Normalisation VS Dépenses Réelles

Mathias Hachey | Jean-Philippe Paradis Dans l’épisode d’aujourd’hui, Mathias et JP nous parlent de normalisation, afin de vous aider à comprendre la valeur économique et les dépenses réelles d’un immeuble.

Normalisation VS Dépenses réelles

 

Jean-Philippe Paradis: Bonjour tout le monde, aujourd’hui nous allons parler de normalisation. Beaucoup de clients nous appellent en nous demandant comment calculer une valeur économique, quoi prendre comme normalisation, qu’est-ce que les banques et la SCHL prennent? Nous allons tenter de rester simples, mais de tout de même vous expliquer ce qui se passe dans nos calculs. 

 

Mathias Hachey: C’est important de dire que les gens qui écoutent ce vidéo présentement et qui sont en recherche d’immeubles commerciaux ou multi-logements de regarder cela attentivement et de comprendre un petit peu la dynamique de la chose, car ce n’est pas vrai qu’il y a uniquement une seule valeur économique. Il y en a plusieurs. Donc on va entrer dans le vif du sujet. 

 

JPP: donc Mathias, avec la SCHL, est-ce qu’il y a une normalisation ou, selon le type de logement ou le nombre de logements, il y a une différence? 

 

MH: Exact, il va y avoir plusieurs similitudes, mais il va y avoir de bonnes différences quand même qui vont paraitre sur les revenus. Pour un 5=6 logements, on parle d’une normalisation que d’un 7 et plus. On parle aussi d’un ratio de couverture de dette différent. Il va aussi changer au refinancement et à l’achat. C’est quelque chose de majeur, car cela va changer énormément la donne. Si l’on achète un 6 logements avec un ratio de couverture de dette à 1.1, il faut comprendre que le ratio lors du refinancement est de 1.2. Ça joue donc quand même pas mal. 

 

JPP: Déjà il faut vraiment spécifier que nous avons différents silos. Pour les 5-6 logements c’est un type de normalisation, 7 à 11 un autre et 12  et plus un autre. Donc garder en tête qu’il y a trois types de normalisation. Une chose qui est certaine est que, lorsque c’est en brique et bois, c’est toujours 500$ pour l’entretien et les réparations, peu importe la catégorie. Certains pourraient alors dire qu’ils ont un immeuble en bon état et donc ils planifient moins que ce montant, est-ce que l’on doit prendre ce montant? 

 

MH: Oui, car on doit normaliser. On doit uniformiser le marché donc nous ne voulons pas savoir si vous avez des deals, nous uniformisons à la base et par la suite nous pourrons comparer les dépenses réelles de l’immeuble. Lorsque nous allons vous envoyer le pro format, cela ne veut pas dire que le taux de rendement interne, le taux de rendement interne plus la plus value et le taux de rendement interne, plus la plus value et la capitalisation vont être exactement les bons pourcentages, car on se fie sur des normalisations qui  au final ne sont pas les dépenses réelles. C’est entre autres pourquoi la SCHL demande un tableau de 3 ans au refinancement. Ils savent que leur normalisation est attitrée à un certain type d’immeuble, mais lorsque l’on démontre ça ont peut dire que l’immeuble est beaucoup plus rentable. 

 

JPP: Donc il y a des postes que nous devons normaliser peu importe vous ayez des ententes avec la gestion, pas de gestion, on doit les normaliser. La première chose est le poste de vacances/mauvaises créances. On doit mettre un chiffre, même si le chiffre réel du secteur est inférieur. On doit absolument prendre un pourcentage et, en date de février 2020, ce pourcentage ne sera pas en bas de 3%. 

 

MH: Dernièrement dans un immeuble de 16 logements, à Sainte-Foy, j’étais à 4.5% et pourtant nous n’avons jamais ce montant. Nous sommes toujours plus bas. 

 

JPP: Ce qui se passe est que l’on doit prendre les normalisations sur le tableau disponible sur le portail de la SCHL. On doit prendre les dernières années et faire une moyenne. Donc, même si la dernière année a été plus basse, on doit faire une moyenne. 

 

MH: Il y a moyen d’aller chercher des virgules, mais à la base on va avertir le client et on verra ce qui va se passer par la suite. 

 

JPP: L’autre poste que l’on normalise est entretien/réparation. On calcule 500$ par portes. Ce qui veut dire que nous ne tenons plus compte des dépenses de déneigements ou de la pelouse. On les laisse à 0, car on normalise à 500$ par logement. L’autre chose que l’on normalise est la gestion. Donc 3% pour les 5-6 logements. Donc même si vous gérez vous-mêmes, que ce n’est pas une compagnie externe qui gère l’immeuble, on va mettre 3% pour 5-6 logements, 4% des revenus pour 7 à 11 et 5% pour 12 et plus. 

