Le taux de qualification vs. le taux contractuel

Jean-Philippe Paradis: Beaucoup de clients nous appellent dans la vie de tous les jours pour nous demander quel est le taux d’aujourd’hui afin de savoir vers où on s’en va. Il s’agit de la fameuse question: c’est quoi le taux? 

Mathias Hachey: Et la réponse est: cela dépend. 

JPP: C’est une chose que nous pourrions discuter lors d’un prochain article mais le taux varie selon plusieurs paramètres. Nous allons nous concentrer sur le taux de qualification et, celui que nous utilisons en tant que courtiers hypothécaires et banquiers:que le taux contractuel qui est plus élevé. Ce n’est donc pas le taux que les clients voient sur leur contrat ou sur leur lettre hypothécaire et qui a été utilisé pour la qualification. Ce taux est celui que nous utilisons pour calculer la valeur économique. Il est toujours plus élevé que le taux contractuel. L’avantage de faire affaire avec un courtier hypothécaire commercial, qui a l’habitude de baigner dans ce monde, est que l’on peut obtenir des taux de qualification qui sont plus bas. Chaque banque ainsi que la SCHL utilisent des taux qui sont différents donc, en tant que courtier nous sommes en mesure de magasiner le dossier. Nous allons aller vers les banques qui ont des taux de qualification plus bas et nous pouvons argumenter avec les directeurs de banques. 

“L’importance est de savoir que l’avantage d’avoir un taux de qualification plus bas permet d’aller chercher une valeur économique plus haute donc un financement plus élevé. Cela permet alors d’atteindre l’objectif du client, si son objectif est d’aller chercher le montant maximum de financement.” – Mathias Hachey

MH: Il est important de noter qu’on ne s’arrête pas là. Nous pouvons jouer là-dessus. 

JPP: C’est exact, nous ne faisons pas seulement envoyer le dossier et attendre. Nous allons discuter et poser des questions pour savoir quelles sont les raisons derrières les montants que nous avons obtenus. Cela nous permet de négocier un taux de qualification plus élevé tout en justifiant notre demande. Un bon courtier hypothécaire commercial va savoir comment naviguer à travers tout cela. Malgré tout, il faut noter que les taux d’intérêts fonctionnent d’une façon différente dans le multi-logements et le commercial que dans le résidentiel. 

MH: Ce qu’il est important de comprendre, et nous nous faisons souvent poser cette question, est de savoir quel est le taux? Il faut être alerte en tant que courtier hypothécaire commercial car nous recevons le coût des fonds (en anglais Canada Mortgage Bond – CMB) à chaque jour et ils sont tous différents. Il est certain qu’il peut rester le même durant deux ou trois jours d’affilé, mais nous devons nous assurer de voir au jour le jour quel est le taux de qualification et le taux contractuel car ceux-ci changent. L’importance est de savoir que l’avantage d’avoir un taux de qualification plus bas permet d’aller chercher une valeur économique plus haute donc un financement plus élevé. Cela permet alors d’atteindre l’objectif du client si son objectif est d’aller chercher le montant maximum de financement. Le certificat SCHL est une chose aussi. Lorsqu’il est demandé, il sera toujours demandé au taux de qualification. La raison est que nous voulons nous assurer que, lors de la fixation du taux, nous allons être en dessous du taux de qualification vu la fluctuation à travers le marché. Peux-tu me relancer à savoir comment procède-t-on pour fixer le taux? 

JPP: Il est important de mentionner, avant de parler des façons de fixer le taux, que le taux que nous avons en date d’aujourd’hui n’est pas celui que nous allons avoir lors de la signature. C’est donc vers la fin du processus que le taux sera fixé. Cela ne sert donc pas à grand chose de magasiner le taux en date d’aujourd’hui car il va changer de toute façon et nous ne pouvons pas le fixer pour les 90 ou 120 prochains jours. Le taux d’aujourd’hui peut par contre nous servir de bonne indication vers où nous nous dirigeons. Une fois que toutes les informations sont entrées, nous allons demander à la banque, en tant que courtier hypothécaire, une quotation en direct. C’est à ce moment que nous allons communiquer avec notre client pour lui dire quel serait le taux d’aujourd’hui et le conseiller à travers cela selon les dernières fluctuations. 

MH: Exact, il y a un travail derrière cela. Si nous remarquons qu’il y a une tangente qui se dirige à la baisse ou à la hausse, nous allons le mentionner au client. 

“Le point le plus important qu’il faut discuter avec le client est le montant de prêt possible. Le taux d’intérêt aura un impact direct sur le montant du prêt.” – Jean-Philippe Paradis

JPP: Nous allons l’informer de l’historique des derniers jours. Une fois que le client nous confirme qu’il est prêt à fixer le taux, en règle général, cela prend un chèque de 1% du montant du prêt hypothécaire car la banque va emprunter l’argent sur le marché monétaires. Il y a un coût pour cette dernière. Il s’agit simplement d’une preuve de sérieux et que nous allons conclure la transaction. C’est donc vers la fin du processus que nous allons pouvoir nous diriger chez le notaire avec notre taux fixé. 

MH: C’est à ce moment que nous allons pouvoir dire: voici le taux! Nous ne pouvons pas nous avancer car beaucoup de changements peuvent survenir. Tout varie dans le multi-logements. 

JPP: Nous pouvons donner au client une idée du taux approximatif, mais, selon moi, le point le plus important qu’il faut discuter avec le client est le montant de prêt possible. Le taux d’intérêt aura un impact direct sur le montant du prêt. À travers tout cela, le client n’est jamais informé du taux de qualification car c’est quelque chose qui est rarement mentionné. 

MH: Il y a des calculs qui sont faits au préalable afin de déterminer le taux de qualification et ce que nous sommes en mesure de défendre. Chaque banque va utiliser un plus petit ou plus gros taux de qualification donc c’est une chose que nous allons nous partager entre courtiers car cela va avoir un impact direct sur la valeur économique. 

JPP: Voici donc notre article sur les taux de qualification versus les taux contractuels. N’hésitez pas à communiquer avec nous si vous avez des questions.