Les taux d’intérêt décortiqués d’où viennent-ils?

Christian Pomerleau | Alexandre Boisvert Dans cette nouvelle capsule, nos courtiers hypothécaires Christian Pomerleau et Alexandre Boisvert discutent des différences entre un taux de financement conventionnel et assuré par la SCHL et de quelles façons, en tant que courtiers PMML, ils s’assurent de vous fournir le meilleur taux possible lors de vos projets de financement.

Les taux d’intérêts décortiqués: d’où viennent-ils?

avec Christian Pomerleau et Alexandre Boisvert, courtiers hypothécaires

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“Les taux sont majoritairement basés sur le coût des fonds et à cela on ajoute l’écart qui est le rendement qu’il désire obtenir sur leur rendement à eux. Il peut aussi y avoir, selon les dossiers, une petite prime de risque si ces dernières sont moins à l’aise avec certains éléments.” – Alexandre Boisvert

 

CP: Bonjour à tous, voici un nouvel article au cours duquel nous allons parler des taux. Une des choses que les courtiers commerciaux comme nous se font demander le plus souvent est quel est le taux? Il peut s’agir d’une question à 1000$ car le taux varie selon plusieurs facteurs. Il va premièrement varier selon le genre d’immeuble que vous désirez acquérir, le faut d’être investisseur, l’emplacement géographique et ce qui se trouve dans l’immeuble. Il y a donc plusieurs éléments qui y touchent. Cependant, au delà du taux, il faut aussi considérer les conditions du prêt et quels sont vos objectifs. Nous voulons être à l’écoute de tout cela afin de déterminer si vous avez un plan à court, moyen ou long terme. Donc pour commencer, Pourrais-tu me décrire, Alexandre, comment fonctionnent les taux lorsque l’on parle de conventionnel dans le multi-logements locatifs?    

 

AB: Lorsque l’on parle de taux pour un immeuble locatif multi-logements, afin de ne pas confondre le type d’actif, les taux sont majoritairement basés sur le coût des fonds donc ce que cela coûte à la banque pour prêter afin d’arriver à zéro et à cela on ajoute l’écart qui est le rendement qu’elle désire obtenir sur leur rendement à eux. Il peut aussi y avoir, selon les dossiers, une petite prime de risque si ces dernières sont moins à l’aise avec certains éléments. Cependant, les banques et les caisses vont mitiger leurs risques en ayant des dépenses et un taux de qualification plus élevées afin d’arriver à une valeur avec laquelle elles sont à l’aise.   

 

CP: Justement, nous allons parler plus tard de comment la SCHL qualifie, mais ce que je comprends du conventionnel est qu’il est possible d’avoir les taux si l’on appelle les institutions financières? 

 

AB: En effet car il est plus facile, en financement multi-logements conventionnel de donner un bon aperçu de ce qui pourrait être obtenu comme taux car les institutions financières s’y tiennent la plupart du temps à quelques points près. Cela fonctionne aussi selon le montant de prêt que l’on souhaite obtenir.  

 

CP: Le volume de prêt est donc un autre aspect important à mentionner. De mon côté, si l’on se tourne vers le commercial, chaque banque va avoir son propre coût des fonds et les grandes banques peuvent avoir des coûts de fonds qui peuvent être moins élevés que les plus petites banques. C’est souvent ce qui se passe dans le marché. Il s’agit du coût des fonds plus l’écart. Pour un dossier commercial, selon les locataires et la force du dossier, ce que nous allons retrouver est le coût des fonds plus l’écart auquel s’ajoute souvent une prime de risque. Cette dernière est le risque supplémentaire que l’institution va voir dans l’immeuble ou bien carrément chez les clients et de cette façons elles atténuent leurs risques. C,est ce qui fait qu’il est très difficile de donner un taux en commercial car il faut connaître l’ensemble du dossier. Une fois que nous avons l’ensemble du dossier en main, nous pouvons commencer à appeler les institutions et demander à quoi ressemblerait un taux pour ce genre de dossier, mais, même de leur côté, ils vont y aller en douceur pour être en mesure de rectifier le tir. C’est donc au moment que nous avons la lettre d’offre que nous allons pouvoir connaître le taux.    

