Les Assurances en Investissement

Mathias Hachey | Jean-Philippe Paradis Mathias Hachey et Jean-Philippe Paradis rencontre Allison Cloutier, courtier en assurances de dommage et propriétaire du groupe BCM, pour nous élaborer sur les assurances ainsi que sur l’investissement immobilier.

Les Assurances en investissement

 

Jean-Philippe Paradis: Bonjour tout le monde, Jean-Philippe Paradis, courtier hypothécaire chez PMML avec mon collègue Mathias Hachey. Pour le troisième article de notre série nous avons la chance de recevoir Allison Cloutier. Peux-tu te présenter en quelques mots? 

 

Allison Cloutier: Je suis courtier en assurance de dommage depuis la fin de 2016 et j’ai fait l’acquisition de Groupe BCM à la fin de 2018 qui appartenait à mon père et son associé depuis 2003. Je suis aussi investisseure immobilier depuis l’âge de 19 ans. En 2018 j’ai doublé mon parc immobilier et aujourd’hui je compte plus de 100 portes. 

 

JP: donc on peut dire que tu as les deux casquettes en étant investisseur immobilier et courtier d’assurance. 

 

AC: Exactement et je prends le temps de bien analyser chacun des dossiers. 

 

Mathias Hachey: C’est entre autre ce que l’on fait dans notre série, on invite des gens qui ont de l’expérience dans le domaine de l’immobilier, mais aussi dans le domaine dans lequel on veut discuter. C,est ce qui est important de pouvoir partager la passion de l’immobilier et partager le but de l’article, dans ce cas-ci, l’assurance. 

 

JPP: Peux-tu nous parler un petit peu des différences entre les différents assureurs et la façon dont tu traites un dossier? Vers où vas-tu l’envoyer? Est-ce que tu connais les critères des différentes banques? 

 

AC: Ce qu’il faut savoir présentement est qu’il y a de moins en moins d’assureurs disponibles. L’inventaire des assureurs diminue, car il y a un resserrement du marché. Plus de 60% des immeubles ont plus de 50 ans et n’ont pas été rénové ou seulement partiellement. Ce qui fait qu’il y a plus de risque pour les assurer. Dans les années précédentes, les assureurs voulaient du volume et des clients. Ils regardaient beaucoup moins les rénovations, mais en ayant autant de volume et en regardant juste le minimum, il y a eu beaucoup de réclamations donc ils ont revu leurs critères. Beaucoup se retire et ceux qui restent ont augmenté leurs critères. Donc ce que moi je conseille est toujours de rénover les 5 éléments les plus importants. L’électricité, filage et panneaux, la plomberie, le chauffage, la toiture et les portes et fenêtres. 

 

JPP: Je t’arrête tout de suite là-dessus, on s’entend que pour un investisseur immobilier ce n’est pas très sexy. Nous souvent on se fait demander, on veut optimiser un immeuble on va rénover les salles de bains, les cuisines pour augmenter les revenus et la valeur économique. 

 

MH: Ce que je peux ajouter est que cela n’ajoute rien à nos revenus. On ne peut pas faire une augmentation, par exemple pour la toiture, et augmenter notre locataire pour cette raison. 

 

JPP: C’est vraiment important ce que tu mentionnes, car les cinq points que les assureurs regardent ce ne sont pas nécessairement les points qu’un investisseur aura le goût de mettre de l’argent dedans. 

 

AC: Non exact. Puis j’investis en immobilier et ce que l’on nous enseigne est d’acheter de bons deals et de bons deals sont de vieux immeubles qui ne sont pas rénovés dont les revenus sont bas pour les optimiser et que pour ce faire on doit mettre le moins d’argent possible dont on met du maquillage. Cependant, ça n’intéresse pas les assureurs. Ça ne diminue pas le risque de passer au feu donc ça ne les intéresse pas. Ils ont trop accepté de maquillage donc ils ont revu leurs critères. Il va falloir que les investisseurs immobiliers changent leurs façons de faire, car cela va être beaucoup plus difficile de s’assurer maintenant. Quelqu’un qui sera entièrement rénové pour ces 5 éléments va trouver un assureur beaucoup plus facilement. Presque tous les assureurs pourront le prendre et il va payer moins cher pour avoir plus de protection. Ceux qui ne sont pas rénovés ou partiellement rénovés vont payer plus cher pour du risque désigné. Par exemple, l’effondrement par la neige ne sera pas couvert. À court terme, oui ça coûte plus cher de rénover, mais sur le long terme l’investisseur va payer moins cher en assurance et il va avoir beaucoup plus de choix. 

 

MH: Parle-moi de la différence entre le commercial et le résidentiel? Nous on connait la différence dans le financement. 

 

AC: C’est différent pour les assurances, car pour nous c’est de 1 à 6 logements qui sont au résidentiel et 7 logements et plus qui sont au commercial. La différence principale entre le résidentiel et le commercial est que le libellé de base pour le résidentiel est plus étendue. Il y a plus de protections qui sont incluses de base tandis que le commercial est plus à la carte, mais ça change d’année en année. 

