Jacynthe Garcia-Cournoyer et Philippe Brassard – Faire sa propre idée

PM: Bonjour à tous, pour ce nouvel article, j’ai présentement avec moi Philippe Brassard et Jacynthe Garcia-Cournoyer. Nous les connaissons depuis environ un an et Sanaa et moi avons eu la chance de manger avec eux un midi l’an passé au Mexique. Ils nous ont vraiment marqué par rapport à leur jeune âge et l’ambition qu’ils avaient. Ils commençaient à ce moment et, maintenant, un an plus tard, ils ont bougé cette année et effectué plusieurs transactions. Je vais donc vous laisser raconter votre parcours et comment vous vous êtes rencontrés.

JGC: Cela me fait plaisir de participer à cet article car je crois que nous représentons bien le genre de gens visés par ces articles dans le sens où nous avons tous les deux un emploi à temps plein et, il y a environ deux ans, nous n’avions rien en immobilier et, je crois que, maintenant nous avons quelque chose d’assez significatif en terme de ce que nous avons fait dans la dernière année.

PM: Donc en premier lieu, vous êtes un couple, comment est-ce que l’immobilier est arrivé dans votre vie?

PB: Pour faire une histoire courte, nous nous connaissons depuis plusieurs années et je crois que, au niveau de l’immobilier, nous avions déjà un attrait naturel vers ce domaine par le fait que certaines personnes dans notre famille sont impliquées. Je pense, entre autre à mon oncle Régis et ma cousine Allison. Nous avons donc commencé à nous y intéresser tranquillement. En côtoyant le Club cela nous a permis de passer à l’étape supérieure.

PM: D’ailleurs, j’en profite pour donner une mention à Allison car son entrevue et son parcours avait inspiré beaucoup de gens. Par la suite quel a été votre première acquisition?

JGC: Notre première acquisition a été une maison en mauvaise état et qui nous rapprochait de mon travail ce qui était notre objectif lorsque nous l’avons acheté. Par la suite, nous avons commencé à faire de l’immobilier à Montréal et nous avons déniché un quadruplex qui était intéressant. Après un an, nous avons décidé de revendre la maison que nous avions rénovée au courant de l’année. Au moment où nous nous parlons, cela fait maintenant deux ans de cela. Ce fut beaucoup de travaux que nous avons fait nous-mêmes et, lorsque nous avons trouvé le quadruplex,  c’est à ce moment que nous avons mis à vendre la maison. Nous l’avons vendue très rapidement et nous avons eu un très beau chèque lorsque nous sommes sortis de chez le notaire donc cela nous a ouvert les yeux sur les possibilités. Oui il y avait un chèque, mais c’était tout. C’est ce qui nous a donné le goût d’acquérir de l’immobilier que nous allions pouvoir conserver à long terme et non seulement rénover une autre maison.

PM: C’était donc la possibilité de ne pas seulement flipper quelque chose, mais développer un revenu à long terme. Je n’aime pas le terme revenu “passif” car en immobilier il n’y a rien de passif puisque c’est du travail, mais cela reste un revenu sur une base mensuel. Est-ce que le quadruplex était quelque chose qui était clé en main ou non?

JGC: Non pas du tout, c’était encore une fois quelque chose qui avait besoin de beaucoup d’amour et nous allions y emménager aussi. C’était donc quelque chose qui n’était pas en très bon état.

PB: Après avoir fait plusieurs efforts à nouveau nous avons été en mesure d’aller chercher une valeur intéressante. Pour ceux qui nous lisent, nous avons payé 695 000$ et avons été en mesure d’aller chercher une valeur de 1 050 000$ au mois de décembre suite à environ 150 000$ de travaux.

“C’est à ce moment que nous avons réalisé que nous nous mettions vraiment des limites car, parfois nous avons peur d’aller de l’avant, mais c’est ce qui nous fait grandir le plus rapidement.” – Philippe Brassard

PM: En quelques mois vous avez donc pu, suite aux rénovations, développer de l’équité pour vous diriger vers les blocs appartement par la suite. On voit vraiment la vélocité de l’argent et qu’il est possible de développer cela rapidement. Nous nous sommes rencontrés à la semaine des millionnaires du Club immobilier en 2018. Quel était l’objectif lors de votre voyage?

PB: C’était vraiment dans le but de catalyser nos prochains mouvements car nous avions touchés à plusieurs aspects de l’immobilier, mais il nous manquait la petite étincelle qui allait nous faire passer à l’étape supérieure. C’est à ce moment que nous avons réalisé que nous nous mettions vraiment des limites car, parfois nous avons peur d’aller de l’avant, mais c’est ce qui nous fait grandir le plus rapidement. Durant la semaine nous avons donc placé une offre d’achat sur une propriété à vendre par un de tes courtiers, François Gagnon, et nous avons été très transparents avec lui vis-à-vis ce que nous cherchions. De son côté, il nous a dit ce qu’il en était, mais nous avions une vision faisant en sorte qu’il y avait un potentiel extraordinaire là dedans. Il s’agissait d’une maison de chambres, le genre d’immeuble que plusieurs personnes redoute.

