L’immobilier commercial accessible chez PMML

Christian Pomerleau: Bonjour à tous, Christian Pomerleau courtier hypothécaire PMML et pour ce nouvel article j’ai la chance d’avoir avec moi Alain Rochefort courtier immobilier qui est spécialisé dans les immeubles semi-commerciaux et 100% commerciaux. Le commercial, ça ressemble à quoi? 

Alain Rochefort: Ça se passe de différentes façons. Mes clients viennent me voir avec leurs projets et, à travers le temps, j’ai touché à plusieurs domaines, donc je reçois toutes sortes de demandes. Certains vont aussi me consulter pour avoir mon opinion afin d’optimiser leurs immeubles. Avec mon expérience j’arrive à optimiser la vente ou l’achat des propriétés et projets de mes clients. Je dirais donc que c’est mon point fort. 

CP: Qu’est-ce qui t’as emmené vers ce créneau? 

AR: C’est une belle question, en fait cela remonte à mon début de carrière. J’ai commencé en vendant des maisons et des condos, mais j’arrivais toujours avec un client qui avait quelque chose de différent. Je me suis rendu compte que c’était ce qui me faisait vibrer et, pour moi, la passion est la base de tout dans la vie. Je me rendais compte que lorsqu’il y avait un défi, c’était à ce moment que j’étais énergisé. J’ai le soucis d’aller optimiser peu importe la quantité d’efforts que cela requiert et je pense que c’est le plaisir du défi à la base. 

CP: Le commercial emmène toujours un nouveau défi et je crois que cela enlève beaucoup de routine, même pour moi qui évolue dans le financement. 

AR: Comme j’en suis à ma 21e année, c’est important pour moi d’avoir quelque chose qui va me donner envie de me lever le matin et me permettre de régler des problèmes en utilisant mon expérience passée. 

CP: Pour les gens qui nous lisent, quels peuvent être les avantages du commercial pur? 

“Les ratios de financement versus le prix payé sont aussi souvent dans une moyenne très intéressante. Alors que, dans le multi-logements, comme il s’agit d’un créneau en grande demande en ce moment, la tendance des prix est à la hausse et la compétition est plus féroce.” – Alain Rochefort

AR: À la base je dirais que c’est un profil d’individu. Non seulement parce que la mise de fonds est plus importante, mais aussi parce que je vois souvent qu’il s’agit de gens qui ne souhaitent pas transiger avec la Régie du logement. C’est un point qui met mal à l’aise beaucoup de mes clients. Ils me disent tous qu’ils vont regarder un dossier commercial avec beaucoup d’intérêt, mais sont plus réticents envers les multi-résidentiels. La rentabilité est aussi un point très intéressant car l’immeuble sera payé, en règle général, en 15 ou 20 ans. Bien souvent, les coûts d’entretien sont à la charge des locataires. Les ratios de financement versus le prix payé sont aussi souvent dans une moyenne très intéressante. Alors que, dans le multi-logements, comme il s’agit d’un créneau en grande demande en ce moment, la tendance des prix est à la hausse et la compétition est plus féroce. 

CP: Comme tu le mentionnais, les valeurs économiques dans le commercial sont beaucoup plus proches des valeurs marchandes qui sont demandées par les vendeurs. Tu as raison, le fait que l’on finance sur un horizon de 15 à 20 ans, avec un ratio prêt valeur de 65 à 75%, pour quelqu’un qui est en mesure de le faire, le cashflow est beaucoup plus intéressant et l’immeuble est payé beaucoup plus rapidement. Un des secrets les mieux gardés, selon moi, ou du moins que les gens connaissent le moins, est le semi-commercial. Quel est ton opinion là-dessus? 

AR: C’est une branche du multi-logements qui est très proche, mais elle permet beaucoup de possibilités au niveau du propriétaire. Par exemple, on pourrait scinder le grand local du bas en plusieurs locaux. C’est quelque chose qui ne requiert que quelques connaissances et un petit peu de vision et c’est à ce moment que j’entre en jeu car j’ai pleins de trucs pour mettre la personne à l’aise dans ses démarches. Emmener la personne à être en confiance est aussi une des parties que j’aime le plus. Par la suite, la banque entre dans le dossier pour nous dire si nous sommes dans la bonne direction. Tout cela fait en sorte que le dossier sera très bien monté et très équilibré car nous avons la connaissance et les demandes de la banque et de mon côté les connaissances du marché. En mettant tout cela ensemble cela permet de bien ficeler le tout. 

“Peu importe le type d’achat commercial, cela prend un plan dès le départ.” – Alain Rochefort

CP: Une grosse clé est aussi un bon travail entre le courtier immobilier et le courtier hypothécaire car c’est ce qui fait rouler les délais. On sait qu’en financement, du côté commercial, cela peut être assez long. On veut donc que les courtiers immobiliers ne mettent pas des délais de 14 ou 20 jours car ce ne sera pas raisonnable. 

AR: En effet, peu importe le type d’achat commercial, cela prend un plan dès le départ. Dernièrement, j’ai eu un client qui était une entreprise en démarrage et c’est un cas difficile. J’ai réussi, avec ma connaissance du marché à emmener l’acheteur et le vendeur ensemble et à trouver un bon plan commun. Toutefois, c’est un travail d’équipe entre tous les professionnels impliqués. Lorsque j’expliquais que cela pouvait être complexe c’est qu’il faut avoir un esprit créatif. Par exemple, la banque pourrait nous demander un plan d’action pour un locataire représentant 70% des revenus de l’immeuble.

CP: Parfait, nous allons donc garder du contenu pour une prochaine entrevue. Vous aurez donc compris que le commercial est très différent du multi-logements. Nous allons faire une autre entrevue à propos de l’achat d’un immeuble commercial et j’en ferai une seconde exclusivement sur les baux commerciaux car, nous le savons, la base est le revenu, et les revenus sont soutenus par la qualité des baux. À la prochaine et bon succès dans vos démarches!