux-mêmes avant même que la banque le demande car ils ont une inquiétude à ce niveau-là. Les gens ont donc de plus en plus tendances à être proactif afin d’aller chercher une police d’assurance et garantir la valeur de leur achat. 

PM: Peux-tu nous donner les grandes lignes de la loi 72? 

VG: La loi s’applique lorsqu’il y a des activités visées et une de ces activités a été exercées sur un terrain et que ce dernier subit par la suite un changement d’usage ou une cessation d’activités. À ce moment, nous sommes tenus de faire une caractérisation, présenter nos études au ministère de l’environnement et le décontaminer si nécessaire. 

PM: Dans le cas d’un vieil immeuble avec lequel nous décidons d’en faire un projet de 40 logements locatifs sur lequel se trouvait un vieux garage. À ce moment nous serions tenus de documenter à cause du changement de vocation? 

VG: Il faut qu’il y ai eu, sur le terrain, une activité visée comme une station-service. C’est important de faire les recherches car, par exemple, nous pourrions convertir un logement construit dans les années 1960 en garderie et penser qu’il n’y a pas de problème, mais on se rend compte par la suite que dans les années 1940 il y avait une station service. 

“Ce n’est pas toujours facile de savoir si nous nous trouvons dans un secteur qui est à risque ou non. C’est vraiment au cours de la phase 1, pendant laquelle nous retraçons l’histoire de la propriété, que nous allons pouvoir déterminer tout cela.” – Vilma Goldstein

PM: Cela arrive souvent et je me rappelle un dossier dans le coin de Jean-Talon et Pie-IX où l’on voit beaucoup de commerces et multi-logements, mais, en 1960, suite à une étude environnementale nous avons découvert que, sur les trois coins de rue, il y avait une station de service.

VG: Effectivement ce n’est pas toujours facile de voir si nous nous trouvons dans un secteur qui est à risque ou non. C’est vraiment au cours de la phase 1, pendant laquelle nous retraçons l’histoire de la propriété, que nous allons pouvoir déterminer tout cela. 

PM: Nous avons beaucoup parlé de Montréal ou des centres urbains avec beaucoup de population. Lorsque l’on se dirige en région, les gens ont tendances à penser que, comme il n’y avait rien avant tout doit être correct. Est-ce qu’il peut tout de même y avoir des problèmes?

VG: Il peut y avoir des problèmes en effet car ce que nous avons parfois trouvé des dépotoirs illégaux ou un ancien site de dépôt de neige usée. À ce moment-là, nous allons être sous le coup de la loi 72 car il s’agit d’une des activités visées. D’ailleurs, ce n’est pas seulement avec les photographies aériennes que nous pouvons retracer l’histoire, il peut, par exemple avoir eu une plainte déposée à l’époque qui nous donnera des indices.

PM: Parfait, quelles sont les causes les plus connues de contamination?

VG: À Montréal nous connaissons les réservoirs d’huile et les parcs qui ont été utilisés comme des dépotoirs illégaux. Ce ne sont toutefois pas les seuls risques. Il y a aussi les nettoyeurs à sec par exemple car, dans les années passées, la gestion des matières dangereuses n’était pas faite comme aujourd’hui. Il peut aussi s’agir d’un incendie sur un immeuble et ce que nous avons vu dans ces cas-là est que le bâtiment a tout simplement été poussé sur la cour arrière qui était utilisée pour faire du nivellement. Cela cause des problèmes de matières résiduelles si l’on désire agrandir son immeuble. D’ailleurs il est important de savoir que, pour un projet d’agrandissement, on ne peut plus gérer les sols n’importe comment. Il faudra faire une analyse chimique sur le sol pour le gérer de la bonne manière et l’envoyer dans un site approprié par la suite. C’est à cet endroit que nous avons parfois eu des surprises. 

PM: Quel est votre approche pour déterminer si un terrain est contaminé?

VG: La phase 1 est une enquête jusqu’au début du siècle pour déterminer ce qui s’est passé sur ce terrain. Une fois qu’elle est terminée, cela nous permet de savoir s’il y a un risque de contamination pour le terrain. Si l’on trouve un risque, c’est à ce moment que nous allons aller en phase 2. D’ailleurs, la phase 1 nous permet de cibler les endroits pertinents et avoir une étude moins coûteuse pour le client. 

“L’échantillonnage de la phase 1 nous permettra de savoir ce que nous devons rechercher lors de la phase 2 et comment nous devons procéder. C’est ce qui aura une incidence sur le prix de la caractérisation donc c’est pour cela qu’il est important de savoir ce que l’on cherche.” – Vilma Goldstein 

PM: Il faut cependant être vigilant car j’ai vu, dans le côté transactionnel, des études datant d’une quinzaine d’années et, à ce moment-là, l’accès à l’information n’était pas la même qu’aujourd’hui. Maintenant beaucoup plus de gens et compagnies offrent des services afin de rendre la recherche plus exhaustive.  

VG: Il y a 15 ans nous avions tout de même tous les outils nécessaires donc les études qui ont bien été complétées à l’époque sont complètes. Cependant, la profession est maintenant mieux régie donc les études sont maintenant réalisées par des professionnels.    

PM: Les normes ont donc changé. Il est important de mentionner aussi que, maintenant, dans les études environnementales, nous allons mentionner le voisinage. Donc si le voisin a découvert de la contamination dans une étude subséquente, aujourd’hui il faudra absolument aller chercher des prélèvements pour s’assurer que tout a bien été fait sur notre terrain. 