PM: C’est drôle que vous en parliez car habituellement, les gens ne commencent pas par une maison de chambre, mais vous vous êtes dit que, tant qu’à être dedans, vous alliez allez jusqu’au bout.

PB: Comme plusieurs disent ici, cela a été le petit filon d’or que nous avons pu suivre. Nous avons placé l’offre d’achat au début de l’année et, après certains délais dans la transaction nous l’avons terminé en juillet 2018.

PM: Qu’est-ce qui a fait que cette maison de chambres là vous intéressait en partant d’un quadruplex?

PB: En premier lieu c’était la localisation car c’est l’une des choses dont on parle beaucoup dans les formations. Par la suite, il suffit simplement de faire vos calculs afin de savoir quel est le prix que vous êtes prêt à payer en comparaison à ce que cela peut vous rapporter et, à force de rencontrer des gens, l’argent vient naturellement.

PM: Comment étudiez-vous une maison de chambre par rapport à l’immobilier traditionnel?

JGC: Le prix d’achat était assez bas puisque l’immeuble était vide. À ce niveau-là il s’agissait donc d’un achat qui était intéressant et accessible. On savait qu’il était possible d’effectuer des rénovations et monter la valeur très rapidement. Nous avions donc vu que ce projet allait être rentable rapidement et qui n’allait pas s’étaler sur plusieurs années.

PM: Vous aviez donc déjà votre plan avant d’acheter et vous saviez ce que vous vouliez en faire?

JGC: Exactement.

PB: Le plan A était de prendre l’immeuble, le rénover et le louer. À l’époque, nous visions 500$ par chambre et, comme tu le dis souvent, cela prend aussi des plans de sorties car si nous n’arrivons pas à financer les rénovations qui montaient à environ 200 000$, il fallait que nous ayons une porte de sortie donc nous avions aussi toute cette stratégie de montée. Une fois que nous avons été solide, nous avons accéléré.

“La localisation est l’une des choses dont on parle beaucoup dans les formations. Par la suite, il suffit simplement de faire vos calculs afin de savoir quel est le prix que vous êtes prêt à payer en comparaison à ce que cela peut vous rapporter et, à force de rencontrer des gens, l’argent vient naturellement.” – Philippe Brassard

JGC: Tout le réseautage que nous avons fait durant l’année nous a apporté plusieurs conseils différents lorsque sont apparus les défis à l’automne.  Je conseillerais donc aux gens de ne pas se fier uniquement aux commentaires d’une seule personne. Chacun possède sa propre expérience et chacun a son point de vue et pense que sa façon de faire est la meilleure. Plus vous rencontrez de gens, plus vous avez de points de vue différents et plus vous pouvez faire votre propre idée.

PM: En effet car vous êtes deux jeunes qui achètent une maison de chambres et dans votre entourage les gens sont plus vieux et, j’imagine, plus protecteurs. Vous avez dû rencontrer des opinions qui étaient contre ce projet?

JGC: C’était plus négatif que positif en effet. On aime dire que nous n’avons pas peur du risque, mais que nous prenons des risques calculés et celui-ci en était un.

PM: L’histoire est intéressante, qu’est-ce qui s’est passé avec cette maison de chambres depuis que vous l’avez acquise?

PB: C’est un immeuble que nous avons payé 580 000$ donc le prix était très raisonnable pour ce genre d’immeuble, mais il était vide donc il fallait agir rapidement. Lorsque nous avons fait notre étude, nous pensions louer 500$ par chambre et, après avoir mis 200 000$ de travaux dans l’immeuble, nous avons pu mettre les chambres en location à 600$ donc nous avons vu que le marché était capable d’en prendre après l’avoir testé.

JGC: Tout le monde dit qu’il vaut mieux essayer plus cher et que, dans le pire des cas, cela ne sortira pas et vous pourrez vous ajuster par la suite, mais avec les coûts que nous avions eus, nous avons décidés de louer à 600$ et cela s’est très bien loué.

PB: Nous avons rempli l’immeuble très rapidement durant les mois de décembre et janvier donc il ne s’agissait même pas de mois de location habituel. Nous sommes très heureux avec la situation, mais on se demande même si le marché pourrait en prendre plus. L’immeuble a été réévalué à 1.3 million au mois de décembre donc la prise de valeur a été considérable.

PM: Vous êtes donc passé de 580 000$ à 1.3 million ce qui vous donne un demi million de plus value en retirant les rénovations. Bien sur il y a eu beaucoup de travail, et j’imagine beaucoup d’émotion derrière tout cela. Quel a été la suite?

PB: C’est un 8 logements qui nous est arrivé par opportunité à travers le Club immobilier à travers un achat de promesse d’achat. Encore une fois, le prix était vraiment intéressant par rapport au nombre de logements donc nous avons décidé de passer à l’action et comme nous sommes débutants nous nous sommes associés avec Allison qui a été en mesure de fournir une mise de fonds pour l’acquisition. Par la suite, comme elle est à Québec, nous nous occupons vraiment de la gestion du projet ici à Montréal.  à

“Avec quelqu’un d’autre dans la transaction, peu importe à quel niveau, cela permet de faire les choses plus rapidement et offrir une autre perspective sur vos idées afin de trouver la meilleure solution.” – Philippe Brassard

PM: Et ce qui vous a attiré vers cet immeuble étaient les mêmes critères que la dernière fois?

