Maximiser ses revenus au pied carré

Cidrik Gagné: Bonjour à tous, je suis présentement avec Dominic René qui est un de nos clients depuis maintenant quelques années. Je le remercie d’avoir accepté de nous parler de ses logements et de son expérience en immobilier. Pour commencer, peux-tu nous parler de ton cheminement et ce qui t’as attiré vers l’immobilier? 

Dominic René:  J’ai commencé en 1998 avec un 6 logements. Ce qui m’a attiré vers ce milieu était l’investissement et j’aimais le fait de pouvoir être mon propre patron. Je n’aurais personne d’autre à blâmer si j’avais à vivre un échec. Par la suite, j’ai pris une pause car j’ai eu des enfants et, environ 7 à 8 ans plus tard, le deuxième immeuble à suivi avec un 7 logements. Par la suite, c’est à ce moment que j’ai rencontré Patrice et aujourd’hui j’en suis à 140 logements répartis dans 6 immeubles. 

CG: Ce qui est très intéressant aussi est que tu t’es dirigé vers une spécialitée qui, bien souvent, fait peur à beaucoup de gens: les plus petits logements. Qu’est-ce qui t’as mené vers cela? 

DR: Je me suis dirigé vers les 1 ½ car, depuis quelques années, je trouve qu’il y a de plus en plus de gens seuls donc je me disais qu’il y  allait avoir une demande pour ce type de logements. De plus, j’ai toujours tenté d’avoir le plus de logements possible pour mon argent donc je trouvais que la multiplication des loyers allait être plus rapide de cette façon. Après le succès que j’ai connu suite à ma première expérience, je ne recherchais pratiquement que cela. 

CG: Au point de vue du financement, y’a-t-il une différence avec les plus gros logements? 

DR: Oui et non car il faut trouver le bon partenaire. Une fois que vous trouvez le bon partenaire et la bonne banque, il n’y a pas de problème. C’est certain que ce n’est pas toutes les banques qui veulent s’embarquer là-dedans, mais lorsque l’on trouve le bon partenaire il n’y a pratiquement aucune différence. 

CG: Quelles sont les différences au point de vue de la clientèle? 

DR: Les 1 ½ demandent plus de travail car il y a plus de roulement que dans les plus gros logements. Dépendamment du nombre que vous possédez, il est certain qu’il faut s’en occuper à temps plein. Par contre, une fois le logement vide il est plus facile à nettoyer qu’un plus gros logement donc il peut être reloué plus rapidement. 

“On trouve souvent que les immeubles sont dispendieux, mais il s’agit de trouver le bon immeuble et le bon emplacement. Il va toujours finir par arriver de bonnes choses car les choses sont en constantes évolution.” – Dominic René

CG: Présentement nous faisons cette entrevue dans un de tes immeubles qui est un 28 logements que tu as acheté depuis une dizaine d’années et, tu me disais que celui-ci était une fierté pour toi pour la façon dont tu as réussi à l’optimiser. Peux-tu nous en parler? 

DR: J’avais fait une offre au mois de septembre environ et Patrice m’a avisé que notre offre n’avait pas été retenue, mais que, quelques mois plus tard, l’offre qui était devant moi n’a pas été retenue donc j’ai pu refaire mon offre. Sur 28 logements, j’ai 14 logements de meublés et 14 qui ne sont pas meublés, 14 1 ½ et 14 3 ½. L’avantage que cela m’a emmené est que j’ai beaucoup de clients européens donc pour eux c’est très avantageux, mais la pratique est beaucoup moins fréquente aujourd’hui. Par la suite, j’ai transformé les baux mensuels en baux annuels donc certains locataires ont quitté. De cette façon, j’ai pu augmenter mes loyers et, un an plus tard, en le finançant avec la SCHL j’ai pu aller chercher 100% de ma mise de fonds. 

CG: Les petits logements ne t’ont donc pas fait peur, tu y as vu une opportunité de pouvoir aller maximiser les revenus. 

DR: Exactement, c’était une belle opportunité et j’ai refait la même chose avec un autre immeuble. L’avantage que j’y trouve aussi est qu’il y a moins d’acheteur pour les 1 ½ donc je n’ai jamais eu de surenchère jusqu’à maintenant. 

CG: Excellent, c’est un très bel exemple d’un produit qui est non conventionnel, mais que tu as réussi à mettre à ta main et dans lequel tu as du succès. 

DR: En effet, je ne regrette pas du tout de m’être lancé dans ce type de logement. 

CG: Tu as aussi trouvé une belle façon d’optimiser le garage de ton immeuble. Peux-tu nous en parler? 

DR: Je ne voulais pas de va et vient dans le garage car cela aurait demandé des modifications à l’entrée de garage. J’entrepose les voitures pour l’hiver. Les gens entrent à l’automne et les sortent au printemps donc il n’y a pas de va-et-vient et cela me donne une source de revenus additionnelle.

CG: Corrige-moi si je me trompe, mais avec des 1 ½ il y a aussi beaucoup de gens qui n’ont pas voiture. 

DR: Exactement, dans le secteur il y a beaucoup de gens qui n’ont pas de voiture donc ce n’aurait pas été optimal de passer par les locataires. Je voulais éviter le va-et-vient donc c’était une bonne façon sans problème d’augmenter la valeur de l’immeuble. 

CG: En terminant, je trouve ton histoire très inspirante car tu t’es lancé dans un domaine un petit peu marginal et c’est ce que l’on retient du domaine de l’immobilier: il faut passer à l’action. 

DR: Ce n’est pas très compliqué, je crois que chaque jours qui passe et que l’on ne réagit pas est une journée perdue. C’est certain qu’on pense souvent que les immeubles sont dispendieux, mais il s’agit de trouver le bon immeuble et le bon emplacement. Il va toujours finir par arriver de bonnes choses car les choses sont en constantes évolution. Il faut seulement passer à l’action.