Monter un bon dossier

Christian Pomerleau Comment vous assurer d’être prêt pour votre financement afin que tout le processus soit fluide? Dans cette nouvelle capsule, Christian Pomerleau répond à cette question et partage avec vous les documents et astuces que vous devez préparer afin d’arriver prêt lors de vos périodes de financement et refinancement!

Monter un bon dossier

avec Christian Pomerleau, courtier hypothécaire PMML

 

“La clé de la réussite est d’avoir les documents rapidement, à portée de la main et qu’ils soient relativement récents afin de ne pas devoir attendre lors du processus. Lorsque l’on reçoit un dossier et qu’il est complet au niveau de l’immeuble, il est possible de soumettre le dossier en 24 ou 48 heures à la SCHL ou un prêteur.” – Christian Pomerleau

 

On va parler de préparation et d’organisation, de comment bien vous préparer pour effectuer une transaction, un achat ou un refinancement. Qu’est-ce que cela veut dire? Il faut avoir en votre possession les bons documents. Il faut comprendre qu’un spécialiste en financement ou un directeur de compte va fonctionner de la même façon: nous avons besoin de papiers. Le concret pour nous est dans ce que nous pouvons étudier sur papier et ce que nous pouvons voir car c’est de cette façon que les valeurs économiques sont calculés et que nous pouvons octroyer les prêts. Plus vous, comme emprunteur et investisseur, allez être prêt plus ce sera facile pour nous.  

 

Je veux commencer en vous parlant de comment travailler vos documents personnels. J’ai souvent des gens qui m’appelle en me disant qu’ils ont fait une acquisition et me présente les délais, qui sont souvent de 30 à 45 jours. Par contre, en tant que courtier hypothécaire, nous allons devoir attendre pendant 2 à 3 semaines pour les documents du client. C’est donc à cet endroit que je veux vous donner la clé de la réussite. Comme emprunteur et investisseur, vous voulez avoir vos documents prêts à l’avance. En ce qui concerne les documents à propos de l’immeuble, il faut que vous ou votre courtier puissiez rapidement nous les fournir à moins qu’il s’agisse d’un pocket listing ou qu’il n’y ai pas de fiche. Dans tout les cas, je vous expliquerai les deux types de dossiers. 

 

“Que faut-il préparer? La meilleure chose est de préparer à l’avance tous      vos documents dans un dossier sur votre ordinateur. Lorsque vous allez avoir une promesse d’achat acceptée, vous n’aurez qu’à envoyer le dossier à votre courtier.” – Christian Pomerleau

 

Commençons avec ce que vous contrôlez, donc les documents personnels. Une des première chose que je veux savoir est QUI emprunte. Allez-vous faire une acquisition en votre nom personnel ou à travers une société par actions (SPA)? À ce moment, j’ai besoin de savoir qui se trouve derrière la société par action et c’est facile pour moi lorsque j’ai un organigramme surtout pour les emprunteurs complexes. Parfois, on peut avoir une entreprise qui elle-même a été fondée par deux autres entreprises en plus d’en détenir deux autres en plus de tout les actionnaires. Cela nous permettra de décider des SPA que nous voulons étudier. Nous allons avoir besoin des états financiers et du nom des actionnaires se trouvant derrière la société. Autrement, cela nous prend tout de même vos documents personnels. Dans un cas comme dans l’autre, le cautionneur, l’emprunteur ou l’acheteur vont devoir tous présenter à peu près les mêmes documents.   

 

Que faut-il préparer? La meilleure chose est de préparer à l’avance tous vos documents dans un dossier sur votre ordinateur. Lorsque vous allez avoir une promesse d’achat acceptée, vous n’aurez qu’à envoyer le dossier à votre courtier. Quels sont ces documents? Nous avons besoin de la déclaration d’impôt fédéral au complet. Idéalement, il faut préparer les deux années les plus récentes. Dans le cas où vous êtes deux emprunteurs, vous aurez besoin d’un dossier pour vous et un pour votre partenaire et répétez la formule pour toutes les personnes qui seront emprunteurs avec vous. Avec le rapport d’impôt nous avons besoin des avis de cotisations. À quoi servent-ils? Cela permet de vérifier si le rapport d’impôt qui a été soumis a les mêmes valeurs que ce que le gouvernement a sorties. Cela permet aussi de savoir si les impôts ont été payées et s’il y a un solde ou un remboursement qui est dû. Pour les avis de cotisations, c’est plus particulier car nous avons besoin du fédéral et du provincial également pour les deux années les plus récentes. Pour chaque emprunteur cela veut donc dire  6 documents. Ce sont des documents que l’on reçoit habituellement environ un mois après avoir soumis la déclaration d’impôt. En préparant tout cela à l’avance cela sera très facile à envoyer une fois le moment venu.   