 

JPP:  Est-ce que le commercial coûte nécessairement plus cher que le résidentiel? 

 

AC: Je dirais que dans 90% des cas le résidentiel est moins cher. Cela peut arriver que le commercial soit moins cher, mais c’est très rare. La majorité du temps, c’est toujours le résidentiel qui est moins cher. 

 

MH: Ce qu’on voit chez nos prêteurs, nous travaillons avec des prêteurs dont les fonds sont titrisés, mais pour un 6 logements, nous sommes en mesure d’aller chercher du résidentiel avec des avenants commerciaux alors c’est là que cela va coûter un peu moins cher. Il faut comprendre que certains prêteurs nous donnent l’occasion d’avoir un taux de qualification qui est extrêmement bas et un taux d’intérêt effectif qui est super agressif, mais par contre, ils ont des avenants à ajouter sur l’assurance. Donc si on regarde juste l’assurance qui pourrait coûter un petit peu plus cher pour les prêteurs qui nous offrent ces options, bien évidemment nous allons accrocher sur le montant. Par contre dans l’ensemble. 

 

JPP: Exactement, lorsqu’on regarde l’ensemble oui peut-être que l’assurance d’un prêteur va coûter un petit peu plus cher, mais pour un taux d’intérêt plus bas, un financement plus élevé, montant de capitalisation plus rapide, tout ça fait en sorte que nous sommes gagnants d’aller avec ce prêteur-là. Idéalement, on voudrait tout décomposer, mais il faut prendre l’ensemble que l’institution financière nous demande. 

 

MH: Donc nous avons un petit peu répondu à la question pourquoi les banques ont des critères plus élevés sur l’assurance. 

 

AC: Exactement, c’est de la gestion de risque. Ce sont des décisions corporatives selon leur statistique et le risque est trop élevé, s’il arrive une catastrophe naturelle, que la personne ne sera pas en mesure de payer pour les dommages. Par exemple, suite aux inondations en Beauce, le gouvernement alloue un montant maximum pour les propriétaires occupants donc les immeubles à revenus n’ont rien et les résidences secondaires non plus. C’est pour cette raison que les banques ont décidé d’exiger ces critères. 

 

JPP: Est-ce que tu dirais que les banques qui ont déjà prévu des avenants sont avant-gardistes? Penses -tu que les autres banques vont s’aller à ça? 

 

AC: Il n’y a pas vraiment de critères, mais les catastrophes naturelles sont de plus en plus fréquentes donc qui ont ces critères ne les enlèveront pas et celles qui ne les ont pas, bien ça leur a donné de bons coups. Après ces événements-là, il y a des chances qu’elles l’exigent maintenant. 

 

JPP: Qu’est-ce que tu dirais à un investisseur qui va vers une banque et qu’elle demande d’avoir une protection inondation? Est-ce qu’il y a une raison pour laquelle la banque exige cela si la propriété n’est pas sur le bord de l’eau. 

 

AC: C’est certain qu’eux ont fait leur statistique et ont déterminé qu’il y a des chances que cela arrive. Autrement, elles ne l’auraient pas demandée. Et s’il y a vraiment peu de chance que cela arrive, le prix va aller en conséquence. 

 

JPP: Le financement va être différent selon la prime d’assurance ça on le sait, mais les primes vont être différentes selon les villes? 

 

AC: Exactement. 

 

MH: Puis on parlait de fonds titrisés tout à l’heure, JP peux-tu expliquer plus en détail qu’est-ce que c’est, car nous travaillons avec plusieurs prêteurs qui titrisent les fonds. Pourquoi est-ce qu’on doit être bien assuré? 

 

JPP: La banque prend un pool d’hypothèque et revend sur le marché monétaire le pool en tant que tel. Ce sont donc des clients investisseurs qui prennent une partie du risque. La banque se décharge de ça et elle veut s’assurer que les investisseurs soient bien protégés. Ils ne veulent pas aller chercher les clés de l’immeuble, c’est la dernière chose à faire. Surtout que les hypothèques, à un taux de 3%, l’investisseur ne fait pas un gros rendement sur son investissement. Donc il faut s’assurer que ça soit sécuritaire donc ils demandent des assurances. À l’occasion ce que l’on fait est que cela peut être plus élevé, en matière d’assurances que d’autres institutions financières. Comme je disais plus tôt, si on regarde le portrait global, on est très souvent gagnant à y aller avec une banque comme cela. 

 

MH: Ça résume pas mal ce que l’on parlait pour les fonds titrisés, les banques et tout cela. On parle bien évidemment aussi de critères des banques. Est-ce que tu crois que les banques pourraient lever leurs critères à ces critères-là? Qu’est-ce que toi tu en penses? 

