Programme de la SCHL | Prêt à Investir

Mathias Hachey | Jean-Philippe Paradis Mathias Hachey et Jean-Philippe Paradis courtiers hypothécaires chez PMML, nous informent sur le programme de la SCHL afin de vous aider avec vos futurs investissements.

Programme de la SCHL | Prêt à Investir

Jean-Philippe Paradis: Aujourd’hui nous allons aborder le sujet de la prime SCHL. Comme toute bonne compagnie d’assurance, la SCHL a une prime afin de pouvoir utiliser leurs services. Lorsque notre prêt est assuré avec la SCHL, nous avons une prime que nous capitalisons en l’ajoutant sur le montant du prêt. Elle est amortissable donc nous n’avons pas à la sortir de nos poches le jour de l’obtention du prêt. Les clients demandent souvent quel est le montant de cette prime. Mais à quel montant peut-on s’attendre? 

 

Mathias Hachey: Nous allons clarifier quelque chose, nous allons aujourd’hui parler de marchés primaires. Nous finançons donc sur la valeur économique de financement. Un marché primaire est un marché comme celui de Québec et Montréal. 

 

JPP: La SCHL limite à 85% le montant du prêt par rapport à la valeur économique. 

 

MH: Le montant du prêt et la valeur marchande sont donc les deux éléments qui ont déterminé le RPV donc le ratio prêt/valeur. 

 

JPP: supposons que nous ayons un immeuble dont la valeur économique se situe à 1 million de dollars, la SCHL va limiter à 850 000$ la valeur du prêt. Il n’est pas possible d’aller plus haut que 85%. Cependant, comme tu viens de le mentionner, il y a une différence entre la valeur économique et la valeur marchande. La prime SCHL est de 4.75% si la période d’amortissement est de 30 ans et on ajoute 0.25% pour chaque période de 5 ans. Il y a par contre un petit ajustement à faire. 

 

MH: Exact, o est-il possible de sauver de l’argent? 


JPP: Comme la valeur marchande est déterminée par ceux qui soumettent le dossier, et que nous sommes accrédités pour négocier directement avec la SCHL, cela augmente notre pouvoir de négociation. Dans mon exemple, la valeur du prêt restera limitée à 850 000$, peu importe la valeur marchande. Cependant, si l’on réussit à prouver que la valeur marchande est de, par exemple 1.2 million, qui est déterminée par les comparables vendus dans le secteur, on divise le montant du prêt par la valeur marchande pour obtenir un ratio prêt valeur et c’est ce pourcentage qui déterminera le pourcentage de la prime. Plus la valeur marchande est élevée et plus nos clients sauvent de l’argent donc c’est ce qu’on veut au final.  C’est possible, mais c’est plutôt quelque chose que l’on voit lors d’un refinancement. 

 

MH: En fait pour un achat il faut comprendre que dans les 5-6 logements, la SCHL va demander un rapport d’évaluation et c’est plus difficile à débattre. Par contre, sur la promesse d’achat? 

 

JPP: Au-dessus de 7 logements, le rapport d’évaluation n’est pas obligatoire donc on voit très souvent que le prix payé est supérieur à la valeur économique. Donc pour un ratio de prêt/valeur on pourrait très bien avoir quelque chose au-dessous de 80%. La prime SCHL pourrait donc être plus basse à l’achat aussi, mais je trouve que nous avons plus d’outils lors d’un refinancement. Si le prêt est déjà assuré par la SCHL, entre la 4e et la 5e année c’est 40% de crédit de prime. Donc, si à l’époque vous avez payé 50 0004 de prime vous aurez un crédit de 20 000$.

 

MH: J’imagine que les gens se posent la question, si vous avez un crédit de prime et que vous tombez à zéro, il se passe quoi? La SCHL ne travaillera pas pour rien donc c’est certain qu’il va y avoir une prime. Lorsque l’on arrive à un retrait d’équité, on prend une partie de ce retrait pour payer la prime et n tombe sous ce que l’on paierait normalement. 

 

JPP: On s’entend pour dire qu’il y a une énorme différence, car avec le crédit de prime et le RPV le plus bas possible, ton client a sauvé des dizaines de milliers de dollars. 


MH: Exactement, de plus son immeuble a pris de la valeur dans un bon secteur. Je connais les rénovations qu’il a mises dans son immeuble donc je suis très à l’aise de mettre une valeur plus élevée. Au final, mon client ira chercher son argent et va garder son taux d’intérêt SCHL. 

 

JPP: Quel est ton opinion par rapport aux petits retraits d’équités, est-ce qu’il est possible de rester avec la SCHL si l’on ne refinance pas au maximum? Allons-nous payer une prime? 

 

MH: Pourquoi payer une prime à la base et, 5 ans plus tard, retourner avec un taux d’intérêt plus élevé? Cela va affecter tous les ratios de l’immeuble et nous avons les moyens de négocier une prime qui est plus basse. La SCHL est toujours une formule gagnante. 

 

JPP: on peut démontrer par A + B que, par une formule gagnante, il serait beaucoup plus avantageux de rester avec la SCHL. 

 

MH: D’ailleurs je vois venir mes clients lorsqu’‘ils me posent la question. Dans ces cas-là, je leur fais des scénarios pour leur montrer comment cela pourrait se passer. On ne doit pas oublier non plus que l’on va conserver le prêt assuré tout au long de sa durée de vie. J’entends souvent que l’on doit repayer la prime après 5 ans, ce qui n’est pas vrai. Si les conditions du prêt ne changent pas, vous allez conserver un taux d’intérêt très bas et votre prêt assuré. Vous aurez donc, en fin de compte, un meilleur cashflow et une meilleure équité. 

 

JPP: Nous sommes restés en surface, mais vous aurez compris que, poser les bonnes questions aux bonnes personnes peut vous faire sauver des milliers de dollars. 

Rapport de marché 2019

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