Renouvellement des baux

En début d’année, les propriétaires d’immeubles locatifs doivent non seulement s’assurer d’envoyer les Relevés 31 à chacun de leurs locataires mais également procéder au renouvellement des baux. Cette étape est essentielle à l’augmentation des revenus. Sachant que la valeur d’un immeuble multi-logements de 6 unités et plus est principalement basée sur les revenus et les dépenses, l’étape du renouvellement est d’autant plus importante et car elle affectera la valeur de revente de celui-ci. Voici quelques trucs afin d’aller chercher le maximum lors de vos renouvellement.

DATES DE RENOUVELLEMENT

Avant tout, il est important de savoir que les avis de renouvellements pour les baux de 12 mois et plus doivent être envoyé 3 à 6 mois avant la fin du bail. Pour un bail prenant échéance le 30 juin, il s’agit du 1er janvier au 31 mars. Pour de plus amples informations sur les dates, consultez le site de la Régie du logement. www.rdl.gouv.qc.ca

QUELQUES SUGGESTIONS

Offrir un bon service à ses clients (locataires)

Que vous ayez 6 ou 600 logements, avoir une bonne relation avec ses locataires (qui sont aussi vos clients) est la clé. Il en va de soi qu’avant tout, les propriétaires doivent offrir un bon service lorsqu’ils ont un bris ou autre. Bien entendu, à 600 logements, vous ne les connaissez probablement pas tous personnellement. Qu’en est-t’il de votre concierge et/ou de l’entreprise qui gère vos immeubles? Répondent-t’ils rapidement et efficacement aux appels?

Dans le temps des fêtes, pourquoi ne pas envoyer une carte de souhaits et peut-être même l’accompagner d’un cadeau? Par exemple, plusieurs de nos clients propriétaires (et nous mêmes en tant que propriétaires) envoyons des cartes cadeaux, boîtes de chocolats, etc. Certains propriétaires dont nous parlons ici possèdent plus de 300 logements et font l’effort. C’est simple et très apprécié! Le mot clé, si vous n’avez pas le temps, déléguez!

Renouvellement en personne

Si cela est possible, pourquoi ne pas discuter du renouvellement de vive voix. Si vous possédez un grand nombre d’unités, déléguez la tâche au concierge ou à un assistant. Cela a fait ses preuve et évite souvent des incompréhensions de part et d’autre. Cela permet aussi de négocier sur le champ et d’augmenter le montant. Par ailleurs, le fait de s’informer auprès des locataires si des éléments ne fonctionnent pas dans leur logement est une autre bonne façon de leur démontrer que vous êtes à leur écoute et que vous vous souciez de leur bien-être.

Proposer un nouvel élément dans le logement

Un autre moyen d’obtenir une meilleure augmentation est de proposer à un locataire un nouvel élément dans son logement lorsque l’on discute du renouvellement. Par exemple, un nouveau comptoir, un nouveau revêtement de plancher dans la cuisine, etc. En échange, vous pouvez augmenter leur loyer de 20-25$ par exemple, plutôt que du 10-15$ habituel pour les immeubles moins récents.

Le fameux 10$ d’augmentation

Dans certains cas, le 10$ d’augmentation peut sembler bien peu mais si vous faites vos calculs avec la grille de la Régie du logement, vous vous rendrez parfois compte que dans certains cas, c’est plus que ce dont vous avez droit. Si vous vous occupez bien de vos immeubles et offrez un bon service, proposez toujours un montant un peu plus élevé et négociez avec vos locataires. Si 15$ leur semble trop et que 10$ vous semble trop peu, rien n’indique que l’augmentation doit être un chiffre rond. Pourquoi pas 13$? 

CRITÈRES DE FIXATION DE LOYER DE LA RÉGIE DU LOGEMENT VS CORPIQ

Dans un premier temps, pour vos renouvellements, vous pouvez vous référer à la Régie du logement pour faire vos calculs. 

De son côté, la Corpiq propose également sa propre grille selon les critères de fixation de loyer de la Régie du logement. Celle-ci se dit plus adaptée aux dépenses encourues réellement par les propriétaires. Vous pouvez vous y référer sur leur site: www.corpiq.com

En résumé, il ne faut pas hésiter à demander ce que l’on considère comme juste selon les augmentations de dépenses, les travaux exécutés, etc. Cela, bien entendu, en utilisant les outils disponibles à votre disposition.

Par exemple, si l’on se base sur un MRN (multiplicateur de revenus nets) de 20 pour un 30 logements, imaginez quelle sera la valeur augmentée de votre immeuble:

12$ (moyenne d’augmentation par logement) x 12 mois x 30 logements x 20 (MRN) = environ 86 400$ d’augmentation de la valeur économique. C’est considérable!