Où Chercher Ses Premiers Deals | Jeunes Investisseurs

Amine Ménard et Cynthia Perreault Lors du premier épisode, Amine Menard rencontre Cynthia Perreault, jeune investisseuse en multilogements, qui nous raconte son parcours inspirant. Avez-vous moins de 30 ans? Est-ce que vous vous sentez prêt à investir?

Où Chercher Ses Premiers Deals | Jeunes Investisseurs

Avec Catherine Perreault, investisseurs immobiliers et 

Amine Ménard, coordonnateur marketing chez PMML

Amine Ménard: Bonjour à tous ! Ici Amine Ménard, coordonnateur marketing et futur courtier chez PMML. Je suis aujourd’hui avec Cynthia Perreault, jeune investisseuse de 29 ans qui a commencé à investir à l’âge de 25 ans, pour notre première édition de Jeunes Investisseurs et celui-ci a pour but de donner de l’information aux jeunes désirant investir en immobilier. Notre sujet d’aujourd’hui est : où chercher l’opportunité, car c’est une question que l’on se pose souvent en tant que jeune investisseur. Pour commencer, je laisse donc Cynthia s’introduire.  

Cynthia Perreault : Oui, j’ai fait mon premier achat à 25 ans, cependant ce premier achat n’était pas du tout dans la philosophie d’un investisseur. À ce moment, mon conjoint souhaitait investir et de mon côté je préférais louer plutôt qu’acheter. C’est environ deux ans plus tard que j’ai eu mon déclic et que j’ai eu la piqure. C’est à travers un livre de Jacques Lépine que mes yeux se sont ouverts aux possibilités, même si je partais de zéro. J’ai commencé à baigner dans le milieu et cela m’interpellait. 

AM : Cela ne fait donc pas trop longtemps que tu es dans le domaine et tu as tout de même réussi à investir et accumuler une cinquantaine de portes. C’est ce que nous allons voir avec elle aujourd’hui, comment elle a cherché ses opportunités. Souvent, en tant que jeune investisseur, il est possible d’être intimidé par l’immobilier, car on pense que ce sont des entreprises et des personnes avec beaucoup de capitaux et d’expérience qui peuvent se lancer là-dedans. Comment as-tu réussi à briser la barrière de l’âge ? 

CP : C’est une très bonne question. D’ailleurs, lorsque j’ai commencé mon image de moi-même était liée au fait que j’étais jeune donc je ne paraissais pas crédible et en plus je suis une femme donc il est peut-être moins habituel de voir une femme en immobilier. J’avais ces deux créneaux derrière moi donc j’avais peur de ne pas paraître crédible, mais la chose la plus importante est de créer votre vision et de foncer. Dans la vie, n’importe qui commençant quelque chose de nouveau, sera mauvaise. C’est de cette façon que vous allez apprendre. Votre image peut donner une impression, mais lorsque vous démontrez que vous savez où vous vous en allez, les gens vont vous prendre au sérieux. 

AM : C’est un point important, car souvent l’orgueil nous empêche de faire certains pas vers l’avant. C’est donc une facette de développement personnel et c’est vous qui devez travailler sur vous-mêmes. Vous ne réussirez pas grâce à vos connaissances, mais à cause de la personne que vous êtes. 

CP : En demeurant figé dans la peur de ne pas avoir l’air crédible, vous n’aurez rien, car toutes les plus grandes personnes à succès ont fait face aux mêmes obstacles. Il faut s’entourer de gens qui vous inspirent et utiliser les ressources disponibles. 

AM : Exactement ! Pour ceux qui sont en train de nous lire et qui sont moins familiers avec l’immobilier, détenir des immeubles est une source de richesse incroyable sur le long terme et c’est la raison pour laquelle débuter à investir jeune est l’idéal C’est incroyable ce que cela peut avoir comme impact. 

CP : J’ai souvent des discussions avec des gens qui ont acheté il y a des années et ont payé un prix dérisoire en comparaison à la valeur d’aujourd’hui, mais je suis convaincu que nous allons aussi tenir le même discours. 

AM : Est-ce que tu recommandes aux jeunes d’acheter et apprendre par expérience ou d’aller se former avant d’acheter ? 

CP : Je dirais qu’il est nécessaire d’avoir un bon équilibre entre les deux. Il est important, pour faire un bon achat, d’avoir les bonnes informations. Cependant, il ne faut pas tomber dans la paralysie du calcul. Il faut passer à l’action une fois que vous avez l’information. Il n’y a pas d’achats parfaits, mais, selon moi, il est difficile de se planter en immobilier. Il faut se connaître, mais le plus important est de passer à l’action. Il faut arrêter de se donner des excuses pour ne pas réussir. 

AM : C’est un point important de ne pas tomber dans l’analyse -paralyse. On va aussi apprendre par expérience, car il est impossible de tout savoir dès le début. Il faut seulement éviter les erreurs trop coûteuses. Dans ton cas, qu’est-ce que tu regardes lorsque tu analyses un immeuble ? 

CP : Pour vous donner une idée, au départ je ne connaissais rien sur l’île de Montréal, mais avec les bons outils il est très facile pour n’importe qui de connaître assez un secteur pour investir. Je crois que l’idéal est d’être un expert de son secteur, mais ma manière est de regarder un immeuble selon son emplacement et je l’analyse selon le prix des loyers. Je calcule par la suite la valeur maximale de l’immeuble, s’il est à son potentiel maximal et en soustrayant les coûts j’obtiens le prix maximum que je suis prête à offrir. 