 

AC: Je pense en ce moment, avec tout ce qui arrive que c’est certain qu’ils vont les augmenter. D’après moi, ceux qui ne les mettent pas en ce moment vont les mettre. 

 

MH: C,est un risque supplémentaire à prendre. Ça peut jouer énormément si le client n’est pas en mesure de réinjecter des fonds pour la rénovation et la banque doit saisir l’immeuble. 

 

JPP: Est-ce que l’on peut être surassuré? 

 

AC: Oui, souvent ce qui arrive est que le bâtiment a été calculé pour 1.2 millions, mais le client décide que cela vaut 1.4 millions. Peu importe ce que le client dit, nous allons vous assurez pour la valeur que nous avons établie. 

 

JPP: Parce qu’on s’entend qu’on n’est pas là pour faire de l’argent avec les assurances. C’est juste pour être couvert. Si on regarde un petit peu ce qui s’est passé par rapport au prime, la tangente fait que l’on risque de payer plus cher dans l’avenir?  

 

AC: Exactement, ce qui se passe en ce moment ça ne s’est pas passé depuis 1998. Ça va continuer et les renouvellements vont continuer d’augmenter. 

 

JPP: Quelqu’un qui achète un immeuble versus quelqu’un qui renouvelle, cela peut augmenter dans les deux cas? 

 

AC: Oui exactement. Les renouvellements, tout le monde se plaignent en ce moment. Peu importe l’assureur, tout augmente partout. Même s’il n’ya pas de réclamations, ça augmente. Il y a eu beaucoup de catastrophes et aucun assureur n’est rentable. 

 

JPP: Même les grosses compagnies d’assurances? 

 

AC: Oui justement, parce quand il y a de grosses catastrophes naturelles ce sont eux qui paie le plus. Il faut qu’elles aient chercher l’argent ailleurs sinon ça ne fonctionne pas.  

 

MH: Est-ce que tu pourrais, en tant qu’investisseur, la différence, car je crois que Groupe BCM est spécialisé en multi-logements, l’avantage de travailler avec vous? 

 

AC: Je suis investisseure immobilier en plus d’être courtier donc c’est sur que je connais tout ce qu’il est possible de connaître sur les assurances d’immeubles à revenus. Je suis là pour les conseiller et je sais quels assureurs correspondent à quel secteur selon l’année du bâtiment et je prends le temps de monter de bien monter chacun des dossiers. Donc quand on a un dossier bien monté, peu importe l’assureur, ça va bien aller, car ça ne va pas accrocher nulle part. 

 

MH: C’est un peu comme nous qui ne faisons que du multi-logements. On est spécialisé en multi-logements et nous sommes là-dedans à tous les jours. Ça change énormément la donne. 

 

JPP: Quand on calcule un financement possible et le client nous demande ce qu’il peut espérer, on ne sait pas trop vers quelle banque on va se diriger. Ça dépend toujours du dossier. Il faut creuser un petit peu plus loin. Quand on demande une soumission d’assurance, si on ne sait pas vers quelle banque on va aller,  on ne connait pas les critères qu’ils vont demander donc comment fonctionne une soumission d’assurance si on ne connait pas le prêteur? 

 

AC: Lorsque je fais des soumissions, j’offre toutes les protections. Ensuite je donne les primes pour chaque protection. Donc le client, en choisissant de retirer des protections, sait cela correspond à quelle prime. Si le créancier le demande, il a déjà la prime pour tout avoir. 

 

JPP: Et comment est-ce que tu négocies avec un prêteur hypothécaire commercial pour un 6 logements alors que tu mentionnais que pour toi un 6 logements se trouvaient comme un résidentiel? Est-ce qu’il y a un décalage? 

 

AC: Souvent ce qu’il demande est d’avoir l’avenant du bris des équipements, mais c’est déjà inclus dans le libellé de base du résidentiel. 

 

JPP: On entend aussi souvent les gens comparer ce les gens paient comme prime, mais on ne peut pas comparer des pommes avec des oranges. Différentes choses peuvent avoir un impact sur la structure d’assurance. 

 

AC: Exactement, un bon pointage de crédit peut donner jusqu’à 30% de rabais sur la prime ce qui est quand même énorme. L’âge de la personne et le nombre d’années qu’elle a des assurances. Les rénovations et les secteurs aussi vont avoir un impact. 

 

JPP: donc c’est vraiment du cas par cas. On ne peut pas prendre un dossier et le rentrer dans la machine. Ça prend vraiment tous ces critères. 

 

AC: Exactement, on appelle ça la micro-planification, car il y a tellement de choses qui entrent en compte que c’est impossible que l’on arrive avec la même prime qu’une autre personne. 

 

JPP: En terminant, as-tu un mot de la fin? 

 

AC: Chez Groupe BCM, nous sommes vraiment spécialisés en immobilier. Nous sommes-là pour vous conseiller et vous assister lors des réclamations et à bien monter votre dossier. 

Rapport de marché 2019

Indicateurs de marché, conseils d'investissement et de financement.

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