Les grandes transactions des derniers mois

Thierry Samlal | François Gagnon Lors de cet épisode, Thierry Samlal et François Gagnon nous informent sur les grandes transactions des derniers mois afin de vous aider avec vos futurs investissements. Êtes-vous investisseur? Quelle a été votre plus grande transaction?

 

ACTION TRANSACTION: LES GRANDES TRANSACTIONS DES DERNIERS MOIS 

Avec Thierry Samlal et François Gagon, courtiers immobiliers agréés 

François Gagnon : Le marché montréalais du multi-logements est sous le radar nord-américain. Nous allons vous présenter toutes les informations que nous sommes cherchés pour vous durant les derniers mois. Nous sommes allés à Toronto et Ottawa dans les conférences et je reviens du congrès du RQRA qui avait lieu au château Frontenac. Nous avons beaucoup d’informations alors nous allons partager tout cela avec vous afin que vous puissiez vous positionner dans le bouillant marché montréalais. Thierry, premièrement, qu’est-ce qui s’est passé au niveau de l’économie ?

Thierry Samlal : Les taux d’intérêt François !

FG : Les taux sont montés et sont descendus. Est-ce qu’il y avait un bon moment là-dedans ? Écoutez, au temps que cela prend pour effectuer une transaction si l’on dépend des taux pour effectuer une transaction…

TS : Au fait, ils sont montés et sont descendus de quelques points, mais lorsque l’on regarde sur l’année ils sont assez tous stables et ils sont très bons en ce moment pour acheter.

FG : C’est une question de chance, si nous ne nous mettons pas dans l’action, nous n’aurons pas de bons taux et de toute façon, le coût d’opportunité est beaucoup plus grand qu’une simple variation du taux d’intérêt.

TS : François, des économistes au Canadian Apartment Investment Conference, à Ottawa, nous ont tous dit la même chose : Donald Trump. Chaque fois qu’il envoie un tweet, qu’est-ce qui se passe ?

FG : Guerre commerciale avec la Chine. L’immobilier est donc une belle valeur refuge pour vous. Qu’est-ce que nous avons remarqué aussi dans le marché montréalais au niveau de la tendance des coûts par logement ?

TS : À la hausse, les taux de capitalisation à la baisse et les prix à la hausse. Donc qu’est-ce que tout cela veut dire ?

FG : Nous ne sommes pas dans une bulle spéculative. Nous avons un immense potentiel, car nous sommes environ 35-40 % plus bas que Vancouver et 30-35 % plus bas le logement moyen que Toronto. D’autres marchés sont aussi plus élevés. Cela fait aussi 1 à 2 ans que les valeurs locatives explosent à Montréal, car nous avons une armée d’optimisateurs sur le marché qui sont en train de rénover de beaux immeubles de 1970. La relève est donc présente. Avis à ceux qui ont de très beaux immeubles et aimeraient les voir monter d’un cran, une armée d’optimisateur attend uniquement ces immeubles-là pour arriver avec des projets extrêmement innovateurs.

TS : Le centre-ville est aussi en pleine ébullition avec la création de nouveaux immeubles dans des zones de densification. Il y a des loyers à la hausse à cause de la clientèle locative diversifiée. Ce n’est donc pas pour rien que le taux de vacances est à un plancher historique et cela génère énormément d’engouement sur le marché. De plus, les promoteurs sont encouragés à faire de grands projets en sachant qu’ils pourront les louer. Comme les coûts de construction sont à la hausse, les constructeurs se doivent d’upscale leur projet et d’offrir des services plaisants à leur clientèle. Il y a amplement de place et le modèle que nous avons est celui existant dans le reste de l’Amérique du Nord. C’est exactement ce qui se passe avec les espaces commerciaux à vocation mixte.

FG : Investisseur québécois, j’espère que vous écoutez le message parce qu’en ce moment, Montréal est clairement sous le radar. Il n’y a pas juste des investisseurs de Montréal ou du Québec qui veulent investir à Montréal. Cependant, on aimerait peut-être que cela reste au Québec.

TS : L’intérêt vient du reste du Canada qui regarde le Québec et réalise qu’il est possible de mettre une mise de fonds moins importante pour le même coût par logement. Il y a donc énormément de potentiel. Il n’y a pas de bulle spéculative, un grand potentiel et les yeux sont rivés sur nous. Peux-tu nous parler du taux de capitalisation ?

FG : Il revient dans toutes mes conversations avec mes clients tous les jours. Cependant, il ne veut absolument rien dire si l’on ne le met en contexte avec une autre donnée. On peut vouloir acheter avec un taux global d’actualisation ridiculement bas parce que l’on voit un potentiel incroyable ou parce que l’on n’est pas sujet à une capacité de financement. C’est une chose que l’on oublie parfois lorsque l’on est rivé à la fiche descriptive d’un immeuble.