VG: Le voisin ne va pas toujours nous divulguer l’information donc nous avons d’autres façons de vérifier. Cependant, qu’il s’agisse d’avant ou maintenant, nous avions tout de même les outils pour aller chercher les informations. Ce qui permet de mieux démêler le tout est que tout est mieux régie aujourd’hui. Aujourd’hui nous avons des professionnels qui sont des évaluateurs environnementaux agréés. Ces personnes ont reçu une formation canadienne couvrant tous les éléments à vérifier afin que l’étude soit complète. C’est donc un gage de qualité pour votre étude qui sont aussi les standards au niveau des banques.    

PM: Par la suite si nous avons un doute nous allons poursuivre en phase 2? 

VG: L’échantillonnage de la phase 1 nous permettra de savoir ce que nous devons rechercher lors de la phase 2 et comment nous devons procéder. C’est ce qui aura une incidence sur le prix de la caractérisation donc c’est pour cela qu’il est important de savoir ce que l’on cherche pour avoir le meilleur prix possible. Pour la caractérisation, nous prélevons un échantillon de sol et l’envoyons au laboratoire afin de voir quel est la concentration du contaminant que nous recherchons pour ensuite les valider avec les normes du ministère.

PM: C’est très intéressant pour la phase 2. Souvent les gens savent qu’il y a un réservoir d’huile par exemple. Est-il plus avantageux de demander immédiatement la phase 1 et 2 ou il est mieux d’attendre les résultats de la phase 1 quand même? 

VG: Habituellement, lorsqu’on nous demande de faire les deux phases ensemble, c’est à cause des délais car le client sait déjà que le réservoir sera un problème. Dans ce cas-ci, cela permet de raccourcir les délais un petit peu car nous savons ce que nous cherchons. Cependant, il arrive que le réservoir n’est pas le seul problème. C’est pour cette raison que la phase 1 reste importante. Il y a aussi plusieurs signes auxquels vous pouvez porter attention en tant que propriétaire. Par exemple, y’a-t-il des tuyaux sortant des mur indiquant qu’il y avait auparavant un réservoir à l’huile, la dénivellation de votre terrain, êtes-vous face à un parc, y’a-t-il une station service près de l’immeuble, etc ? 

PM: Quel est l’impact si l’immeuble se trouve en face d’un parc? 

VG: Si le parc a déjà utilisé comme dépotoir ou dépôt de neige, certains contaminants peuvent avoir migré sur votre terrain ou bien les propriétés sont construites dans les limites de l’ancien dépotoir. Cela peut donc causer des problèmes non seulement au niveau de la contamination des sols, mais des émanations de biogaz. 

PM: Parfait, quel est la suite après la phase 2? 

VG: Une fois à cette étape il y a deux options possibles. Si nous avons assez d’informations nous allons aller vers la réhabilitation. Autrement, nous allons aller en phase 3 pour mieux cerner la contamination. Il y a beaucoup de techniques de réhabilitation, nous allons souvent en excavation à cause des délais, mais il est possible de faire des traitements et, dans certains cas plus complexes, il est possible de faire de la maintenance de contaminants en place. Il faut toujours s’assurer qu’il n’y a pas de risque pour la santé.   

“Dans certains cas nous savons qu’il est possible de faire un traitement assez rapidement grâce aux recherches que nous avons effectuées et d’autres où nous savons que le processus sera plus long. Tout est à évaluer et c’est là l’importance d’avoir une bonne phase 2” – Vilma Goldstein

PM: J’en avais déjà entendu parler, car une excavation peut devenir problématique pour la structure du bâtiment donc à ce moment-là il faut changer d’alternative. Il faut aussi considérer les délais car, lorsque nous sommes dans une transaction immobilière, certains délais sont en jeu alors que lors d’un refinancement il est possible de se permettre une technique qui prendra un petit peu plus de temps. 

VG: Cela va aussi dépendre des cas, car dans certains cas, nous savons qu’il est possible de faire un traitement assez rapidement grâce aux recherches que nous avons effectuées et d’autres où nous savons que le processus sera plus long. Tout est à évaluer et c’est là l’importance d’avoir une bonne phase 2 pour aller chercher les bonnes informations et déterminer quelle sera la marche à suivre par la suite. C’est d’ailleurs notre force chez Geninovation car nous sommes en mesure, après la phase 2, de vous offrir une estimation pour la réhabilitation et la réalisation des travaux. 

PM: Cela devient intéressant car c’est vous qui avez fait l’étude donc vous connaissez la situation. On parle souvent de chiffres importants donc il est primordial de faire affaire des gens qui connaissent bien le dossier.

VG: Exactement et lorsque nous vous donnons une estimation nous sommes en mesure de le garantir car nous savons ce qu’il y a. Vous allez aussi avoir besoin du sceau à la fin de tout cela donc l’ingénieur doit rester dans le processus. Nous avons mentionnés plus tôt les évaluateurs agréés, mais il y a aussi les experts qui sont inscrits sur la liste du ministère de l’environnement. Lorsqu’un terrain est soumis à la loi 72, il faut non seulement faire l’étude selon les normes du ministère, mais, une fois l’étude complétée, un expert doit attester que l’étude est bien faite. Comme je suis experte, lorsqu’un terrain est soumis ou pourrait être soumis à la loi 72, nous allons faire le programme de travail pour s’assurer que tous les points exigés dans la loi soient respectés pour éviter que le client ait des surprises à la fin.

PM:  Merci à Vilma Goldstein de nous avoir offert son temps et ses précieux conseils pour l’écriture de cet article ainsi que pour l’entrevue vidéo. L’entrevue est disponible sur notre page Facebook : PMML ou sur notre site web : pmml.ca

 

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