Rentabilité d’un immeuble

Christian Pomerleau Notre courtier hypothécaire, Christian Pomerleau, partagent avec vous à quoi porter attention afin d’évaluer la rentabilité de votre immeubles et la différence entre vos montants normalisés et réels. Christian vous donne aussi quelques astuces afin de vous aider lors de l’optimisation.

La rentabilité d’un immeuble

avec Christian Pomerleau, courtier hypothécaire PMML

“L’immobilier est toujours un investissement de choix et un levier qui est incroyable car c’est du solide. Cela permet des investissements à courts et longs termes. L’important de votre côté est de faire vos devoirs et de  vous entourer des bons experts.” – Christian Pomerleau

 

J’aimerais discuter avec vous de la rentabilité d’un immeuble. Au niveau de la rentabilité, ce que nous voulons connaître, ce sont les données de base. Pour calculer la rentabilité, nous allons avoir besoin des revenus et dépenses. Les données de bases sont souvent prises dans la fiche que vous allez avoir. Votre courtier peut également vous apporter plusieurs autres informations utiles. Le vendeur pourrait aussi vous fournir, dans le cas d’une vente privée, la liste des revenus et des dépenses. 

 

Pour la liste des revenus nous voulons avoir tous les revenus bruts et purs, donc tous les baux, renouvellements, stationnement, buanderie, espace de rangement, la location de matériel, etc. Pour ce qui est des dépenses, nous avons besoin des dépenses municipales donc les taxes municipales et scolaires et le coût en assurance et en énergie si cette dernière est à la charge du propriétaire. Si l’on se dirige vers un financement SCHL, les autres dépenses de l’immeuble seront normalisées. On parle dans ce cas, des salaires, de la conciergerie et de l’administration. En entretien on parle environ de 500$ par porte et de 125 à 300$ pour la conciergerie selon le nombre de logements dans l’immeuble. Pour un 5-6 logements, le montant sera de 125$, pour 7 à 11 logements, 175$ et finalement, 300$ la porte pour 12 logements et plus. La gestion est la même chose, il s’agit de 3 à 5% selon nombre de logements dans l’immeuble.

 

Par la suite, il faut créer une réserve – surtout pour ceux qui ont du mobilier fourni pour leurs locataires – qui correspond habituellement à 50$ par unité d’électroménagers. Lorsque l’on se dirige vers un financement conventionnel, on peut parfois ajouter une autre dépense qui est la réserve structurale qui correspond à 1 à 2% selon l’âge de l’immeuble.   

 

“Le revenu net d’opération est la base pour calculer la valeur économique de votre immeuble. C’est à partir de ce montant que nous allons obtenir le taux de capitalisation et le multiplicateur de revenus nets.” – Christian Pomerleau

 

Évidemment, on parle d’un immeuble qui est construit en brique et en bois car pour un immeuble avec une structure de béton, l’entretien peut monter de 500$ à 750$. Il pourrait aussi y avoir des ascenseurs dans ces immeubles et, si nous n’avons pas le contrat d’ascenseur, on calcule en moyenne 2500$ par porte d’ascenseur. Cela peut donc vous aider à mettre les bons chiffres dans vos pro formats car c’est avec cet outil que vous aller par la suite calculer votre rentabilité. Le but ultime de tout cela est d’obtenir le revenu net d’opération. Tout est basé sur ce dernier car ce montant représente ce qu’il vous reste avant de payer votre hypothèque. On prend donc les revenus bruts desquels on retire le taux de vacance et les mauvaises créances, données qui sont disponibles sur le site web de la SCHL. 

 

Le revenu net d’opération est la base pour calculer la valeur économique de votre immeuble. C’est à partir de ce montant que nous allons obtenir le taux d’actualisation global (TGA) et le multiplicateur de revenus nets (MRN). Ce qu’il faut comprendre est que le multiplicateur de revenus nets n’est ni plus ni moins le prix payé divisé par le revenu net d’opération. Cela nous donne une idée par rapport à combien de fois les revenus nets nous payons notre immeuble. L’inverse est aussi vrai, c’est de cette façon que nous allons obtenir le TGA. Vous comprendrez donc que le MRN et le TGA sont littéralement l’inverse de l’un et de l’autre.  

 

Notre revenu net d’opération sert vraiment à voir la puissance de votre immeuble, c’est-à-dire avant d’obtenir le montant disponible pour couvrir les paiements hypothécaires. C’est notre cashflow réel et c’est pour cette raison que nous prenons les dépenses réelles. Il est facile pour un courtier hypothécaire de travailler ces données et d’obtenir une idée quant au potentiel de financement. Cependant, il y a une grande différence entre la normalisation des dépenses et obtenir un financement sur ces valeurs et l’obtention d’un financement sur les valeurs réelles. En tant qu’investisseur, il est important pour vous de connaître la différence entre les deux car vous allez devoir vivre avec les dépenses réelles dans vos opérations.  

 

“Plusieurs techniques sont disponibles pour optimiser. Ce que l’on cherche en bout de ligne est de prévoir la nouvelle valeur économique après l’optimisation afin de pouvoir refinancer et aller chercher un retrait d’équité.” – Christian Pomerleau

 

Une fois votre promesse d’achat complétée, vous recevrez la vraie liste des dépenses. Par la suite, vous allez vouloir vous concentrer sur l’âge de l’immeuble et son âge apparent. Un immeuble peut être assez vieux, mais très bien rénové donc, dans ce cas-ci il est important d’avoir une liste des rénovations qui ont été effectuées dans les 5 à 10 dernières années. Il s’agit d’une bonne façon pour vous de savoir l’énergie que le vendeur à mis dans son immeuble. Cela vous permet aussi d’évaluer vos dépenses en capital pour les prochaines années. C’est un point qui est important à savoir car un immeuble peut sembler très intéressant, mais il peut cacher plusieurs rénovations majeures qui seront à faire prochainement. 

 

Par la suite, en optimisation, nous allons étudier le potentielle de notre immeuble. Nous allons chercher à augmenter les revenus et diminuer les dépenses. Cela peut se faire par l’augmentation annuel et/ou par des travaux importants que vous décidez de faire. Plusieurs techniques sont disponibles pour optimiser. Ce que l’on cherche en bout de ligne est de prévoir la nouvelle valeur économique après l’optimisation afin de pouvoir refinancer et aller chercher un retrait d’équité dans le but de rembourser votre mise de fonds ou vos investisseurs. Vous voulez également faire un peu de gestion de risque car les taux d’intérêt sont assez bas présentement. On sait que dans les prochains mois ou années les taux remonteront.    

 

En résumé, l’immobilier est toujours un investissement de choix et un levier qui est incroyable car c’est du solide! Cela permet des investissements à courts et longs termes. L’important de votre côté est de faire vos devoirs et de  vous entourer des bons experts. Alors bon succès dans vos démarches! 

Rapport de marché 2019

Indicateurs de marché, conseils d'investissement et de financement.

L’objectif de ce rapport est de vous fournir des statistiques et du contenu de qualité afin que vous soyez en mesure de passer rapidement à l’action dans vos transactions.