 

AB: En construction neuve, si l’on parle de financement bancaire et non privé, la façon dont les institutions procèdent est souvent basé sur le taux préférentiel plus l’écart correspondant à leur rendement. L’écart qu’ils vont prendre dépend, encore une fois de la solidité du dossier et de la valeur du prêt demandé. Cela peut varier entre prime +2%, pour les plus petits dossiers, à prime + 0.5% pour les plus gros dossiers. À titre de référence, au moment de l’écriture de cet article, le taux est fixé à 3.75%. 

 

“Certaines personnes ont une aversion à se diriger avec la SCHL car il y a une prime, mais la différence de taux, peut être de l’ordre 0.75 à 1.00%. C’est majeur et sur 5 ans cela vient avaler la prime. Il ne faut pas non plus oublier que, lorsque l’on arrive au renouvellement, nous allons maintenir un taux assuré. Il faut donc faire le calcul des deux.” – Christian Pomerleau

 

CP: Et pour ceux qui prennent des prêts bridge ou mezzanines est-ce qu’ils paient un peu plus? 

 

AB: C’est derniers sont basés sur les taux de construction. Les taux mezzanines vont être un peu plus élevé car il s’agit d’un prêteur qui vient compléter le prêt en partenariat et qui pourra demander un rendement plus élevé pouvant s’apparenter à du prêt privé, peut-être un peu moins, selon la grosseur du dossier. 

 

CP: C’est donc assez standard de voir du 6 à 8% pour les prêts mezzanines? 

 

AB: Effectivement.

 

CP: Finalement, le fameux taux que tout le monde attend est le fameux taux assuré SCHL car il s’agit du taux le plus bas. Certaines personnes ont une aversion à se diriger avec la SCHL et je le comprends car il y a une prime, mais la différence de taux, surtout ces temps-ci peut être de l’ordre 0.75 à 1.00%. C’est majeur et sur 5 ans cela vient avaler la prime. Il ne faut pas non plus oublier que, lorsque l’on arrive au renouvellement, nous allons maintenir un taux assuré. Il faut donc faire le calcul des deux. L’une des façons de qualifier pour aller chercher les valeurs économiques est d’aller chercher un taux de qualification. Nous avons des prêteurs qui sont virtuels qui sont vraiment notre clé de voûte car les courtiers comme nous, ce que nous désirons est aller chercher la valeur économique la plus élevé afin de vous donner le plus gros prêt possible et finalement arriver avec la mise de fonds la plus basse. Pour faire cela, la clé est le taux de qualification. En ce moment, le taux est tellement bas que, avec la SCHL, les prêteurs virtuels vont baser leurs taux sur les obligations hypothécaires du Canada. Le CMB rates sur 5 ans. En ce moment, les fonds peuvent être aussi bas que 2.50% pour les grosses hypothèques au dessus d’un million de dollars et en deçà de ce montant nous allons tourner au alentour de 3.4%. Nous ne voulons pas faire de fausses promesses, mais les taux sont très bas et sont calculés selon les bonds hypothécaires canadiens plus l’écart. Dans ce cas-ci, il n’y a pas de prime de risque. Ce qui va arriver, lorsque nous avons l’espace pour le faire, est que nous allons aussi ajouter directement la prime du courtier dans le taux donc les gens financent même l’honoraire de leur spécialiste.   

 

AB: Pour revenir sur ce que Christian disait, c’est vraiment à ce niveau que nous allons pouvoir nous démarquer car les institutions bancaires vont baser leur  taux de qualification sur les taux de la banque du Canada même pour les plus gros dossiers donc, lorsque l’on fait la différence entre un taux de 3% versus 5% sur de gros montants cela change la valeur drastiquement. 

 

CP: À toutes les semaines nous recevons des dossiers dans lesquelles les gens sont déçus des taux qu’ils ont obtenus et nous sommes en mesure, avec nos connaissances et par le fait que nous soyons approuvés correspondant SCHL d’utiliser des taux de qualification qui sont très avantageux pour vous ce qui fait en sorte d’augmenter la valeur de vos prêts et diminue la mise de fonds.

Rapport de marché 2019

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