Rétrospective de l’année 2019 | Action Transaction

François Gagnon et Thierry Samlal Thierry Samlal et François Gagnon font une rétrospective de l’année 2019 au niveau d’investissement immobilier et leur prédiction du marché en 2020.

Bye Bye 2019 | Action Transaction

 

François Gagnon: Pour 2019, on parlait d’un rebondissement le taux d’intérêt en a été un absolument majeur. 

 

Thierry Samlal: Oui, quand même assez stable toute l’année, mais les taux restent et demeure bas, ce qui stimule le marché actuellement. 

 

FG: En fait le rebondissement a eu lieu à la fin du premier trimestre, je crois que personne ne s’attendait à ce qu’il y ai une diminution du taux à ce point-là rendu en décembre 2019. Ça a généré énormément d’activité. On a vu des vendeurs qui ont eu le flair de mettre des actifs de qualités sur le marché au même  moment et aujourd’hui ça se traduit par 23 ventes de 75 logements et plus au Québec. 

 

TS: Ce qui est étonnant là-dedans est que les acquéreurs qui ont fait ces achats-là ont probablement analysé les dossiers au mois d’août ou septembre lors que les taux d’intérêt étaient à la hausse. 

 

FG: Donc ça a probablement facilité la finalisation de ces transactions-là lorsqu’est venu le temps de fixer le taux, car on sait tous qu’un taux en multi-logements ça ne peut pas se geler avant que toutes les conditions soient réalisées. Souvent trois ou quatre mois après une promesse d’achat acceptée.  à

 

TS: C’est un bon point François et un des faits saillants cette année c’est le financement qui est un peu plus long que la norme. Comment est-ce que tu as vécu ça? 

 

FG: C’est une nouvelle tendance à laquelle il a fallu s’ajuster. Je pense qu’à partir du mois de juin on voyait qu’il y avait des délais et qu’un dossier SCHL pouvait aller jusqu’à 8 semaines. Aujourd’hui on parle facilement de 10 à 12 semaines. Ces délais-là, évidemment, il faut savoir les expliquer aux partis. Ce n’est pas l’acheteur qui est responsable de ça donc le vendeur doit se montrer patient. 

 

TS: Absolument, il y a plusieurs acheteurs qui ont décidé que la SCHL était un excellent véhicule de placement. Cela permet d’avoir un amortissement plus long et un taux d’intérêt plus bas. Il y a certains acheteurs qui ont décidé d’aller en conventionnel à court terme, surtout les optimisateurs, et il y en a beaucoup en ce moment. 

 

FG: Oui, mais en contre-partie, avec les délais, nous avons des TGA de financement qui sont beaucoup plus flexibles. Nous avons la SCHL qui, souvent, accepte maintenant pour du neuf à des taux en bas de 5% de TGA. Ce que l’on ne voyait pas il y a de ça un an ou deux. 

 

TS: Absoluement, on voit pas mal de 4.75% en ce moment, même pour des immeubles bois et brique ou avec de la slab de béton léger. 

 

FG: Une autre tendance que l’on a vue en 2019 c’est de plus en plus de prêt avec un terme de 10 ans et puis ça va être très avantageux étant donné les très bas taux auxquels nous avons fermé les transactions. Si jamais nous voulons nous départir de l’actif d ans et qu’il reste encore 5 ans de terme, ça va probablement aider à vendre l’actif plus facilement. 

 

TS: Ceux qui ont acheté des immeubles neufs cette année, vous avez probablement acheté avec un amortissement SCHL de 40 ans et même de 35 ans et on remarque que, dans les immeubles existants, la SCHL est prête à y aller sur du 35 ans pour des immeubles bien situés ou bien rénovés. 

 

FG: Alors ce que l’on voit finalement est que, malgré les délais, nous avons de meilleures conditions de financement que nous avons eu dans les deux dernières années. C’est extraordinaire et c’est une raison qui fait que le coût par logement a été littéralement propulsé par le haut avec une moyenne à Montréal de 183 000$ par logement pour les transactions de 75 logements et plus. 

 

TS: Il n’y a pas si longtemps, on avait de la difficulté à dépasser le 100 000$ par porte pour certains acheteurs. 

