Les bonnes qualités d’un nouvel acheteur

Nick Slobodinuk | Cidrik Gagné Quelles sont les choses à savoir lorsque vous désirez vous lancer en investissement multi-logements? Quels sont les avantages d’un courtier pour l’acheteur? Nos courtiers Nick Slobodinuk et Cidrik Gagné répondent à ces questions et vous donnent les clés afin d’être prêt à passer à l’action et faire des offres gagnantes.

Nom de la vidéo: DÉTERMINATION, PRÉPARATION ET OPTIMISATION

 

LES QUALITÉS D’UN NOUVEL ACHETEUR

Avec Nick Slobodinuk et Cidrik Gagné, courtiers immobiliers commercials

Cidrik Gagné : Bonjour à tous, pour ce nouvel article, moi et mon collègue Nick Slobodinuk avons décidé de vous parler des qualités nécessaires lorsque vous effectuez votre premier achat. Comment se comporter et comment devenir un bon nouvel acheteur ? Pour un nouvel acheteur, il est intéressant que vous ayez une petite base en formation de tous les ratios. Cela vous aidera à comprendre nos analyses avec le TGA MRN, MRB et autres. 

 Nick Slobodinuk : Donc pour résumer ce que tu viens de dire, un cours sur l’harmonisation des dépenses et les différents ratios. D’ailleurs, pourquoi est-ce que nous utilisons l’harmonisation des dépenses lorsque nous analysons une propriété ? 

 CG : Nous nous basons sur les ratios et barèmes au point de vue de la SCHL et des banques donc ils veulent voir si un immeuble peut potentiellement être vacant. On prévoit un ratio de mauvaise créance, de concierge, d’entretien et tout cela va dépendre du vendeur et de la façon dont il gère son immeuble. Cependant, en restant objectif, cela nous permet d’utiliser ces données dans nos immeubles comparables et d’établir la valeur marchande de l’immeuble. 

NS : Exactement. C’est la raison pour laquelle il est important que nous soyons sur la même longueur d’onde, car, si nous, en tant que courtiers, parlons de tout cela, et que l’investisseur ne comprend pas ces principes, je crois qu’il va y avoir une disparité de compréhension. Cela va nous empêcher de faire des offres et acheter quoi que ce soit. 

CG : L’investisseur sera aussi beaucoup plus en confiance en comprenant tous ces ratios et non en faisant semblant de les comprendre. Par la suite, on parle de la mise de fonds. Idéalement, il faut que vous ayez la mise de fonds dès le départ et que vous soyez en mesure de nous montrer une mise de fonds, car lorsque nous allons aller présenter cela au vendeur cela va ajouter une crédibilité. Dans notre cas, nous faisons toujours nos offres avec une preuve de mise de fonds, car nous voulons être sérieux dans nos offres. 

NS : Exactement ! Autrement, pourquoi un vendeur déciderait-il de retenir votre offre alors qu’il y a d’autres offres qui sont intéressantes ? Si l’acheteur est en mesure de démontrer une mise de fonds, c’est la base d’un achat. C’est d’ailleurs la même chose pour tout ce que vous voulez acheter dans votre vie. La preuve de mise de fonds est donc primordiale qu’elle provienne de votre marge de crédit, de la famille ou des partenaires, il faut que quelqu’un ait l’argent. Et ce n’est pas vrai qu’il est possible d’acheter un immeuble sans mise de fonds, car il faut qu’elle soit présente quelque part. 

CG : D’autant plus qu’en ce moment, le marché est excessivement effervescent. On peut se retrouver avec 10 à 15 offres sur un seul immeuble donc le vendeur ne perdra pas son temps avec un acheteur qui n’a pas l’argent et qui doit le rassembler. Il va passer au prochain et trouver un autre acheteur. Par la suite ?