 

Par la suite, nous allons vous fournir un chiffrier pour faire le bilan de votre valeur nette personnelle. C’est probablement un des documents les plus importants. Il s’agit de la liste de vos actifs et de vos passifs. La différence entre les deux est votre valeur nette. Ceci incluera donc tous vos comptes d’épargnes, vos liquidités et cela permet de voir d’où provient la mise de fonds. Pour l’immobilier, il y a généralement plusieurs lignes permettant d’inscrire les immeubles que vous posséder et, pour ceux qui ont de plus gros parcs, on fait souvent remplir un autre document nommé l’ensemble du portefeuille du parc immobilier dans lequel nous allons inscrire chacun de vos investissements. La valeur de votre portefeuille va donc se refléter dans la valeur finale de votre valeur nette. 

 

“Il faudra inclure les relevés de vos actifs. Dans tout le dossier que vous allez préparer d’avance, certains documents seront mis à jour moins souvents, mais pour ce qui est des relevés des actifs, nous avons besoin des relevés les plus récents.” – Christian Pomerleau

 

Pour les prêteurs et la SCHL, c’est un des documents les plus importants car cela permet de voir à vue d’aigle d’où provient la mise de fonds et ce qu’il va rester une fois la mise de fonds payée pour supporter l’ensemble du prêt. On sait que la majorité des prêteurs veulent que le client ait en valeur nette d’au moins 25% de la valeur de son prêt. Si le prêt est de 1 million on veut donc voir au moins 250 000$ de valeur nette dans les actifs. L’autre chose que nous vérifions est votre capacité de réinjection. Si vous achetez via une société par actions, nous allons vous demander les états financiers de l’entreprise sauf s’il s’agit d’une nouvelle entreprise. Par contre, s’il y a une ou plusieurs compagnies qui ont beaucoup d’activités, nous allons vouloir voir au moins trois ans d’états financier.

 

Avec le bilan de la valeur nette que vous allez avoir soumis, vous allez avoir indiquée combien de REER, CELI et argent liquide que vous possédez. Il faudra inclure les relevés de vos actifs. Dans tout le dossier que vous allez préparer d’avance, certains documents seront mis à jour moins souvents, mais pour ce qui est des relevés des actifs, nous avons besoin des relevés les plus récents. Idéalement, si vous êtes sur le point de faire une acquisition ou une offre d’achat, je vous suggère de sortir tout de suite vos relevés qui ont au moins 5000$ dans le compte et les ajouter à votre dossier. Autre chose qui arrive très souvent, nous recevons souvent des documents avec le montant des actifs, mais cela n’aura aucune utilité pour nous si nous ne voyons pas votre nom. Idéalement, un bon relevé devrait avoir votre nom, adresse, numéro de compte et le solde avec la date. Ce sont les éléments importants pour avoir un relevé qui sera reconnu par le prêteur. Ce sont à travers ces relevés que nous allons pouvoir établir la preuve de la mise de fonds que vous allez apporter. Si vous faites l’acquisition avec une lettre de don, cette dernière sera aussi utile. Si vous le faites via le refinancement d’un autre immeuble, nous aurons besoin de l’approbation bancaire pour le refinancement émis sur l’autre immeuble qui permettra de sortir la mise de fonds. Il faut donc penser à tous les documents qui pourraient justifier votre mise de fonds et supporter vos revenus.  

 

Par la suite, nous allons pouvoir, avec le mandat que vous allez signer, sortir le dossier de crédit donc nous n’avons pas besoin de vos relevés de paiements et de dettes car ils ne nous importent pas vraiment à cette étape-ci. On doit pouvoir vous identifier donc avoir deux pièces d’identités dans votre dossier est excellen. Vous pouvez choisir lesquelles, mais celles qui sont reconnues sont celles avec photo. Par la suite, nous ne les conservons pas dans le dossier, il faut seulement pouvoir identifier la personne et la prochaine vérification sera faite par la banque elle-même lorsque vous allez signer votre acte de prêt. Ce sont donc les documents qui sont importants dans un dossier et la clé de la réussite est de les avoir rapidement à portée de la main et qu’ils soient relativement récents afin de ne pas devoir attendre les documents manquants lors du processus. Lorsque l’on reçoit un dossier et qu’il est complet au niveau de l’immeuble, il est possible de soumettre le dossier en 24 ou 48 heures à la SCHL ou un prêteur. Il en va donc de soi qu’une bonne préparation est la clé du succès.