 

FG: en plus de ça Thierry, je vais te relancer avec 221 000$ par logement en moyenne si nous sommes à moins d’un kilomètre d’une bouche de métro, encore une fois, pour les immeubles de 75 logements et plus. 

 

TS: Ça ça revient à un autre parallèle parce que la proximité d’un métro veut dire proximité des transports et on a remarqué une augmentation fulgurante des valeurs locatives. Le prix par pieds carrées et la moyenne de location ont complètement explosé dans la dernière année. 

 

FG: On a des joueurs en ce moment qui s’amènent sur le marché qui ont une grande expérience dans la création de belle communauté à l’intérieur même de leurs immeubles. On pense par exemple aux joueurs institutionnels qui sont venus acheter si je ne me trompe pas 14 des 23 transactions au Québec qui ont mis la main dessus. 

 

TS: Toutes des tours en béton, de belles tours de 6 à 8 étages. Vraiment des actifs impressionnants qui ont été vendus. 

 

FG: Ce qui est marquant, et tu es vraiment au fait de ça étant donné les types de portfolios que tu es en train de mettre sur le marché, il y a des institutionnels qui sont sortis du centre de Montréal et qui sont allés en première et en deuxième couronne. 

 

TS: Absolument donc ces institutions-là ont décidé d’acheter des immeubles neufs, construction béton, à l’extérieur de l’ile, mais de payer un prix que l’on retrouverait sur l’ile de Montréal pour de l’existant. Donc ce sont des marchés qui commencent à se compétitionner l’un et l’autre.

 

FG: donc on remarque ici l’effet des TOD, on avait parlé des Transit Orented Development dont on a parlé dans un précédent article. On voit l’effet de ça, on vient confirmer encore ce que l’on disait avec la création de pôles indépendants par les constructeurs. Encore une fois je veux revenir à la construction neuve. Tu as listé de très grands portfolios cette année, peux-tu nous mettre l’eau à la bouche et nous dire comment on devrait se positionner par rapport à ces ensembles-là que tu as à vendre? 

 

TS: Absolument donc ces ensembles-là sont bien situés. Le coût de construction est constamment à la hausse, le coût des terrains donc tout ce que ça prend pour mettre en place une construction et le coût de la main d’oeuvre et des constructions est à la hausse. Donc si vous achetez un immeuble aujourd’hui, vous êtes certain qu’il va vous coûter moins cher qu’un immeuble construit l’année prochaine ou l’année suivante. aussi, comme nous ne sommes pas régies par la Régie du logement pendant les 5 premières années sur les augmentations de loyer, on peut souvent optimiser un immeuble autant qu’un immeuble existant sur le marché. 

 

FG: Est-ce qu’on vient de détruire le fameux mythe comme quoi quand on met la main sur un immeuble neuf il n’y a plus de potentiel? 

 

TS: Tout à fait. C’est complètement faux. 

 

FG: donc nous avons un meilleur contrôle sur nos revenus parce que l’on peut mettre en place une qualité de services, une vision, bâtir une communauté qui fait en sorte que les locataires veulent rester dans notre ensemble ce qui nous permet aussi d’augmenter les revenus en fonction du bien être que nous avons créé sur place. 

 

TS: Absolumment et le marché de l’immeuble neuf est tout un marché. On travaille beaucoup avec une clientèle de 55 ans et plus, mais au niveau de la RPA, il y a des réalités de marché qui sont intéressantes aussi cette année. 

 

FG: Absolumment, RPA est un marché à plusieurs vitesses. On connait tous ce que les grands joueurs sont en train de faire. Bâtir d’excellents immeubles, des ensembles communautaires de 300 à 400 unités et nous avons aussi un autre marché dans le 150 à 200 unités où on trouve aussi des joueurs qui vont faire des communautés peut-être un peu plus évolutives. C’est-à-dire avec une clientèle mixte autonome et semi-autonome. J’ai aussi découvert cette année qu’il y a encore un super beau marché dans le 50 à 120 unités. Il y a des gens qui ont de belles petites recettes qui rendent ces immeubles-là très rentables et sont capables d’aller les optimiser On a vu plusieurs bons joueurs, qui vont devenir des grands joueurs dans les prochaines années. J’ai suivi ces transactions-là, certains sont allés faire 2 à 4 transactions dans un secteur où parfois les grands n’y croient plus. Ceux qui y sont bons sont à surveiller, ils vont sortir de belles rentabilités. 

