Planifier son Refinancement lors d’une Optimisation

Mathias Hachey et Jean-Philippe Paradis Plusieurs investisseurs ont comme stratégie d’acheter un immeuble dans le but de l’optimiser. Nos courtiers hypothécaires Jean-Philippe Paradis et Mathias Hachey nous explique l’importance de bien faire ses calculs lors de la planification de votre optimisation pour éviter les mauvaises surprises lors du refinancement.

PLANIFIER SON REFINANCEMENT LORS D’UNE OPTIMISATION

Avec Mathias Hachey et Jean-Philippe Paradis, courtiers hypothécaires

 

« On doit planifier le projet afin de garder la même ligne directrice, puis bien préparer la documentation pour être certain de pouvoir présenter un dossier complet » — Mathias Hachey

Jean-Philippe Paradis : Bonjour à tous, pour ce nouvel article nous traiterons de l’optimisation d’un immeuble à revenu. Je suis avec Mathias Hachey et moi-même, courtier hypothécaire commercial pour PMML. Mathias, c’est un petit peu une tendance dans le marché d’aujourd’hui de vouloir optimiser un immeuble. Est-ce qu’il est important de faire des calculs, avant d’acheter, pour savoir quel est le montant que l’on pourrait avoir lors du refinancement ? 

Mathias Hachey : Effectivement, c’est une nouvelle mode, tout le monde recherche cela et nous parlons de profit à l’achat. C’est très important de faire un calcul avant d’acheter. On peut faire une comparaison avec le hockey. Jean-Philippe, je sais que tu es un joueur de hockey aguerri. On ne va pas sur la glace sans plan de match. C’est la même chose en immobilier surtout lorsque l’on sait que nous allons y mettre du temps et de l’argent. Nous ne sommes plus dans un marché comparable à 1980 où les gens prenaient un napkin et calculaient tout cela sur un coin de table pour déterminer le prix de vente. C’est plus compliqué que cela, car il y a plusieurs facteurs mathématiques qui entrent en ligne de compte. Il y a le TGA, MRN, MRB, plusieurs facteurs qui font que si nous ne les connaissons pas, nous allons subir le marché. Il faut donc s’assurer d’avoir au moins une base de la mathématique immobilière ou faire affaire avec un professionnel. Cela permet de voir où l’on s’en va et ce que nous voulons faire avec cet immeuble. Cela nous permet aussi de déterminer si nous serons en mesure de ressortir toutes nos billes.

JPP : Est-ce que l’on peut vraiment savoir dès le moment de l’achat le montant que nous allons obtenir au refinancement ? 

MH : C’est une bonne question. En fait oui et non. Nous allons pouvoir évaluer une ligne directrice pour pouvoir dire que si l’on s’en va dans cette optique-là on sera en mesure de ressortir un tel montant approximativement. Bien sûr, il y a toujours des imprévus durant le processus, par contre, nous essayons toujours de les prévoir. Pour répondre à ta question, oui, il est possible de le savoir. Par contre avec la SCHL, on peut avoir un bon vent. Par exemple, si ce sont — qu’on appelle à l’interne — les cowboys de l’immobilier qui optimisent l’immeuble au maximum, on sait que lorsqu’ils vont soumettre le dossier à la SCHL, il est fort probable que cette dernière établisse une valeur normalisée plus basse que celle établie par le client. C’est donc un des avantages d’aller voir un professionnel avant d’entamer votre projet d’optimisation. Je ne vous dis pas de ne pas aller chercher les revenus maximums de votre immeuble, mais il faut prendre en considération les revenus qui peuvent être normalisés à la baisse ce qui va affecter directement la valeur économique de votre immeuble lors du refinancement.    

JPP : Et lorsque l’on procède ainsi est-ce que l’on devrait y aller avec un financement conventionnel ou se diriger directement vers la SCHL ?  

 « On va conseiller d’acheter conventionnel en premier lieu. La SCHL ne financera pas deux ans assurés. Ils vont demander un 5 ans fixe à coup sûr à moins d’acquérir un parc dans lequel il serait possible d’aller dégager une grande équité. » – Mathias Hachey

MH : C’est sûr et certain que l’on va conseiller d’acheter conventionnel en premier lieu. De toute façon, la SCHL ne financera pas un deux ans assuré. Ils vont demander un 5 ans fixe à coup sûr, à moins d’acquérir un parc dans lequel il serait possible d’aller dégager une grande équité. En règle générale, nous allons donc y aller pour un terme de 5 ans. Nous conseillons au client d’y aller en conventionnel pour commencer. Cela lui évite d’avoir une prime à payer au départ. Il pourra optimiser l’immeuble et, par la suite, avec nos calculs, nous allons pouvoir évaluer combien nous allons retirer. 

