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Le Marché Immobilier du Saguenay : 2024, Une Année de Croissance et de Promesses


En 2024, le marché immobilier du Saguenay se trouve dans une phase charnière. Alors que plusieurs régions au Québec ressentent l’impact de l’incertitude économique, le Saguenay émerge comme une zone dynamique, avec des signaux prometteurs d’une croissance soutenue et des opportunités d’investissement fructueuses. En analysant les segments résidentiel, commercial et industriel, ainsi que les tendances hypothécaires, nous constatons que notre région est en bonne voie pour s’imposer comme un marché en pleine expansion.


1. L’immobilier multirésidentiel : stabilité et perspectives de hausse

Le secteur du multilogement au Saguenay présente une combinaison de stabilité et de croissance progressive. En 2024, malgré une légère variation des coûts par logement, le marché montre des signes de résilience et d’attractivité à long terme :

5 à 11 unités :

 Le prix par logement a augmenté d’un modeste 1 % entre 2023 et 2024, atteignant 77 000 $. Cette stabilité est un signe encourageant pour les investisseurs cherchant  une appréciation sûre, avec une hausse régulière des revenus locatifs. Le taux global d’actualisation (TGA) a légèrement progressé, passant de 4,8 % à 5,0 %, ce qui montre un équilibre sain entre le rendement et le risque mais surtout une augmentation de la profitabilité des actifs immobiliers.

12 à 49 unités :

Bien que le prix moyen par unité ait légèrement baissé de 2 %, le taux de capitalisation est passé de 3,4 % en 2023 à 5,8 % en 2024, soit une augmentation remarquable de 69 %. Ce changement indique une forte demande locative, combinée à un potentiel de rendement élevé pour les investisseurs. Bien que le faible échantillonnage affecte la lecture des statistiques, cet indicateur est crucial et démontre l’attrait constant dans les portfolios d’envergures. 

Ces tendances révèlent un avenir solide pour l’immobilier résidentiel au Saguenay, avec une demande locative croissante soutenue par une augmentation des loyers dans plusieurs segments. Les studios, par exemple, ont vu leur loyer moyen augmenter de 2,7 %, tandis que les 3 ½ et 4 ½ ont enregistré des hausses respectives de 9,3 % et 8,1 %. Cette augmentation des loyers, conjuguée à des taux hypothécaires en baisse, signifie que les investisseurs bénéficieront d’un rendement locatif encore plus attrayant dans les mois à venir.


2. La dynamique des taux hypothécaires et son impact sur la valeur économique

L’une des tendances les plus importantes qui a façonné le marché immobilier en 2024 est la baisse progressive des taux hypothécaires. Ce mouvement, après des périodes de hausses successives pour lutter contre l’inflation, a un effet direct et positif sur la capacité d’investissement et d’acquisition des biens immobiliers. À mesure que les taux baissent, l’accessibilité au marché par les acheteurs et des investisseurs augmente, ce qui stimule la demande et fait augmenter les valeurs marchandes des immeubles.

Cette tendance va non seulement soutenir la croissance des valeurs immobilières dans le Saguenay, mais aussi attirer des investisseurs extérieurs. Les propriétés à rendement stable, combinées à des conditions de financement plus favorables, font du Saguenay une région de choix pour ceux qui cherchent à diversifier leur portefeuille immobilier tout en profitant d’un marché en expansion.


3. L’immobilier commercial : une hausse impressionnante des transactions

Le marché immobilier commercial connaît une véritable renaissance dans la région du Saguenay. Les chiffres parlent d’eux-mêmes :

Transactions commerciales : Le volume des transactions dans le secteur commercial a bondi, passant de 20 M$ en 2023 à 46 M$ en juillet 2024. Cette augmentation du volume d’investissement illustre une forte confiance des acteurs économiques dans la région. Parallèlement, le prix au pied carré pour les propriétés à vocation commerciale a augmenté de 149 $ à 162 $.

Cette dynamique est stimulée par le développement économique régional, l’expansion des infrastructures et l’intérêt croissant pour les zones en plein essor, où les opportunités d’affaires sont nombreuses. En outre, les entreprises locales et provinciales cherchent à capitaliser sur les coûts d’opération plus faibles qu’offrent des régions comme le Saguenay, par rapport aux grands centres urbains.


4. L’essor du secteur industriel : un potentiel de développement accru

Le marché industriel au Saguenay suit une trajectoire similaire de croissance :

Transactions industrielles: Le volume des transactions a augmenté de 7 M$ en 2023 à 9 M$ en juillet 2024, reflétant l’augmentation de la demande pour les espaces industriels dans une région où l’industrie et la logistique prennent de plus en plus d’importance.

Le prix par pied carré, quant à lui, a légèrement progressé, passant de 134 $ à 136 $. Cette augmentation modeste, combinée à la hausse du volume des transactions, témoigne d’un marché en pleine expansion. De nombreuses entreprises industrielles cherchent à s’implanter dans la région du Saguenay, attirées par des coûts d’installation compétitifs et une main-d’œuvre qualifiée.


5. Le marché des bureaux : une opportunité à saisir

Bien que le secteur des bureaux ait connu une légère diminution du volume des transactions, passant de 20 M$ en 2023 à 17 M$ en 2024, le prix par pied carré a rebondi, augmentant de 136 $ à 159 $. Ce redressement dans les prix montre que, malgré les défis, le marché des bureaux reste attractif pour les investisseurs cherchant des opportunités dans un segment en évolution.

Avec une baisse des taux hypothécaires, de nouvelles entreprises et startups se tourneront vers des bureaux plus abordables dans des régions comme le Saguenay, où les coûts sont plus bas que dans les grands centres, mais où le potentiel de croissance reste élevé.


6. Un avenir prometteur pour le Saguenay

Le Saguenay se profile comme un marché immobilier de plus en plus prisé, avec un avenir prometteur. Le retour de la baisse des taux hypothécaires renforce l’attractivité de la région en facilitant l’accès au financement, ce qui, à son tour, fait augmenter la demande et, par conséquent, la valeur des biens. Les loyers en hausse dans le secteur résidentiel, couplés à un secteur commercial et industriel en pleine croissance, signalent que la région est en pleine expansion économique.

Les investisseurs, tant locaux que extérieurs, devraient envisager de capitaliser sur cette dynamique positive. Le Saguenay offre une rare combinaison de stabilité, de rendements intéressants et d’opportunités de croissance à long terme. Avec une accessibilité financière renforcée par les conditions hypothécaires favorables, 2024 pourrait bien être une année clé pour cette région en pleine transformation.


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