Le Parcours de Joel Martel | Négocier les Hautes Mises

Nick Slobodinuk et Joël Martel Nick Slobodinuk a eu le plaisir de rencontrer Joel Martel, investisseur immobilier en multi-logements, pour vous éclaircir sur le sujet de la négociation. les meilleurs techniques à utiliser pour chacune de vos transactions et d’acquisition de multi-logements. Bon visionnement!

Négocier les Hautes Mises: Nick Slobodinuk reçoit Joel Martel

“Aujourd’hui je m’aperçois que même si tu négocies un 6 logements ou un 100 logements, si vous vous y prenez de la même façon ce la va fonctionner.” – Joël Martel

 

Nick Slobodinuk: Bonjour à tous, pour ce nouvel article sur la négociation, je reçois Joël Martel. Joël est un investisseur, qui est rendu à prêt de 200 logements uniquement à Saint-Jérôme. J’ai eu le plaisir de le connaître en tant qu’individu et investisseur et il a une méthode de négociation que j’aime beaucoup. Il est toujours préparé et toujours à l’affut. 

 

Joël Martel: Je crois que c’est propre à chaque investisseur, on développe tous nos méthodes. Dans mon cas, c’est elle qui fonctionne. 

 

NS: Je te vois évoluer aussi donc la négociation est un coffre à outils. 

 

JM: Des fois on fait des tests aussi. L’immobilier est fait pour s’amuser et je connais Nick comment il est en tant que courtier donc des fois nous décidons d’essayer une nouvelle technique pour voir où elle va nous mener. C’est une bonne chose de développer de nouvelles techniques, car vous allez rencontrer plusieurs types de vendeurs. 

 

NS: Donc qu’est-ce que la négociation pour toi? 

 

JM: La négociation est se rendre au notaire. Aussitôt que nous avons un intérêt pour un immeuble, notre but ultime est de le rendre au notaire. Nous ne voulons pas aller dans plusieurs directions en même temps donc nous préférons nous concentrer sur un seul objectif. Cela vous apportera une satisfaction et une très bonne crédibilité. 

 

NS: Crois-tu en la négociation gagnant-gagnant? 

 

JM: Absolument, même si je me considère comme un guerrier. Souvent je vais pousser jusqu’où, je pense, se trouve le point de rupture et nous corrigeons le tir par la suite. Notre objectif est que lorsque nous signons chez le notaire, le vendeur me donne la main et que tout le monde soit heureux. 

 

NS: Il faut que ce soit gagnant-gagnant, mais tu ne veux rien laisser sur la table? 

 

JM: Exactement. 

 

NS: J’adore ça, car je crois que c’est une formule qui peut être interprétée différemment en immobilier. Le but n’est pas d’arracher le morceau, mais de ne rien laisser au hasard. 

 

JM: Lorsque les gens commencent, ils n’ont pas beaucoup d’expérience et au fur et à mesure que vous avancez, vous allez avoir de l’expérience et vous amuser en le faisant. J’essaie d’utiliser la technologie le plus possible pour économiser mon temps. 

 

NS: Ce que j’apprécie avec toi est que tu es toujours préparé à la transaction. Comment fais-tu pour te préparer à une transaction? 

 

JM: Je fais des recherches. Dans une autre vie, j’aurais pu être enquêteur. J’essaie d’en apprendre le plus possible sur la personne qui sera en face de moi pour avoir l’impression de connaître le vendeur. Cela peut aussi être déstabilisant lorsque vous amenez des choses qu’il croie que vous ne savez pas. Mon but n’est pas de prendre l’autre en défaut, mais de démontrer que nous savons vers où nous allons. 

 

NS: Essaies-tu d’exploiter les points forts et les points faibles? 