“La clé de la réussite est de vous entourer de bons spécialistes, d’être préparé et organisé pour vous permettre de mettre vos énergies sur ce que vous faites le mieux.” – Christian Pomerleau

 

Maintenant, les documents sur l’immeuble. Nous avons besoin de la fiche descriptive, qu’il s’agisse d’une fiche Centris, MLS ou une fiche remplie par le vendeur. S’il s’agit d’un achat, nous allons avoir besoin de la promesse d’achat complète avec toutes les modifications et toutes les annexes. Il faut aussi que ces documents soient signés par tous les partis. De plus, si d’autres documents sont remplis en cours de route, veuillez nous l’envoyer le plus rapidement possible. Dans le cas d’un refinancement, il n’y aura pas de promesse d’achat, mais ce que nous allons avoir besoin est le solde hypothécaire actuel de votre prêt. Cela prend donc un relevé relativement récent du prêt qui est en cours que nous allons pouvoir joindre à nos dossiers. Une bonne liste des revenus et des dépenses est toujours fortement appréciée. Le registre des baux est un autre document que nous aurons besoin éventuellement et, s’il est signé et daté par le vendeur, c’est encore mieux car il s’agit d’une belle protection pour vous et le vendeur et cela certifie que ce qui a été entré dans le sommaire des loyers est complet. Pour supporter le sommaire des loyers, nous allons avoir besoins des baux. Un autre point important est que nous allons avoir besoin des baux complets et toutes les lettres de renouvellements car certains baux peuvent être relativement vieux. 

 

En ce qui concerne les dépenses, nous allons avoir besoin d’un relevé de taxes scolaires et municipales à jour et de la police d’assurance de l’immeuble. Les 3 à 5 premières pages peuvent suffir car nous avons seulement besoin de la partie qui va bien identifier l’immeuble et le montant de la police. La chose qui est peut-être la plus difficile à faire est de sortir les relevés mensuels des coûts en énergie. Cela inclut donc les relevés d’Hydro-Québec pour les aires communes et/ou les logements chauffés par le propriétaire. Par la suite, nous allons avoir besoin du certificat de localisation et une évaluation agréée qui est récente donc il est très rare que les prêteurs vont accepter ces rapports s’il datent de plus d’un an. Cela sera toujours demandé pour les prêts assuré avec les SCHL, les 5 et 6 logements et majoritairement lorsque nous sommes en conventionnel. Il faut donc s’assurer de faire affaire avec un évaluateur qui est accepté et reconnu par l’institution financière avec laquelle nous transigeons. S’il y a un besoin pour un rapport environnemental, il doit aussi être lui aussi être daté d’au plus un an. Pour un financement conventionnel, il est très rare que ce soit demandé pour un financement de moins d’un million, la banque risque de demander un questionnaire qui peut se remplir avec les acheteurs. Lorsqu’un rapport d’inspection est demandé, vous n’êtes pas tenu de l’envoyer à la banque, vous pouvez l’envoyer à votre spécialiste afin qu’il soit en connaissance de cause et, si nécessaire, il se chargera de le transmettre à la banque. 

 

En tant qu’acheteur, je recommande à tous de prendre l’habitude de demander au vendeur quelle est la liste des rénovations importantes qui ont été effectuées au cours des 5 à 10 dernières années. De notre côté, cela nous aide par la suite à justifier au prêteur pourquoi les loyers sont à ce prix et l’optimisation qui sera effectué. Demandez donc une liste avec l’année et les coûts car cela vous aidera à mitiger le dossier et atténuer certains défis qui pourraient survenir.  

 

En dernier lieu, lorsque vous choisissez un courtier hypothécaire commercial, nous allons mettre en place un mandat de courtage qui nous permettra de travailler efficacement votre dossier, sortir votre dossier de crédit et négocier avec les entreprises en votre nom pour vous laisser faire ce que vous faites le mieux: trouver des deals ou des partenariats. Pour résumer, je vous dirais donc que la clé de la réussite est de vous entourer de bons spécialistes, d’être préparé et organisé pour vous permettre de mettre vos énergies sur ce que vous faites le mieux. Et exigez de votre vendeur ou de votre courtier de recevoir les documents sur l’immeuble dans un délai raisonnable car cela fait en sorte que tout puisse être préparé et ainsi travailler rapidement et efficacement.   

Rapport de marché 2019

Indicateurs de marché, conseils d'investissement et de financement.

L’objectif de ce rapport est de vous fournir des statistiques et du contenu de qualité afin que vous soyez en mesure de passer rapidement à l’action dans vos transactions.