Marché locatif montréalais : regarder au-delà du taux d’occupation

Le marché locatif montréalais évolue. Mais les pressions ne se répartissent pas également entre les immeubles.

Certains propriétaires doivent offrir des incitatifs pour attirer les locataires. D’autres doivent composer avec des travaux plus coûteux. Et un même immeuble peut faire face aux deux.

Lundi, j’ai assisté au Forum immobilier commercial de l’APCIQ, où trois présentations ont permis de mettre ces tendances en perspective.

La demande ralentit. Hélène Bégin, économiste-experte à l’APCIQ, a présenté des perspectives économiques plus faibles et une diminution de la demande locative provenant des étudiants internationaux et des travailleurs temporaires. Pour les investisseurs, cela invite à réexaminer les hypothèses de croissance des loyers et les délais de location des logements vacants.

Ce changement se fait déjà sentir chez les propriétaires. Éric Sansoucy (CORPIQ) a souligné la hausse de l’inoccupation et le retour des mois de loyer gratuits. Parallèlement, l’indice des prix de la rénovation résidentielle a augmenté de 49 % entre 2017 et 2025. L’état du bâtiment et les travaux à prévoir prennent donc une place importante dans l’analyse.

La présentation de l’économiste Mario Lefebvre mettait aussi en lumière un marché à plusieurs vitesses. Dans les immeubles neufs, la période initiale de location explique une partie de l’inoccupation. Le niveau des loyers et l’évolution du bassin de locataires potentiels contribuent également aux difficultés de location et au recours aux incitatifs.

Mon interprétation : les risques évoluent et se manifestent différemment selon le positionnement et l’état de chaque immeuble.

Des loyers plus accessibles peuvent soutenir la demande, sans renseigner à eux seuls sur les besoins de rénovation. Un immeuble récent peut nécessiter moins de travaux à court terme, tout en générant des revenus inférieurs aux projections en raison de l’inoccupation et des concessions locatives.

Pour les investisseurs, il faut donc regarder au-delà du taux d’occupation. Le prix d’acquisition, les dépenses en immobilisations, les revenus locatifs réalisables et le financement déterminent ensemble le rendement qu’un immeuble peut générer.

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Une relation à surveiller : comment le taux d’occupation se traduit en rendement. Une occupation accrue peut s’accompagner de concessions locatives, tandis que des revenus stables peuvent coexister avec des besoins croissants en immobilisations.

Le taux d’occupation indique à quel point un immeuble est loué. Les revenus réellement encaissés et les sommes à investir en disent bien davantage sur sa performance.