Les fonds titrisés: Quest-ce que c’est?

Qui a déjà entendu parler de titrisation? Cette technique financière mérite qu’on s’y attarde pour comprendre son fonctionnement.  Pour les besoins de l’article, je vais rester en surface pour faciliter la compréhension de ce concept. De nature complexe, la titrisation est sophistiquée et nécessiterait des explications plus approfondies pour la démystifier.

Née dans les années ‘70 aux États-Unis, la titrisation est arrivée au Canada dans les années ’80.  Une quinzaine d’années après le programme implanté par les américains, soit en 1986, la Société canadienne d’hypothèques et de logement (SCHL) a mis en place un programme de titres hypothécaires titrisés. Quel était le but recherché par le gouvernement canadien en implantant ce programme?  Tout d’abord d’encourager des taux hypothécaires plus bas et ensuite de favoriser l’obtention du financement hypothécaire. Nous y reviendrons plus tard. Souvenons-nous que les taux d’intérêt ont atteint des sommets historiques dans les années ’80, le gouvernement canadien cherchait des solutions pour revigorer le marché immobilier.

Il est maintenant le temps d’entrer dans le vif du sujet.  Qu’est-ce que la titrisation? Par définition, un prêt hypothécaire n’est pas liquide.  Comme le prêt est garanti par une propriété, les banques détiennent ce prêt jusqu’à l’échéance du terme ou jusqu’à la vente de la résidence.  La titrisation permet de convertir des prêts hypothécaires illiquides en actifs liquides. Concrètement, l’institution financière regroupe des prêts de même nature (hypothécaire dans notre cas) et se finance en émettant des parts sur le portefeuille ainsi créé. De cette façon, il y a transfert de risque vers les investisseurs, la banque diminue sa contrainte financière, elle n’est donc pas obligée de réduire son offre de prêt et peut proposer des taux d’intérêt hypothécaire attrayants. Comme la banque doit juger du facteur de risque avant de fixer son taux d’intérêt, en titrisant ses prêts hypothécaires, ce sont les investisseurs qui prennent une partie du risque.  Par ricochet, la banque peut ainsi continuer d’offrir des prêts hypothécaires – elle a obtenu des liquidités en échange des parts du portefeuille constitué – et comme le risque est diminué -, les taux d’intérêt offerts peuvent être plus que compétitifs. En poussant la réflexion plus loin, nous pouvons comprendre que la titrisation offre une source alternative de financement lorsque les liquidités diminuent, la banque peut stabiliser la croissance de leurs prêts hypothécaires. Un autre avantage de cette méthode vient du fait que les institutions financières peuvent sortir les créances de leur bilan, améliorant donc leur ratio actif-capita et ainsi continuer leurs activités liées aux prêts.  Il faut savoir que le montant total de prêt qu’une banque peut faire dépend, entre autres, de ses fonds propres. En vendant ses créances à des investisseurs, elle peut utiliser cet argent frais pour faire d’autres prêts.

Pour se donner une idée dans quelle proportion les banques ont recours à cette technique, mentionnons qu’au début des années 2000, la part des hypothèques titrisées au Canada représentait seulement 12% de l’encours global d’hypothèques, pour ensuite atteindre près de 35% en 2015. Mentionnons que Peoples Trust, d’autres banques virtuelles et certaines banques à charte utilise la titrisation pour avantager leurs clients.

Si le client décide de rembourser son prêt hypothécaire avant la fin du terme, l’investisseur verra son retour sur investissement affecté.  C’est pour cette raison que certaines banques qui titrisent leurs fonds peuvent empêcher tout remboursement partiel ou total avant la fin du terme. La restriction sur le remboursement anticipé n’est pas applicable avec toutes les institutions financières, votre courtier hypothécaire commercial pourra vous en informer.  En règle générale, comme il y a peu d’impact pour le client, la titrisation se fait dans la plus grande discrétion. En effet, cela permet au commun des mortels d’obtenir des taux d’intérêt plus bas sans conséquence sur ses conditions de prêts hypothécaire.

En conclusion, la titrisation améliore l’efficacité des marchés financiers en permettant aux banques de rendre liquide les prêts hypothécaires consentis.  Avec ces liquidités, elles peuvent autoriser de nouveaux prêts et ainsi rendre l’accessibilité à la propriété plus facile. La titrisation permet aux institutions prêteuses de maximiser l’effet de levier financier, il est alors important de ne pas rendre les prêts hypothécaires facilement accessibles.  Certains pointent du doigt la titrisation et al’octroi irresponsable de prêts hypothécaires coupables de la crise des « subprimes » aux États-Unis en 2007-2008. De notre côté de la frontière, la SCHL a fait un bon travail ces dernières années pour resserrer les critères d’obtention du crédit pour éviter une telle crise.