L’Acquisition de terrains | Semaine des Millionnaires

David Paradis et Dave Powell Dans le cadre de la semaine des millionnaires, David Paradis reçoit Dave Powell. Ceux-ci discutent sur l’acquisition de terrain et vous informe sur les meilleures stratégies à adopter.

L’acquisition de terrains

 

David Paradis: Bonjour tout le monde, David Paradis, futur courtier immobilier PMML qui va se spécialiser dans le terrain. Présentement je suis avec Dave Powell qui a une grande expérience au niveau du terrain et il est également coach au Club des Investisseurs Immobiliers du Québec. Je voulais savoir Dave, qu’est-ce que tu fais présentement au niveau du terrain? 

 

Dave Powell: Je fais beaucoup de terrain, de redéveloppement de terrain situé dans la grande région de Montréal. Donc ce qu’on chercher à aller chercher ce sont des terrains qui sont sous densifiés pour redensifier et créer de la valeur à ce niveau-là. Également aussi courtier immobilier et investisseur principalement. 

 

DP: Et tu dirais que présentement dans le terrain, si on va dans le vif du sujet, quels sont les enjeux pour un propriétaire ou promoteur comme toi? 

 

DPO: En ce moment les enjeux sont surtout au niveau municipal. Les règlements changent. Certaines villes veulent moins densifier d’autres veulent plus densifier. Comme là, à Montréal, on a souvent le règlement de Valérie Plante qui s’en vient, le 20/20/20 qu’on appelle, qui va créer un peu une surtaxe sur les logements et les condos en vente. Ensuite on a des taxes déguisées un petit peu comme le REM. Donc toutes les redevances que l’on doit donner pour tout développement à moins d’un kilomètre de toute gare du REM. Ça s’en vient et devient contraignant pour les promoteurs et ensuite tout ce qui est au niveau environnemental ou des fois il faut faire une bonne vérification diligente pour s’assurer que l’on a quelque chose de bien entre les mains. 

 

DP: Justement, je pense que les enjeux liés à la phase environnementale sont très importants due au fait qu’il y a beaucoup de terrains vacants qui sont contaminés présentement alors quels sont les enjeux que tu trouves dans les phases 1, 2, 3 parfois? 

 

DPO: La phase est une recherche historique des risques qu’il peut y avoir sur le site donc souvent les gens s’arrêtent à la phase 1 lorsqu’elle est négative. Ce qui est important est de peut-être faire une phase 2 quand même, une phase exploratoire, car à Montréal on a beaucoup de terrains qui sont contaminés par le remblai et il est de mauvaise qualité. Souvent on pense que c’est de l’huile ou ce genre de contaminant-là, mais souvent c’est juste le remblai qui peut faire des gros sous lorsque l’on décontamine. Tout le bas de la ville de Montréal est pas mal contaminé donc c’est nécessaire. Une fois que vous oyez que c’est contaminé, vous passez en phase 3 et tentez de cibler ou se trouve le contaminant sur le site et cela va vous permettre de déterminer les coûts. 

 

DP: Et au niveau des différentes phases qui est responsable des coûts? 

 

DPO: C’est une très bonne question. Il y a différente école de pensée là-dessus, mais moi dans mon école de pensée c’est au vendeur, car on étudie son site et si on ne complète pas la transaction, ce vendeur-là va tout de même garder les documents pour continuer la transaction avec un autre acheteur. Au final, c’est dans la documentation du terrain du vendeur. Quant à moi, la facture devrait être refilée au vendeur le plus possible, mais dans un marché chaud en ce moment il faut faire des concessions. Si c’est intéressant, des fois il faut faire des compromis. 

 

DP: Et comment on entre en contact avec un vendeur de terrain? On sait que c’est le nerf de la guerre en ce moment pour les promoteurs de trouver un terrain que ça soit à Montréal, Rive-Sud, Rive-Nord. Comment on entre en contact avec eux et dans le processus transactionnel? 