NS : Par la suite, c’est la structure de la transaction. Au fil des années, nous avons développé, chez PMML, une structure de transaction qui mène au succès. Cela fait en sorte que dès que l’investisseur dépose une offre d’achat nous prévoyons que cela va se rendre chez le notaire. C’est pour cela qu’il y a une structure à respecter et qu’il ne faut pas commencer à jouer là-dedans. Il nous faut un délai de vérification diligente pour que l’acheteur puisse se déclarer satisfait. Cependant, à la base, il faut avoir une promesse d’achat pur visiter. Je crois que c’est la base, car on ne peut pas faire des visites autrement nous ne ferions que cela.

CG : Nos formulaires, nos promesses d’achat sont nos outils de travail, car nous partons en guerre avec cela et nous le connaissons. On ne veut pas commencer à le changer, car nous le connaissons et nous connaissons les clauses. 

NS : Au-delà de cela, c’est votre outil de travail, car cela nous permet de mener la transaction à terme plus rapidement. C’est pensée pour les investisseurs et nous ne faisons que les appliquer. 

CG : Ce avec quoi beaucoup de nouveaux acheteurs ont de la difficulté, il faut faire des offres à répétition. Ne regardez pas le prix affiché et faites des offres. 

NS : Je crois que tu as partiellement raison. D’autant plus qu’il faut être dans l’action. Si vous faites seulement analyser et êtes paralysés, vous n’aurez pas besoin d’un courtier. Cependant, il ne faut pas seulement faire des offres pour faire des offres. Si, personnellement, j’ai une inscription à 1 100 000 $ et que vous croyez qu’elle en vaut 700 000 $ et qu’en m’appelant je vous indique que le prix n’est pas trop négociable, cette stratégie est une perte de temps. Il faut faire des offres intelligentes avec lesquelles vous êtes en mesure d’avoir un raisonnement à l’arrière. Si vous êtes sérieux dans vos démarches, que l’offre a du sens et que nous croyons tous les deux que le prix est trop élevé alors dans ce cas il faut agir.

CG : Exactement, car si vous commencez uniquement à faire des offres basses, vous allez vous brûler et plus personne n’aura confiance en vous. Dans le marché dans lequel nous nous trouvons aujourd’hui, vous allez vous faire tasser tout de suite. 

NS : Il faut tout de même agir et être rapide sur la gâchette. Lorsque nous commençons à travailler ensemble, notre objectif est de vous aider à trouver le deal. Cependant, ce n’est pas nous qui allons le trouver pour vous. Je crois l’avoir dit plusieurs fois, mais ce n’est pas moi qui fais l’investissement. Je vais vous aider à réaliser votre profit et nous nous assurons de mener la transaction à terme avec vous, mais c’est à vous d’entamer l’analyse. On peut discuter et donner des conseils, mais nous n’allons pas dénicher les deals pour vous, car un deal pour quelqu’un pourrait ne pas en être un pour quelqu’un d’autre.

CG : La conclusion de tout cela est que l’investisseur a un travail à faire là-dedans aussi. Il doit analyser à la base les immeubles, que nous leur envoyons. Par la suite, vous pourrez nous envoyer ceux qui vous intéressent et nous pourrons les analyser plus en détail avec nos analyses de marché et déterminer le bon prix d’entrée pour une promesse d’achat. Cependant, vous avez, comme le disait Nick, un travail de déchiffrage à faire puisque c’est vous qui allez vivre avec l’immeuble. 

NS : Il faut que vous soyez actif. Nous pouvons sortir les immeubles comparables et harmoniser les dépenses. Nous allons pouvoir déterminer le genre de financement possible et les calculs reliés à l’assumation de prêt. Nous allons pouvoir discuter de stratégies par rapport à l’optimisation, mais il faut être prêt puisque c’est vous qui allez prendre la décision définitive.    

 

 

Rapport de marché 2019

Indicateurs de marché, conseils d'investissement et de financement.

L’objectif de ce rapport est de vous fournir des statistiques et du contenu de qualité afin que vous soyez en mesure de passer rapidement à l’action dans vos transactions.