Le financement d’inventaire de condos

Plusieurs promoteurs et constructeurs se concentrent actuellement sur la mise en marché d’unités de logement résidentiel locatifs. Il n’est pas rare de voir de nouveaux promoteurs se lancer dans la construction de 6, 8 ou 12 logements. De leur côté, les constructeurs plus aguerris mettent en place de gros projets locatifs sur plusieurs étages. Pourtant, il n’y a pas si longtemps, quelques années seulement, ces mêmes promoteurs construisaient des condos. Nous savons tous ce qui est arrivé au marché du condo.

Le financement des projets de condos implique un prêt à la construction, qui lui, est supporté par la prévente d’unités de condos. La plupart des prêteurs vont exiger au minimum 50 à 65 % de préventes avec des dépôts de clients. C’est à l’aide des premiers fonds investis, du financement bancaire et des dépôts de clients que le promoteur peut progresser avec la construction de son projet.

Évidemment, un bon promoteur va débuter sa vente avant même d’entamer la construction et va continuer son marketing afin de mousser les ventes pendant l’érection du projet. Une fois le projet terminé, le promoteur veut rapidement vendre les unités restantes et les livrer le plus tôt possible aux nouveaux propriétaires. Il faut surtout comprendre que le profit du promoteur se retrouve dans les dernières unités vendues.

Dans le contexte actuel, le temps de vente des unités de condos s’est allongé, et à plusieurs endroits, les valeurs stagnent, voir même baissent.

Le profit de ces braves promoteurs et constructeurs est donc emprisonné dans les dernières unités invendues. Cela prive donc le promoteur de la possibilité de bénéficier de ses profits et de la rentabilité de son projet.

Heureusement, une solution existe pour extirper une partie de ces profits et ainsi pouvoir permettre au promoteur de se lancer sur le prochain projet.

Le financement de l’inventaire de condos

Le financement de l’inventaire de condos est un outil peu connu mais qui peut avoir un impact impressionnant. Essentiellement, il s’agit de refinancer le lot des condos invendus dans un projet sous un même prêt et ainsi permettre un retrait d’équité important. Peu de prêteurs permettent l’option de ce type de financement, mais la poignée de prêteurs qui sont dans la « game » peuvent faire une différence majeure. En règle générale, ces prêteurs vont financer environ 50 à 65 % de la valeur marchande du lot d’unités de condos. Cependant, j’ai même vu jusqu’à 75 % dans des dossiers 5 étoiles. Ces financements ont une durée de 12 à 24 mois.

Ce produit est offert avec des taux tout de même raisonnables pour le risque encouru par le prêteur. Le taux habituel consiste au taux préférentiel majoré d’une prime qui peut osciller entre 1 et 3 %.

Certains éléments doivent être considérés lorsque l’on veut faire ce type de transaction : il est important d’avoir une évaluation marchande pour chacune des unités de condo car elle aura une incidence lors de la vente des condos en ce qui concerne le remboursement au prêteur. Le projet ne doit pas être grevé d’une hypothèque légale. Le prêteur va généralement garder une réserve pour les intérêts car le financement est de type intérêt seulement. Lors de la vente d’une unité de condo, le prêteur va généralement exiger d’être remboursé le montant du prix de vente moins les frais de vente ou, au minimum, 90 % de la valeur marchande de l’unité. Donc, gare aux liquidations de condos. Un prix de vente trop bas voudrait dire que le promoteur devra compenser le manque à gagner pour rembourser adéquatement le prêteur. Il est donc désavantageux pour le promoteur de tenter d’obtenir une évaluation marchande exagérée afin d’obtenir le prêt le plus élevé possible car il en sera pénalisé lors de la revente des unités et du remboursement au prêteur. La sagesse est donc de demander un rapport d’évaluation qui reflète réellement le potentiel du marché et les justes valeurs marchandes. Tous les partis en sortiront gagnants.

 

Règles généralesExemple : Projet de 60 condos
10 condos InvendusMoyenne de 400 000$ chac.
Prêt sur 12 à 24 moisValeur marchande du lot4 000 000$
Prêt de 50 -75% RPVRatio prêt valeur*65%
Intérêt seulementFinancement potentiel2 600 000$
Taux Préf + 1 à 3%Taux potentiel Prime + 1.5%*5.45%
Réserve d’intérêtRéserve pour l’intérêt 1 an141 700$
Retrait d’équité2 458 300$
RemboursementRemboursement
Prix de vente moins lesExemple AVendu au-dessus de l’évaluation
frais de vente (minimum deCondo évalué à400 000$
90% de l’évaluation agrée)Vendu à415 000$
Vente moins les frais (30 000$)*385 000$
Remboursement385 000$
Exemple BVendu en dessous de l’éval.
Condo évalué à400 000$
Vendu à380 000$
Vente moins les frais (28 000$)*352 000$
Remboursement360 000$ (minimum obligatoire)

*Frais de vente pour l’exemple. Taux basé sur le T.P. actuel de 3.95%. Les taux et conditions sont établis par le prêteur. L’exemple ci-haut est basé sur plusieurs hypothèses.

La clé pour réussir un bon financement d’inventaire de condos est certainement un montage bien structuré de la demande et une bonne présentation aux prêteurs éventuels. Il faut prendre en compte la force financière du promoteur, sa capacité de réinjection, ses objectifs avec le refinancement, la projection de vente des unités sur une période de 12 à 24 mois, les valeurs probables et pessimistes de vente et un plan de sortie. 

Je demeure disponible pour toute question concernant votre financement d’inventaire de condos.