 

DPO: Premièrement c’est allé se présenter au vendeur, se présenter en tant que promoteur et le type de projet qu’on va faire avec eux. Souvent c’est intéressant parce qu’ils ont un parti prix à savoir le genre de projet que vous allez développer sur leur site. Donc ce que je trouve intéressant comme approche est de les embarquer avec vous, car plus vous les embarquer avec vous plus ils vont vouloir vous aider au niveau du financement. Ils peuvent contribuer avec une balance de vente s’ils croient à ton projet et en créant une plus value au projet. Une fois qu’il est embarqué, on fait nos vérifications auprès des autorités municipales et on continue dans ce processus. 

 

DP: Justement qu’est-ce que l’on doit vérifier au niveau des vérifications municipales au niveau d’un terrain? 

 

DPO: Le zonage est toujours super important. Donc qu’est-e que l’on peut implanter sur le terrain, le nombre d’étages, la superficie, les marges donc délimiter la volumétrie que l’on eut bâtir sur le terrain. Ensuite la vocation de la bâtisse. Plusieurs projets peuvent être réalisés sur un même terrain. À partir de là, on voit quelle est l’utilité la plus profitable. Cela peut être en industriel, commercial ou locatif. Au niveau de la ville, il est important de regarder le stationnement aussi. Les cases de stationnement ne sont souvent pas respectées donc il faut voir comment faire pour les respecter ou densifier, car les villes là-dessus sont assez intransigeantes ou veulent une taxe pour compenser.

 

DP: Quand tu entres en transaction avec quelqu’un pour un terrain, combien de temps cela prend-il pour aller chercher ce dézonage-là? 

 

DPO: Les délais sont très longs en ce moment. Il y a beaucoup de projets sur le territoire du grand Montréal donc les fonctionnaires sont très occupés. Les délais peuvent aller facilement jusqu’à 2 ans. On parle de changement de zonage, dérogation mineure, projet particulier, tout ça ensemble fait au minimum 2 ans autrement les attentes vont être déçus. Donc, en faisant une offre d’achat sur un terrain, tentez d’inclure une clause disant que vous passerez chez le notaire après avoir obtenu votre autorisation de la ville. Donc cela met le délai du côté du vendeur. 

 

DP: Je voulais savoir aussi, en ce moment, dans le terrain, le trouver est extrêmement dur, si j’ai acheté un petit terrain pour un 6 plex, qui pourrait me guider là-dedans? 

 

DPO: Tu peux t’entourer de professionnel. Lorsque tu débutes en promotion immobilière, tu ne peux pas tout connaître, mais si tu as une bonne équipe, ils vont pouvoir t’appuyer dans tes projets. Si tu as la vision de ton projet, ils vont tout faire pour mener à terme cette vision-là. Je te dirais l’équipe de rêve est d’autant plus importante. 

 

DP: Supposons j’ai mon équipe de rêve sous la main, beaucoup de monde parle de projet TOD et justement du REM, est-ce que j’ai une belle opportunité entre les mains si j’ai mon équipe et je m’installe dans ces quartiers-là? 

 

DPO: Tout à fait, les quartiers TOD, le REM, tout ce qui est autour des axes centraux de transport vont prendre beaucoup de valeur dans les prochaines années. Puis on le voit déjà là, beaucoup de transactions se font autour de ces endroits-là. Elle vient de là aussi la redevance que le REM exige. Ils savent que les propriétés vont valoir plus cher. Ils surtaxent au départ, sachant que dans 10 ans cela va être très intéressant pour les promoteurs à ce niveau-là. 

 

DP: Justement est-ce qu’il y a des prêts pour construire? Parce que admettons on achète un terrain, est-ce qu’un terrain se finance? 

 

DPO: Un terrain il y a certaines institutions qui vont le financer, jusqu’à 50%, si exemple ils entrent tes revenus personnels dans la qualification du terrain. Si dans ce cas-là tu peux acheter un terrain et te permettre de l’amortir comme une maison, ils vont le faire. Sinon généralement ça se finance très mal donc on va voir comment le vendeur lui peut aider à contribuer au financement. D’ou l’importance de croire au projet. Dans le grand Montréal, on a aussi des terrains avec des immeubles dessus. Donc ce sont des immeubles que l’on peut hypothéquer en financement standard. Ça devient une manière temporairement d’avoir un prêt sans nécessairement payer le gros prix, avoir le gros financement sur le terrain. 

