Pourquoi acquérir une RPA

Plusieurs investisseurs d’expérience se tournent vers l’acquisition de Résidences Privées pour Aînés (RPA) afin de diversifier leurs projets immobiliers. Entre les projets d’optimisation, de redressement, de construction et la gestion d’immeubles résidentiels stabilisés, certains propriétaires veulent repousser les limites de leur savoir-faire et l’acquisition d’une RPA devient l’opportunité par excellence pour s’inscrire dans un marché en croissance à profitabilité supérieure.

RPA: une demande croissante

Selon le rapport sur les résidences pour personnes âgées diffusé par la SCHL en 2018, il y a 445 résidences pour personnes âgées de 90 places ou plus et 230 entre 50 et 89 places au Québec, pour un total de 675 dans ces deux catégories. De ce nombre, on en retrouve 247 (37%) dans la RMR de Montréal, 87 (13%) dans la RMR de Québec et 51 (8%) en Montérégie.

L’âge moyen d’entrée en résidence est de 75 ans. Il y aurait environ 120 000 unités disponibles au Québec et, pour maintenir l’équilibre actuel en prévision de l’arrivée des “Baby-boomers”, on estimait en 2017 à 100 000 le nombre d’unités à construire dans les 15 prochaines années.

Entre 2013 et 2017, le taux d’inoccupation des places standards (sans soins) a chuté de 2,5% pour s’installer à 6,2%. Plusieurs nouveaux projets de grande envergure ont vu le jour sur le marché et, en 2018, le taux d’inoccupation est passé à 6,9%. En revanche, les places avec soins assidus (1,5 heure de soins par jour) ont vu leur taux d’inoccupation passer de 5,5% en 2016 à 5% en 2017 à 4,2% en 2018. La région de Lanaudière se démarque avec un taux d’inoccupation aussi bas que 1%.

Le loyer moyen des places standards en 2018 est de 1729$ en hausse de 2,95% par rapport à 2017. Pour les places avec soins assidus, la moyenne en 2018 est restée stable à 3180$ après avoir connu un bond appréciable de 6% entre 2016 et 2017. C’est à Gatineau qu’on retrouve la plus haute moyenne de loyer pour une place standard à 2094$/mois. La RMR de Montréal obtient la moyenne la plus élevée pour les places avec soins assidus à 3582$/mois.

Le nombre de personnes ayant l’âge d’habiter en résidence versus le nombre disponible de places dans une région peut aussi être un bon indice sur la viabilité d’un projet RPA. La moyenne au Québec pour les RPA de 10 personnes et plus est de 5,81 personnes par place disponible. Cet indicateur, jumelé au taux d’inoccupation, sert à prévoir la demande future et identifier les besoins immédiats en création de nouvelles unités. C’est dans la RMR de Montréal qu’on retrouve le plus haut taux moyen avec 6,05 personnes/place disponible.

Région50 à 89 unités90 unités et plus% inoccupation places standardsLoyer moyens unités standards% inoccupation places avec soinsLoyer moyen places avec soinsPersonnes âgées vs places disponiblesTaux d’attraction
RMR Montréal491986,50%1 803,00$4,10%3 582,00$6,0517,7
RMR Québec30577,60%1 769,00$4,20%3 290,00$4,8921
Montérégie27246,30%1 715,00$3,80%2 754,00$N/AN/A
RMR Centre-Du-Québec14206,00%1 475,00$10,10%2 348,00$N/AN/A
RMR Chaudière-Appalaches19136,80%1 562,00$2,30%2 316,00$N/AN/A
RMR Sherbrooke101910,90%1 614,00$15,10%2 945,00$4,0923,6
RMR Trois-Rivières13169,70%1 706,00$5,50%2 778,00$3,8725,9
Lanaudière7143,50%1 431,00$1,00%2 940,00$N/AN/A
RMR Gatineau2145,40%2 094,00$1,50%3 532,00$5,8418,2
Province de Québec2304456,90%1 729,00$4,20%3 180,00$5,8117,9

 

Finalement, le taux d’attraction indique le pourcentage de personnes âgées de 75 ans et plus qui prennent une place en résidence. Pour le moment, cet indicateur doit être utilisé avec prudence puisqu’un taux d’attraction élevé pour une région n’est pas nécessairement un gage d’un taux d’inoccupation inférieur si le nombre de personnes ayant l’âge d’habiter en résidence versus le nombre disponible de places dans une région est trop bas. Par exemple, malgré le taux d’attraction très élevé de la RMR de Trois-Rivières, le taux d’inoccupation est élevé en comparaison au taux moyen de la province et cela pourrait être attribuable au fait que le taux de personnes pouvant habiter en RPA versus le nombre de place disponible est le plus bas au Québec.

RPA: Une profitabilité supérieure

Les RPA se transigent à un taux de capitalisation plus élevé qu’un multi-logements. L’une des raisons principale est que ce type de propriété est opéré comme une entreprise ce qui exige un haut niveau d’expérience lié à une opération plus complexe. Parmi les autres facteurs influençant le taux de capitalisation on retrouve entre autre: la capacité de financement, la qualité de la clientèle et des services requis, l’âge de la propriété, l’état général des lieux, la localisation et la proximité des services, le nombre d’unités, le degré de rareté et d’appréciation de l’actif par le marché. Selon l’évaluation des critères ci-haut mentionnés, les RPA seront catégorisées Classe A ou Classe B. 

Selon nos données internes, les RPA de Classe A vont normalement se transiger à des taux de capitalisation variant de 6,50% à 7,95% et les RPA de classe B se transigeront à des taux de capitalisation supérieurs à 8%. Les rendements sur liquidité suivent la parade avec des taux minimum tout près de 10% en montant.

Alors, pourquoi acheter une RPA? Parce que les investisseurs qui développent une expertise en acquisition de RPA verront la rentabilité globale de leur parc immobilier augmenter considérablement. De plus, ils pourront se qualifier pour un marché où les acheteurs sont plus rare et avoir accès à plus de 400 immeubles supplémentaires de 90 logements et plus afin de poursuivre leur croissance vers des immeubles de plus grande envergure. Finalement, la croissance de ce marché de niche favorisera un taux d’occupation en augmentation, assurera la santé financière de l’actif et contribuera positivement à l’équilibre d’un parc immobilier.