JPP : Est-ce qu’il y a une durée à respecter entre le moment de l’achat et celui du refinancement ?

MH : C’est une très bonne question, les gens sont souvent pressés de ressortir leur argent le plus vite possible. L’immobilier est un jeu de levier et le plus vite que nous sommes en mesure de sortir nos billes du projet, plus vite il nous sera possible d’acheter autre chose. Par contre, il faut réaliser que la SCHL, à l’intérieur d’un an, risque d’être frileuse un petit peu. Il faut qu’il y ait eu une certaine stabilisation des revenus. Il faut être capable d’apporter les justifications à la SCHL. Il y a plusieurs facteurs que nous devons savoir. 

JPP : Qu’est-ce qui arrive si le client souhaite refinancer à l’intérieur de 6 mois par exemple ? Est-ce que la SCHL va aller de l’avant dans le dossier ? 

MH : Ils peuvent aller de l’avant dans le dossier, mais ils vont normaliser les revenus à la baisse et ce n’est pas ce qu’on veut. Notre but est d’aller chercher la pleine valeur économique. Imaginez que l’on fasse des travaux, nous voulons aller chercher le maximum et, à l’intérieur de 6 mois, on va regarder. C’est sur et certain que la SCHL risque de nous dire non, mais on peut tout de même regarder. Toutefois, notre but est toujours d’aller chercher la pleine valeur économique et geler notre montant de prêt pendant 5 ans. Donc si nous faisons un pas en avant et que l’on ne va pas chercher le maximum de ce que nous pouvons retirer, cela ne sert à rien. 

JPP : Est-ce qu’on serait mieux d’attendre quelques mois de plus, voir un an de plus pour être certain d’aller chercher la pleine valeur économique ? 

MH : Je dirais un an ou même deux. Cela nous donne l’occasion de montrer une stabilité à la SCHL et amener toutes les preuves nécessaires et les justifier. À l’intérieur d’un an, cela peut se faire et, comme nous sommes accrédités directement avec la SCHL pour une institution financière, nous allons parler directement au souscripteur. Cela nous donne un gros jeu pour débattre le dossier de notre client. À l’intérieur d’un an, ils peuvent nous normaliser un peu à la baisse, mais nous allons pouvoir défendre notre point. C’est du cas par cas. Certains vont fonctionner et d’autres non. L’optimisation est un jeu de surprise. Après deux ans, par contre nous sommes certains que le client pourra retirer le maximum de la valeur économique possible et, par le fait même, récupérer sa mise de fonds (et peut-être plus).

« On doit documenter le dossier et garder des traces de ce que nous avons fait comme optimisation. » – Jean-Philippe Paradis

JPP : Plus vite n’est donc pas nécessairement le mieux.

MH : Non exactement. On veut aller vite, mais il faut comprendre que, en immobilier, la rapidité n’est pas nécessairement la meilleure optique à prendre surtout dans les chiffres. C’est important de comprendre qu’il faut aussi connaître le secteur. La SCHL connaît les secteurs sur le bout de leurs doigts et va nous mettre au défi là-dessus. Il faut s’assurer de connaître les données comme les loyers moyens et le TGA du secteur selon la grosseur de votre immeuble. 

JPP : Et j’imagine que l’on doit documenter le dossier et garder des traces de ce que nous avons fait comme optimisation. Si nous avons réduit les frais de chauffage par exemple, j’imagine qu’il faut le prouver avec une nouvelle facture.

MH : Exactement, tout ce qu’on fait, on doit le prouver. Donc, dans nos normalisations si l’on réduit les dépenses de l’immeuble on doit le justifier et le prouver à la SCHL. Même chose si nous augmentons les revenus puisque dans les deux cas nous parlons d’une optimisation. Il faut le prouver à la SCHL et nous n’avons pas le choix.   

JPP : En terminant, quels sont les points importants que que l’on se doit de savoir pour bien présenter son dossier ou bien faire son projet d’optimisation ? 

MH : Bien évidemment, on doit avoir la documentation nécessaire pour être bien préparée et faire affaire avec un professionnel dès le départ avant même l’achat. C’est très clair et comme nous le disions tout à l’heure d’entrée de jeu, à savoir si l’on doit calculer la valeur de notre immeuble avant, la réponse est bien sûr que l’on doit le faire. On doit planifier le projet afin de garder la même ligne directrice, puis bien préparer la documentation pour être certain de pouvoir présenter un dossier complet selon le courtier avec qui vous faites affaire. Dans ces cas-ci, la SCHL a plus de chance de nous dire oui.  

 

 

 

Rapport de marché 2019

Indicateurs de marché, conseils d'investissement et de financement.

L’objectif de ce rapport est de vous fournir des statistiques et du contenu de qualité afin que vous soyez en mesure de passer rapidement à l’action dans vos transactions.