Le crédit de prime SCHL lors d’un refinancement

Mathias Hachey | Jean-Philippe Paradis Mathias Hachey et Jean-Philippe Paradis démystifie pour nous le crédit de prime offert par la SCHL lors d’un refinancement. Plusieurs points sont à noter afin d’élaborer, en tant qu’investisseur, la meilleure stratégie pour votre développement immobilier.

LE CRÉDIT PRIME SCHL LORS D’UN REFINANCEMENT 

Avec Mathias Hachey et Jean-Philippe Paradis, courtiers hypothécaires

« On peut refinancer avec la SCHL. Il y a des banques qui le veulent et des banques qui ne le veulent pas. Le courtier hypothécaire doit savoir le plan de match et la stratégie par rapport à notre projet. » – Jean-Philippe Paradis

 Mathias Hachey : Bonjour tout le monde ! Nous allons parler du crédit de prime SCHL avec Jean-Philippe Paradis. Peux-tu nous expliquer, pour les gens ayant déjà payé une prime SCHL, ce qui se passe lors d’un refinancement ?

Jean-Philippe Paradis : En fait, la SCHL a mis en place un programme, un crédit de prime. Donc pour expliquer le contexte, lorsque l’on fait un prêt assuré par la SCHL, il y a une prime que l’on doit payer qui est ajoutée sur le montant du prêt hypothécaire. Donc, mensuellement nous payons l’hypothèque et une partie de la prime puisqu’elle est à même l’hypothèque. Au fil du temps, l’hypothèque diminue et la prime devient de plus en plus petite. Par contre, si après 2, 3, 4 voire même 5 ans, le client désire refinancer, il y a un crédit de prime qui se fait. Disons que l’on garde cela simple et que le client prend un 5 ans fixe avec la SCHL. Lorsqu’il est rendu à 4 ans et 10 mois, il souhaite refinancer son immeuble. On prépare le dossier et nous l’envoyons à la SCHL. Il y aura un crédit de prime de 40 % qui sera appliqué. C’est un crédit de prime qui est applicable sur la première prime payée initialement. Disons par exemple que la prime était de 30 000 $, 40 % de ce montant fait 12 000 $, donc sur la nouvelle prime qu’il va avoir, si, par exemple, elle est rendue à 50 000 $, nous allons soustraire 12 000 $ pour arriver avec un montant final de 38 000 $ que nous allons ajouter au nouveau prêt.

MH : Et peut-on refinancer en court de terme avec la SCHL ?

JPP : On peut refinancer avec la SCHL. Il y a des banques qui le veulent et des banques qui ne le veulent pas. C’est ce qu’il est important de savoir dès le départ lorsque nous montons le dossier avec le courtier hypothécaire. Il doit savoir le plan de match et la stratégie par rapport à notre projet. Pour certaines banques, il sera écrit noir sur blanc dans leur lettre d’engagement qu’on ne peut pas refinancer en court de terme et d’autres vont le permettre. Ce n’est donc pas la SCHL qui l’empêche ou qui permet. Il s’agit vraiment de la politique de la banque. Par contre, si l’on a pris 5 ans fixes avec une banque Y, et que l’on refinance avant la fin du terme, on peut avoir une pénalité qui peut être assez salée, merci. Il faut aussi dire que la banque démontrera plus ou moins d’intérêt à faire un refinancement pour un petit montant. 

MH : Je pense que tu eus dernièrement un dossier dans lequel la pénalité était assez élevée.

« Lorsqu’on le sait et que le projet est fait, que l’on achète l’immeuble, le refinance ou l’optimise et que l’on sache que le jus a été dégagé et nous voulons le garder à long terme, il n’y a aucun problème à prendre un 5 ans fixe. » – Jean-Philippe Paradis

JPP : J’avais un dossier sur mon bureau qui était un refinancement de 6 millions dans lequel la pénalité pour quitter la banque en court de terme était de 135 000 $. Cela change donc les calculs puisqu’il faut en tenir compte. C’est un gros montant donc c’est une grosse pénalité. Il est certain que si le montant de l’hypothèque avait été plus petit, le montant de la pénalité aurait été plus petit. Il y a une question de taux d’intérêt donc la banque va faire un calcul différentiel de taux pour savoir ce qu’ils perdent comme taux d’intérêt sur le restant du terme et va faire un calcul avec ça pour calculer le montant de pénalité. Il faut le savoir et, ce que je disais tout à l’heure, est que selon le montant que nous refinançons, la banque va avoir plus ou moins d’appétit puisque c’est une banque commerciale. Si nous souhaitons refinancer pour aller chercher 30 000 $, ce n’est pas très excitant pour la banque. Ce n’est donc pas très excitant pour la banque de refaire travailler son monde à l’interne, de refaire un dossier et le représenter à la SCHL pour finalement débourser un montant de 30 000 $ supérieur à l’hypothèque actuelle. Il faut faire attention à cela, donc dans le secteur commercial, il n’y a pas de règles de base. Certaines banques vont le faire quand même, mais parlent souvent de montant plus important pour que cela vaille la peine. N’oublions pas que là je parle d’un refinancement à l’intérieur du terme. Si l’on prend 5 ans fixes et que l’on arrive à la fin du terme, on peut faire ce que l’on veut, il n’y a aucun problème. Dans ce cas-ci, je parle des conditions pour briser l’hypothèque et briser le contrat. C’est dans ces cas-ci que le jeu doit en valoir la chandelle.  

MH : Il faut dégager une grosse équité dans le fond. 

JPP : Pour briser l’hypothèque, car en plus de tout cela, il va y avoir une pénalité donc, lorsque l’on calcule le tout, il faut que cela vaille la peine et que le refinancement soit justifié. 

MH : Tu parlais tout à l’heure des institutions financières qui ne voudraient pas briser le terme et le fait qu’il soit impossible de le briser durant le terme. Peux-tu nous dire pour quelles raisons ? 

JPP : Il y a des banques qui vont titriser les fonds. J’ai d’ailleurs écrit un article à ce sujet il y a quelque temps. Lorsque les fonds sont titrisés, l’investisseur qui a acheté une partie du portefeuille, sans rentrer dans les détails de la titrisation, s’attend à un rendement et si l’on sort de l’hypothèque du portefeuille, on vient de changer sa rentabilité. Dans ces cas-ci, les banques vont donc l’inscrire noir sur blanc que nous ne pouvons pas refinancer en cours de terme. 

MH : Si vous avez un bon courtier hypothécaire, il va vous le dire aussi. C’est important surtout pour un investisseur qui est actif. 

JPP : Il faut le savoir et bien souvent cela ne cause pas de problèmes. Lorsqu’on le sait et que le projet est fait, que l’on achète l’immeuble, le refinance ou l’optimise et que l’on sache que le jus a été dégagé et nous voulons le garder à long terme, il n’y a aucun problème à prendre un 5 ans fixe. Au contraire, les taux sont actuellement très avantageux donc cela vaut la peine de prendre un 5 ans fixe pourvu que le taux fonctionne avec le projet que nous voulons réaliser. C’est donc important d’avoir une bonne discussion entre clients, professionnels et courtiers hypothécaires pour être certain que tout fonctionne dans le montage financier et la présentation. 

MH: Parfait, je vous invite fortement à lire l’article de Jean-Philippe PAradis, par notre rapport de marché de l’année dernière (hiver 2019) dans lequel il explique très bien la titrisation des prêts hypothécaires.

 

 

Rapport de marché 2019

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