TS : On a parlé à quelques gros joueurs et ils achètent en fonction du fait que leur TGA va se normaliser avec le temps, car leurs loyers vont monter. Certains vont aussi acheter des projets neufs. Ils possèdent plus un profil de type gestionnaire que celui d’un optimisateur. Ils n’auront pas besoin de planifier un CAPEX. Ils vont aussi tirer leur épingle du jeu puisqu’ils sont à l’abri des règles de fixation de loyer de la Régie pour les 5 prochaines années. Maintenant, parlons des taux d’intérêt.

FG : Les taux d’intérêt sont un bonus lorsqu’ils sont vraiment bas. Il ne faut pas s’arrêter à cela, car le coût d’opportunité va nous faire très mal. Je me mets dans les souliers de celui qui n’a pas acheté en 2018, car le taux étaient prétendument en train de passer au-dessus de la barre du 4 %. Il a manqué son coup. Il a aussi manqué toute l’opportunité de hausser les loyers comme plusieurs ont fait cours la dernière année. De plus, le taux reste fixé sur 5 ans donc sa capacité de capitaliser reste tout de même présente. Nous sommes rendus avec un marché extrêmement diversifié. Tous les ingrédients de la recette de l’augmentation du revenu sont là donc cela plait à la clientèle locative qui est au rendez-vous.

TS : Nous avons aussi une segmentation du marché donc cela permet à tous d’aller chercher le maximum au niveau de la valeur locative dans chaque marché. À travers tout cela, il n’y a pas juste le centre de Montréal qui est intéressant pour les investisseurs, car nous sommes en train de créer des pôles indépendants, mieux connus sous le nom de T.O.D. On parle de zones comme Mirabel, le quartier DIX30, le Centropolis, etc. Ces points permettent aux gens de se déplacer et font partie d’une politique gouvernementale afin de densifier certains points précis.

FG : N’est-ce pas un beau cadeau pour les promoteurs de pouvoir garder captif son client autour d’une belle zone commerciale alimentée par la clientèle de tous ces appartements que l’on construit ?

TS : On parle de promoteurs, mais il y a aussi des produits existants qui peuvent être optimisés en augmentant leurs loyers et en rénovant. Il y en a donc vraiment pour tout le monde en ce moment sur le marché. Nous avons aussi suivi tout le développement social dans les villes. Cela va directement avec les zones de développement. Nous avons beaucoup densifié le sud-ouest de Montréal et là on va commencer à le faire du côté sud-est. Ce sont tous des immeubles de 2-3 étages qui peuvent être densifiés au maximum. Cependant, des gens y habitent. Le logement social est donc une nécessité pour pouvoir avoir les permis.

FG : C’est un enjeu qui fera peut-être un petit peu augmenter le coût d’accession à la propriété pour la copropriété, mais qui va sans doute continuer à développer notre tissu social varié. Nous allons continuer d’avoir une belle mixité à Montréal et garder les familles. Je pense donc que les promoteurs vont s’arrimer avec la règlementation, car le potentiel est présent et il est certain que nous n’arrêterons pas de développer à Montréal pour une législation qui pourrait peut-.être augmenter les coûts de construction à court terme.

TS : L’autre point important est que l’on entend beaucoup parler de joueurs importants du reste du Canada qui viennent faire des acquisitions au Québec, mais il y a toute une industrie qui existe déjà ici et qui est sous-exploitée au niveau des propriétaires de 30 à 70 logements.

FG : On voit aussi beaucoup de promoteurs créer des concepts ciblés pour un type de clientèle. Cela permet d’éviter de s’éparpiller et d’avoir un marché où tout le monde construit la même chose. Il y en a pour tous et cela vient changer nos mœurs de propriétés. C’est pour cette raison qu’il est important de parler d’immeubles à usage mixte. Nous sommes en train de créer des communautés en silo à même les zones urbaines. À Montréal, nous avons pour au moins 10 ans de plus-value accélérée donc c’est incroyable tout ce qui va se passer dans les prochaines années.

TS : Montréal se classe dans le top 15 des villes pour tout ce qui est technologique en ce moment donc il faut s’attendre à voir des investissements étrangers dans différents domaines incluant l’immobilier. 

 

 

 

Rapport de marché 2019

Indicateurs de marché, conseils d'investissement et de financement.

L’objectif de ce rapport est de vous fournir des statistiques et du contenu de qualité afin que vous soyez en mesure de passer rapidement à l’action dans vos transactions.