PB: Oui il s’agissait de 3 ½  et l’emplacement était très près d’un métro donc c’était idéal. On se rend compte que, en terme de petits logements, il y a une très belle opportunité à Montréal en ce moment de maximiser ses revenus au pied carré donc c’est un créneau que l’on souhaite poursuivre.

PM: Exactement, d’ailleurs c’est la donnée la plus importante en immobilier. Il faut se demander combien il est possible de louer au pieds carré et ce qu’on peut rentabiliser. De mon côté, mon réflexe serait un plus gros immeuble avec des 1 ½ et 2 ½ car c’est incroyable comment cela se loue rapidement. Les gens ont vraiment une mauvaise conception de ce type de logement. Je crois aussi que vous avez investi dans les chalets locatifs?

JGC: Exactement, encore une fois c’est une opportunité qui nous est venu par l’entremise de l’entrepreneur avec nous faisions nos travaux. Il avait la possibilité d’acheter quatre terrains pour bâtir des chalets neufs et lorsqu’il nous en a parlé nous avons embarqué avec lui.

PM: On parle maintenant de maison de chambres, 3 1/2 , chalets locatifs, vous êtes encore en exploration du marché, mais au moins vous bougez et c’est ce qui est intéressant. Pourquoi le chalet locatif?

PB: Cette fois c’était surtout au niveau du partenariat. Oui nous avons aimé faire des transactions par nous-mêmes, mais nous nous sommes rendus compte que, à chaque fois, il y avait des défis donc, avec quelqu’un d’autre dans la transaction, peu importe à quel niveau, cela permet de faire les choses plus rapidement et offrir une autre perspective sur vos idées afin de trouver la meilleure solution. Pour ce qui est du chalet, en s’associant avec un entrepreneur il était possible pour nous de bénéficier d’un prix de construction au prix coûtant. Il s’agissait donc d’un équivalent de mise de fonds que nous n’avions pas mis dans la construction et cela créer un immeuble qui sera autosuffisant avec ses revenus locatifs une fois en location et, en tant qu’investisseur, nous n’aurons pas laissé d’argent dans la transaction ce qui permet d’avoir un actif.

PM: Vous avez donc vraiment diversifié vos méthodes. Si vous aviez à donner un conseil aux jeunes comme vous, qu’est-ce que cela serait?

PB: La première des choses, tu demandes souvent ce que nous ferions de différent si l’on avait à recommencer. De notre côté, nous croyons que l’important est le réseau. Oui l’immobilier est une question de chiffre, mais cela représente environ 20% de l’importance de tout ce qui concerne l’immobilier.  On parle beaucoup de l’humain et il s’agit toujours de transactions entre deux personnes au final donc c’est ce qui fait la différence. Ce sont les gens qui vont vous aider à progresser. Si vous ne savez pas par où commencer, il suffit d’aller à des événements et approcher des gens qui ont du succès qui seront en mesure de vous retourner des questions afin de vous aider à vous orienter ou vous orienter vers des solutions. La meilleure façon d’aborder un investisseur qui a du succès est de lui apporter un deal.

PM: C’est d’ailleurs le pouvoir du réseau. Il faut aller dans les différentes soirées des différentes organisations pour aller récolter différentes opinions et se faire sa propre idée. Dans votre cas, d’avoir commencé avec une maison de chambre à 26 ans et avoir doublé la valeur en moins d’un an est exceptionnel.

JGC: Souvent les gens ne savent pas comment commencer et, lorsque l’on parle de réseautage, les gens ne savent pas comment aborder les gens. De notre côté, nous n’avons pas eu peur, même si n’avions rien d’approcher les gens et de leur parler. Il ne faut pas laisser la peur du manque de crédibilité vous arrêter car c’était notre objectif en 2018 de bâtir notre crédibilité.

PM: En effet, car au niveau des connaissances ce n’est pas ce qui est compliqué. Cela prenait vraiment le mindset d’aller voir les gens et aller chercher des fonds chez ces gens-là et présenter un projet avec confiance. Quels sont vos prochains objectifs dans l’immobilier?

PB: On parle beaucoup de nombre de portes et c’est certain que c’est un bon point de comparaison, mais de notre côté, on regarde beaucoup le revenu net. Je crois que c’est le fait d’avoir acheté une maison de chambres qui nous a le plus conscientisé à cela. Nous nous sommes donc fixé un objectif en terme de revenus nets et continuer de croître.

PM: Merci à Philippe Brassard et Jacynthe Garcia-Cournoyer de nous avoir offert leur temps et leurs précieux conseils pour l’écriture de cet article ainsi que l’entrevue vidéo. Vous inspirez beaucoup de gens au club immobilier avec votre parcours donc nous allons continuer de vous suivre et je ferai un compte rendu avec vous l’an prochain afin de suivre votre progression et vos objectifs. L’entrevue est disponible sur notre page Facebook : PMML ou sur notre site web : pmml.ca