 

MH: Et lorsque l’on a des électroménagers d’inclus on doit faire une normalisation, ce que je vois souvent ces temps-ci surtout dans la construction neuve pour tenter de louer plus vite, il est important de savoir que cela va affecter le financement à la fin. C,est une normalisation de 50$ par électro donc cela peut monter vite selon la grosseur du bâtiment. 

 

JPP: Si on a deux immeubles identiques, cela veut dire que si l’un des deux a des électros de fournis dans certains logements et que l’autre n’en fournit pas du tout nous n’aurons pas le même financement? 

 

MH: C’est pas mal ce que je suis en train de dire. Comme on disait, nous n’avons pas une seule valeur économique. On peut même voir ça dans le refinancement. Des fois des gens m’appellent dans des secteurs qui sont similaires et, en calculant deux immeubles, selon le gestionnaire, nous allons avoir une valeur économique différente. 

 

JPP: Le dernier poste que l’on normalise est la conciergerie qui est différent de la gestion. 125$ pour un 5-6, 170$ pour un 7 à 11, et 300$ pour un 12 et plus. On reste dans le brique et bois, nous ne sommes pas encore dans le béton et les ascenseurs. On entend souvent les gens dire qu’ils n’ont pas de concierge. On comprend, mais on doit tout de même harmoniser les dépenses. 

 

MH: C’était donc le but de cet article. Lorsque l’on envoie un pro forma, cela ne veut pas dire que le pourcentage du taux de rendement interne ou la capitalisation est égale. Nous le calculons avec un taux de qualification, des normalisations, donc tout cela change la donne. Un immeuble qui à 3% de TRI, versus les revenus réels, va peut-être avoir 4% de TRI. 

 

JPP: Donc l’immeuble va être plus rentable pour vous qu’aux yeux de la SCHL et c’est un peu normal, car la SCHL est là pour assurer et mitiger les risques. C’est normal qu’il mette des critères plus sévères que la réalité. Le rendement interne va donc être plus faible que la réalité du terrain. Nous avons parlé beaucoup de la SCHL, mais faisons une parenthèse sur le conventionnel. 

 

MH: Le RCD en conventionnel va dépendre des banques. Certaines banques vont vouloir aller à 1.20, 1.15, 1.1. C,est là l’importance de négocier son taux et sa valeur économique. Les gens me demandent de leur trouver le meilleur taux, mais ce que je veux entendre est de trouver la meilleure valeur économique. Le taux va venir par après, mais le 0.15 ne changera pas vraiment grand chose. Ce qu’il est important de savoir est est-ce que votre courtier va chercher le dernier dollar dont vous avez besoin pour votre prochain achat, car c’est ce qui va vous rapporter beaucoup plus que la petite différence de taux. 

 

JPP: Ce qu’on vient de dire à la SCHL ce sont les normes minimales. Même si on envoie un dossier dans une banque et à la SCHL par la suite, ils peuvent très bien prendre une normalisation qui est supérieure. La SCHL met des barèmes plancher, mais les banques ont l’autorité de mitiger leur risque donc il peuvent avoir des critères supérieurs. 

 

MH: Elles font ça avec le taux de qualification, très important de le dire. On parle de normalisation, le taux de qualification entre en ligne de compte surtout dans la valeur économique.  On s’entend, nous choisissons notre taux de qualification, c’est à l’avantage de nos clients, mais certaines banques vont aller jusqu’à 5 de taux de qualification. Ça change énormément la donne. Ce que j’entends souvent est qu’elles vont chercher un ratio de couverture de dette plus bas, mais monte le taux de qualification. 

 

JPP: Par rapport à ce que l’on voit sur le terrain dans les banques conventionnelles, la normalisation va être différente d’une banque à l’autre. Tout ça est variable de banque en banque. C’est important de maitriser son sujet pour demander pourquoi le montant de financement est de tant. 

 

MH: C’est notre travail. Oui nous allons chercher un bon taux d’intérêt pour nos clients, la valeur économique est importante en conventionnel et je fais une parenthèse à ce que tu mentionnais, car certaines banques vont aussi varier selon le portefeuille du client et selon les actifs liquides du client. Elles vont être plus à l’aise. Ce n’est pas pour tous les dossiers, mais nous pouvons négocier. Elles ne sont pas barrés sur une normalisation, ça va dépendre de plusieurs critères. 

 

JPP: En terminant, on a tenté fait le tour du sujet, mais nous l’avons survolé. 

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