 

JM: Absolument, j’essaie de voir lors du premier contact avec le vendeur. Lors de ce premier contact, tout le monde sait le rôle qu’ils ont à jouer. De mon côté, je parle uniquement au vendeur. Je regarde uniquement les chiffres et je reste à l’extérieur de l’immeuble à parler avec le propriétaire pour en apprendre plus sur lui. Cela permet de détendre l’atmosphère s’il y avait un stress existant. 

 

NS: Je fais cela aussi, car comme tu as dit, les visites des logements finissent par tous se ressembler, mais il faut bâtir une relation avec l’autre parti et c’est ce qui fait que les gens sont réceptifs s’il emmène des propositions créatives. 

 

JM: Le vendeur ne doit jamais sentir, surtout au départ, que c’est uniquement une question d’argent. Au départ il est important d’avancer avant d’entrer dans le vif du sujet. 

 

NS: Et à ce point-ci, c’est une question de bien présenter le dossier et régler les lacunes. Je crois que Joël est un des rares investisseurs qui m’arrivent avec un PDF expliquant les déficiences et ce que le vendeur doit assumer. 

 

JM: Exactement, nous allons tenter de toujours diviser les lacunes en deux parties. Ce qui est important pour nous et ce qui l’est moins. Il est tout de même important de parler de ce qui l’est moins autrement le vendeur ne sera pas au courant. Nous mettons des X le plus possible à l’acheteur, mais ce que nous voulons négocier, nous le laissons au vendeur. Nous ne demandons pas nécessairement une baisse de prix, car nous nous étions entendus sur ce prix, mais nous négocions pour régler ces problèmes. C’est d’ailleurs quelque chose que j’ai appris avec toi et je crois que nous apprenons tous les deux un à travers l’autre. C’est la partie de dire que l’acheteur va respecter le prix, mais que le vendeur doit respecter que l’acheteur souhaite acheter un immeuble en bonne condition. Cependant, cela peut se terminer par une baisse de prix si le vendeur n’a pas envie de réparer ces déficiences. Nous avons eu un cas dans lequel nous avions pour 12 000$ de crédit de loyer. C’est important de le savoir, car 8 mois après l’achat, le loyer est à crédit et le vendeur n’en avait pas parlé. Cependant, je respecte cela, car c’est à l’Acheteur de faire une bonne vérification diligente. 

 

NS: Je n’ai aucun doute que cela s’est bien déroulé, car tu es très fort sur la vérification diligente, mais j’aimerais que tu racontes l’histoire qui s’est déroulée chez le notaire et qui t’a permis de terminer une transaction en beauté. 

 

JM: C’était le premier gros immeuble que nous achetions et durant le processus de vérification tout était beau, mais je fais toujours une seconde vérification avant d’aller signer chez le notaire et souvent nous avons l’autorisation de parler avec le concierge. Cette fois, j’ai remarqué qu’il y avait plusieurs défauts qui s’étaient accumulés et je voyais les montants d’argent s’accumuler pour nous. J’ai même effectué des réparations avant la signature de l’acte pour arriver avec les factures, car la personne qui allait signer n’était pas le vendeur. Il a envoyé son associé qui ne savait rien et je ne pouvais pas le blâmer. Le notaire nous a préparé un document pour signifier que nous allions régler les sommes dues par la suite à la signature de l’acte de vente. Je savais cependant qu’une fois la vente notariée, je ne reverrais pas cet argent alors j’ai laissé le notaire parler. Une fois qu’il a lu toutes les clauses de l’acte de vente, il a fait signer le vendeur, il a tourné la feuille vers moi et aussitôt qu’il m’a présenté le document, j’ai repoussé ma chaise. Je lui ai dit: donc si je ne signe pas, il n’y a pas de vente? Une fois que le notaire me l’a confirmé, j’ai répondu parfait je ne signe pas. Tout le monde a été surpris. Je n’allais pas signer tant que notre litige n’était pas réglé. J’avais préparé un dossier avec le montant en expliquant que depuis la dernière visite l’immeuble n’était plus dans le même état. Finalement, cela s’est réglé sur le coup. 