 

TS: Imaginez-vous une RPA, c’est un mixte entre une entreprise et un immeuble à revenus et si vous avez de l’expérience dans les deux je crois que c’est une belle acquisition à faire. 

 

FG: Absolument, donc nous allons faire un petit résumé de ce dont nous avons parlé jusqu’à maintenant. Nous avons parlé de tendances. Nous avons une tendance de taux d’intérêt très bas et je ne pense pas que cela va augmenter avant les deux premiers trimestres 2020. Ensuite de ça, nous avons un nouveau produit sur le marché: la construction neuve. C’est absolument extraordinaire l’impact qu’a la construction neuve sur le marché et sur le coût par logement. 

 

TS: Absolument, nous sommes en train d’augmenter nos valeurs de coûts par logement et cela donne beaucoup de place aux immeubles existants de croitre au niveau des valeurs. 

 

FG: Nous sommes en train d’augmenter les moyennes de revenus, mais aussi avec des solutions qui offrent plus de services aux locataires. 

 

TS: Absolumment et ça c’est le nerf de la guerre. Une clientèle qui est plus en demande, il faut être capable de palier à leur besoin pour être capable d’attirer ceux qui sont prêts à payer le plus cher. 

 

FG: Autre tendance, nous avons des termes de 10 ans sur les hypothèques. Donc on assure la pérennité de notre excellent taux d’intérêt pour, peut-être, prévoir une sortie avec notre actif dans 5 ans avec les bonnes conditions financières d’aujourd’hui même si ça augmente dans les prochaines années. 

 

TS: François tes prévisions 2020? 

 

FG: Écoute, pour les deux premiers trimestres nous allons continuer sur le tsunami que l’on vit présentement. Bas taux d’intérêt, valeurs économiques dans le plafond, des vendeurs qui vont vouloir avoir le même éclair de génie que ceux qui ont mis leur immeuble en vente au début du deuxième trimestre pour profiter de ces valeurs-là et aller chercher la valeur maximum sur le marché pour se départir d’un actif qu’on avait peut-être planifi se départir d’ici 2 à 3 ans. 2020 va être une excellente année pour le faire. 

 

TS: Je suis d’accord avec toi, 2020 est une excellente année. Nous avons surfé sur une vague, sur un marché relativement stable , avec des valeurs à la hausse au niveau du prix par porte, des valeurs locatives à la hausse, prudence quand même, la vague ne peut pas durer trop longtemps, je pense que l’on a de bonnes conditions de marché donc pour un propriétaire qui décide de départir d’actif, il va devoir rénover. 

 

FG: C’est sur qu’un immeuble à optimiser, si on le met à un prix, un juste prix du marché, va trouver preneur. Pour les acheteurs, le positionnement à avoir là-dedans c’est d’être liquide. Si vous avez des projets optimisés, des refinancements, c’est le temps de refinancer. Prenez-vous une position liquide pour être capable d’Aller acquérir les deals qui vont sortir au premier et deuxième trimestre 2020 prce qu’il va y en avoir. 

 

TS: Et s’il vous plait, attardez-vous à tous les facteurs, multiplicateur de revenu net, TGA, le revenu brut, le prix par porte, mais je crois que le plus important actuellement c’est de se concentrer à faire une stratégie autour du prix par porte.  

 

FG: Le prix par porte, connaître aussi le potentiel d’augmentation des revenus soit par rapport à sa région, soit par rapport à l’année de construction de l’immeuble. Il y a toute sorte de façon d’analyser ça, ça vaut la peine de venir nous voir pour en parler et je crois que, même si les coûts par logements vont peut-être faire peur, il va y avoir de grandes opportunités au niveau de l’opération d’un immeuble pour aller chercher le potentiel. 

 

TS: Entourez-vous de professionnels, contactez vos professionnels en multi-logements et bon succès dans la prochaine année. 

Rapport de marché 2019

Indicateurs de marché, conseils d'investissement et de financement.

L’objectif de ce rapport est de vous fournir des statistiques et du contenu de qualité afin que vous soyez en mesure de passer rapidement à l’action dans vos transactions.