AM : Tu apportes un bon point, calculer le potentiel de l’immeuble est ce qui est vraiment important, car même si l’immeuble peut sembler trop cher aujourd’hui il faut être en mesure de voir ce qu’il vaudra dans quelques années. Vous avez accès à beaucoup de formations pour approfondir vos connaissances dans ce domaine. 

CP : Il ne faut pas non plus négliger les contacts que vous voulez vous créer à travers tout cela. 

AM : Il y a certaines façons de transformer un achat en une opportunité. De ton côté, comment vois-tu cela ? 

CP : J’ai un exemple parfait en fait. Nous avons acheté un immeuble de 6 unités dans lequel nous avons versé plus de 300 000 $ pour l’acquérir. Il n’avait rien d’une opportunité au départ. Mais on devait calculer le plein potentiel et le réaliser. Il faut regarder au-delà de ce que l’immeuble vaut et rapporte maintenant. Je ne connais même pas tous les ratios qui sont utilisés, mais je sais combien mon immeuble va valoir une fois qu’il aura atteint sa pleine valeur. Vous pouvez choisir de devenir le spécialiste des dépenses ou des revenus, car la valeur d’un immeuble passe par ses revenus et dépenses. Je me concentre sur l’augmentation des revenus. 

AM : Exactement, car en augmentant les revenus de l’immeuble, il est certain que l’immeuble prend beaucoup de valeur. C’est un point important. Un immeuble qui ne semblait pas être une opportunité peut devenir intéressant une fois optimisé.  

CP : D’ailleurs, c’est une des multiples façons. Choisissez ce qui vous plait et allez-y en conséquence. Chacun à son créneau, mais il y a de la place à la création de valeur partout à Montréal. Je trouve aussi cela amusant d’améliorer l’espace, car cela me donne l’impression d’améliorer la ville de Montréal. Oui, c’est une affaire de revenus, mais je trouve aussi intéressant que la ville de Montréal continue d’avoir une certaine valeur. 

AM : Souvent, les gens qui nous lisent n’ont pas 200 000 $ à mettre sur un immeuble. Comment est-ce qu’un jeune peut commencer à investir en immobilier sans argent ? 

CP : Au départ, j’accordais tellement de valeur à la difficulté de rassembler la mise de fonds, mais, de nos jours, beaucoup de gens veulent placer leur argent et la faire fructifier sans nécessairement avoir les tracas liés à l’immobilier. Pour créer ce rendement, ces gens-là ont besoin de partenaires actifs qui vont créer cette valeur. Je me fais souvent demander comment il est possible d’en vivre dès le jour un. Si vous avez la capacité de doubler l’investissement de votre partenaire, vous êtes aussi en droit de demander un salaire. Vous allez donc pouvoir en vivre et créer un rendement excellent pour vos partenaires. 

AM : La meilleure façon est donc de créer des partenariats avec des gens qui souhaitent placer leur argent. Si vous avez un plan détaillé, il n’y a aucune raison qu’ils refusent, car quand quelqu’un cherche à nous accorder sa confiance il faut lui montrer les raisons de nous faire confiance et arriver avec un plan. 

CP : Vous pouvez penser, au départ, qu’il n’y a pas beaucoup de gens autour de vous avec ces sommes d’argent, mais il y en a beaucoup qui cherchent à faire fructifier leur argent. Il faut avoir confiance en soi, car vous avez une grande valeur en tant que partenaire actif. La seule chose que vous devez trouver est l’opportunité vous permettant de le faire. Une fois que l’offre d’achat est signée à votre nom, l’argent va venir à vous. 

AM : Mon grand-père disait souvent qu’on ne fait pas des affaires dans notre salon. Vous devez donc sortir et rencontrer des gens pour créer votre réseau de contacts. C’est de cette façon que vous allez trouver les gens pour investir avec vous. Il ne faut pas voir cela comme si vous demandiez de l’argent, vous allez rapporter de l’argent à cette personne. 

CP : En fait, c’est une offre. Au départ, j’avais l’impression que je demandais de l’argent et une faveur, mais au contraire, vous faites une très belle offre et si vous faites 30 % et plus de rendements c’est quelque chose qui est très rare dans le marché. Les gens ont réalisé tranquillement que les projets fonctionnaient et je suis actuellement dans une situation où j’ai plus d’argent derrière moi que de projets devant moi. C’est assez rapide en considérant que cela fait 3 ans que je suis active dans le milieu. 

AM : C’est une belle façon de commencer, il est certain que par la suite vous pourrez investir avec l’argent que vous aurez fait à travers les opportunités que vous aurez réalisées. Peu importe l’âge, c’est une belle façon de commencer. Elle a aussi mentionné un autre point. Pour créer de la valeur rapidement, il est possible de demander un refinancement à la banque et ce que Cynthia fait est qu’elle demande une côte de gestion. Il ne faut pas oublier que votre temps aussi vaut quelque chose. 

CP : Exact, car souvent les gens se lancent dans les flips pour avoir des revenus immédiatement. Cela peut être intéressant. Je trouvais tout de même que cela était risqué, puisque ce sont de plus petits immeubles. Il faut connaître son marché et vendre rapidement. Le multi-logements est donc, selon moi, un marché moins risqué puisque les locataires vont payer la dette. Plusieurs façons sont possibles. Il y a aussi le pourcentage de création de valeur qui est aussi bon pour l’investisseur que pour vous, car plus vous créez de la valeur et plus les deux partis font de l’argent. C’est à vous de négocier le partenariat au départ. 

AM : Donc pour résumer, ce n’est pas une question d’argent, mais de développement personnel. Il faut seulement foncer. 

 

Rapport de marché 2019

Indicateurs de marché, conseils d'investissement et de financement.

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