 

NS: Est-ce que c’était un bluff? 

 

JM: Lorsque je l’ai dit, je ne savais pas où cela allait me mener, mais je connaissais la situation du vendeur, car j’avais très bien fait mon enquête et qu’il était très motivé à signer ce jour-là et je connaissais la raison. Je savais à 99% qu’il allait casser à ce moment et ça a marché. 

 

NS: Cela m’amène à un autre sujet. Lorsque je t’ai demandé quel était le moment où tu avais subi le plus de pression et tu m’as répondu le moment où tu avais voulu faire une grosse transaction et les investisseurs se sont désistés. 

 

JM: Nous avions une offre d’achat acceptée et ce n’était un petit montant, on parlait de plus d’un million de dollars de mise de fonds. Souvent, on signe des offres d’achat, mais on ne veut pas commettre notre propre capital, mais cette fois nous ne l’avions pas. Après deux semaines nous avons trouvé l’argent, mais c’était pour un immeuble usagé et un des investisseurs était habitué dans le neuf. Deux jours plus tard, les deux qui apportaient le gros de la mise de fonds se sont retirés. 

 

NS: Peux-tu donner un conseil aux gens qui sont dans cette situation et la façon dont tu as continué à cheminer dans la transaction en sachant que tu n’avais peut-être pas d’investisseurs. 

 

JM: J’avais confiance, mais la pression était là quand même et le projet n’était pas difficile à vendre. Cependant c’est toujours un stress de trouver un montant d’argent important en une courte période de temps. Lorsque tu es convaincu de quelque chose, c’est facile de convaincre les autres. Donc, si vous avez un projet à présenter je vous conseille de l’apprendre par coeur. Soyez prêt à répondre aux questions et ne dites pas n’importe quoi si vous ne connaissez pas la réponse. 

 

NS: Une autre question que j’ai pour toi est si tu as déjà négocié une transaction par texto? 

 

JM: C’était un vendredi soir, je reçois un message sur mon téléphone. Je parlais avec le vendeur par Messenger qui devait se retirer d’un projet à Saint-Jérôme, il m’envoie tous les chiffres par Messenger et en faisant les calculs je voie que ça a du sens donc j’en parle à Yannick. J’ai par la suite créé un groupe à 4 entre les 4 vendeurs et acheteurs et nous avons négocié sur cette conversation. Nous nous sommes amusés à le faire. La négociation a durée un bon deux semaines, mais nous avons une transaction gagnante/gagnante. Nous nous sommes rendus à l’inspection sans nous voir et nous sommes rencontrés pour la première fois à ce moment-là et une autre fois chez le notaire. 

 

NS: Si quelqu’un s’intéresse à la négociation et veut s’inspirer de ton style, as-tu des recommandations en termes de livre ou conseil à donner? 

 

JM: Je te dirais que j’ai vraiment appris la négociation à travers l’expérience et aujourd’hui je m’aperçois que même si tu négocies un 6 logements ou un 100 logements, si vous vous y prenez de la même façon ce la va fonctionner. Je travaille aussi de plus en plus avec les courtiers. J’aime cela, car tu sais déjà d’avance ce que je pense et j’aime ça, car, je l’admets, je suis un investisseur un petit peu paresseux et de cette façon je m’évite toute la paperasse. 

 

NS: Dernier exercice que j’aimerais faire avec toi, si quelqu’un te donne un 100$ et te demande de le partager entre nous et que si nous ne nous entendons pas il le reprend tu me proposerais quoi? 

 

JM: Je dirais que pour s’entendre nous avons besoin d’un autre 100$ et peu importe la personne qui sort avec le 200$ par la suite, on le partage en sortant. 

 

Rapport de marché 2019

Indicateurs de marché, conseils d'investissement et de financement.

L’objectif de ce rapport est de vous fournir des statistiques et du contenu de qualité afin que vous soyez en mesure de passer rapidement à l’action dans vos transactions.