 

DP: Supposons que tu aies acheté ton terrain, aie attendu deux ans, car tu es dans la ville de Montréal, si tu as construit ton projet, est-ce que tu vas rechercher quelque chose à travers ce projet-là? Qu’est-ce que l’on peut faire une fois le projet terminé? 

 

DPO: Dans le locatif, il pourrait le revendre, ça serait une avenue intéressante, car le marché est chaud en ce moment surtout pour des propriétés neuves. On sait que les propriétés neuves se transigent au même cap rate que les propriétés existantes, mais c’est un produit beaucoup plus intéressant. Sur 40 ans, avec une belle clientèle dedans, de bons revenus, c’est super intéressant. Sinon il y a l’option de le garder. Tu peux aller en financement long terme avec la SCHL et le conserver. Il va travailler son argent dans le temps et avoir un rendement supérieur dans les années à venir. 

 

DP: On parle souvent des terrains contaminés ou des terrains qui sont en potentiel de développement, est-ce que tu dirais que ces terrains-là vont gagner en valeur avec le temps? Qu’est-ce qu’on recherche en tant que promoteur? 

 

DPO: Tout à fait, car à Montréal on n’a plus de terrain donc beaucoup de sites sont extrêmement contaminés et ces terrains ne sont pas développables, car le coût de décontamination est trop haut. Mais je crois que dans les prochaines années, des nouvelles technologies vont sortir pour décontaminer à moindre coût. Les propriétés vont prendre de la valeur donc le coût de décontamination ne va pas suivre nécessairement l’inflation de la vie donc là ça va devenir intéressant de développer ces terrains-là. Il y a encore des opportunités pour les terrains extrêmement contaminés qui vont venir, même si le timing n’est pas bon en ce moment. 

 

DP: Qu’est-ce que tu penses des fameuses terres agricoles? Il y en vraiment beaucoup au Québec, mais moi si j’achète une terre agricole, ça ne fonctionnerait pas mon projet. 

 

DPO: Je n’ai pas fait de terres agricoles encore, mais je sais que l’étalement urbain et la densification font en sorte que la communauté va aller de plus en plus loin du grand Montréal en deuxième et troisième couronne donc ça force des choses comme le changement de zonage sur des terres agricoles. Par contre, si l’on avait des assouplissements à Montréal pour surdensifier, on pourrait peut-être limiter cela. Il faut donc trouver un juste milieu, car les gens ne veulent plus faire le trafic donc c’est pour cela que l’on développe sur les axes de transports. Tout ça mis ensemble fait qu’il faut voir si la zone agricole est intéressante ou non. 

 

DP: Pour cloitre tout ça, tu dirais que les trois éléments les plus importants lorsque tu regardes un terrain ça serait quoi? 

 

DPO: Contamination, potentiel de développement et viabilité financière. Ce que j’aime toujours dire est qu’il faut regarder le produit final. Lorsque l’on regarde un projet, on ne regarde pas juste le terrain et le prix par porte du terrain, on regarde le produit final, ce que cela va apporter comme revenus et dépenses et à partir de là je peux avoir une valeur. Si j’ai ma valeur, je peux soustraire mon coût de construction et ce qui me reste est mon coût de terrain. C’est ce qui me permet de déterminer si je paie un bon prix sur le terrain. Et non me dire un prix par porte, car on s’entend tu peux avoir un terrain à un prix par porte qui a du sens, mais si les loyers ne sont pas là pour supporter ce terrain-là et la construction, vous ne ferez pas d’argent. 

Rapport de marché 2019

Indicateurs de marché, conseils d'investissement et de financement.

L’objectif de ce rapport est de vous fournir des statistiques et du contenu de qualité afin que vous soyez en mesure de passer rapidement à l’action dans vos transactions.