RPA et Constructions neuves

Thierry Samlal et François Gagnon Les grandes transactions, les RPA et les constructions neuves ont été divulguées par Thierry Samlal et Francois Gagnon, tout deux courtiers immobiliers agréé chez PMML. L’objectif de ce vidéo est de vous fournir du contenu de qualité afin que vous soyez en mesure de passer rapidement à l’action dans vos transactions RPA et constructions neuves. C’est d’ailleurs grâce à vos actions sur le marché que notre équipe de courtiers ne cesse de s’agrandir. Les indicateurs de marché a été publié dans Le Rapport de Marché PMML. Celui-ci est disponible via le lien suivant: https://pmml.ca/rapport

Grandes transactions: RPA et Constructions neuves

 

Patrice Ménard: Nous avons la chance d’avoir avec nous présentement les deux courtiers les plus expérimentés de PMML, François Gagnon et Thierry Samlal. De plus, Thierry a développé une expertise pour tout ce qui touche à la construction locative donc dès que l’on parle de construction locative au Québec, c’est lui l’expert de ce domaine. François, quant à lui, se spécialise dans le marché des résidences privés pour aînés. Je les laisse donc s’introduire et nous présenter chacun leur sujet. 

 

François Gagnon: Je travaille avec Patrice depuis 2013. J’ai été l’heureux élu qui a pu joindre l’équipe en premier et au fil des ans nous avons fait beaucoup de transactions, allant de 6 logements à de plus en plus gros et nous opérons maintenant dans le marché des RPA. Nous allons parler des RPA, de quelques transactions qui ont eu lieu dans ce domaines et comment faire la relation entre les différents indicateurs que l’on voit dans le marché lors des grandes transactions. 

 

Thierry Samlal: Avec l’agence depuis 2016 et un fier collaborateur avant cela depuis plusieurs années. Cela fait environ un an et demi que nous travaillons sur le marché de la construction neuve et récente donc les immeuble de 2010 et plus. Nous avons beaucoup d’informations à vous donner aujourd’hui au niveau de ce marché et les indicateurs et opportunités qui s’y trouvent. 

 

PM: Intéressant, également Thierry tu vas nous parler de ce qui se passe en ce moment à Montréal, les endroits qui bougent et les grands projets. Donc tout ce qui autour du développement orienté autour des transports. François, nous allons commencer avec toi au niveau des grandes transactions. Qu’est-ce qui a été marquant cette année? 

 

FG: Si l’on commence avec les transactions en tant que tel, il y a un grand ensemble emblématique de Montréal qui a été vendu. Le Rockhill. Cet ensemble a été vendu à un REIT, Minto, qui vient de l’Ontario. Ils ont fait leur entrée par la grande porte en achetant cet ensemble à un coût par logement de 265 000$ la porte. C,est une structure en béton. Bien des gens sont habitués à investir dans le brique et bois, mais en béton il faut s’attendre à ce que ce soit toujours plus cher et ce sont toujours le genre d’ensemble qui est prisé par les REIT. Fait intéressant, c’est sorti à 4% de TGA donc c’est une très bonne transaction pour Minto. On aurait pu penser que cela serait sorti vers 3.8%. C’est le type d’ensemble qui fait en sorte que les grandes compagnies vont avoir plus de compétition et vouloir mettre plus d’argent sur la table. Cependant, à 4% je crois que c’est une très bonne transaction. 

 

PM: Je crois vraiment que c’est un vol. À 268 000$ la porte je crois qu’ils n’ont pas payé cher. Il suffit de comparer avec des transactions à 300 – 325 000$ la porte pour des projets qui n’ont pas cette ampleur. L’avenir le dira. 

 

FG: Ils ont surement analysé qu’il y avait encore beaucoup de potentiel. Il faut comprendre que pour les REIT la capacité de financement d’un immeuble est peu importante pour eux. Dans notre cas, dans l’investissement de mid-market, le taux de capitalisation sera très important, à cause du financement. Cependant, pour les REIT, c’est plus ou moins important. Souvent ils vont aller à 50% de financement. 

 

PM: Pour les gens qui ne sont pas familier, lorsque l’on parle de REIT, on parle de fonds de placement immobilier qu’ils soient publics ou privés. 

 

FG: Allons maintenant dans le marché des RPA. Je pense qu’au Québec on doit être fier de nos grandes compagnies et Cogir en est une. Ils ont fait l’acquisition de Cité-Rive. Cela comporte 845 unités qui s’est probablement transigé aux alentours de 150 000$ la porte. Pour une propriété de cette qualité en béton, on s’attend à ce que cela soit sorti à environ 6.5% de taux de capitalisation. Cela peut sembler beaucoup, mais pour une RPA de classe A, on transige au alentours de 7% de taux de capitalisation. Il faut comprendre c’est comme gérer une entreprise donc c’est très complexe et très difficile de se qualifier comme acheteur, mais une fois qu’on est dedans et y avons goûté on veut en acheter plusieurs. 

 

PM: J’enchainerais François, toujours dans le marché des RPA, il y a un gros joueur étranger qui est venu acheter le Groupe Sélection. 

 

FG: De façon spectaculaire. On connait tous le Groupe Maurice qui construit à tous les coins de rue. Leur partenaire de toujours était Ipso Facto. Ils ont lancé la clause shotgun et puis Luc Maurice s’est retourné et est allé s’associer à Ventas, un groupe américain qui est probablement la plus grosse compagnie détentrice de RPA en amérique du nord. encore une fois, nous avons donc un immense joeur qui est entré par la porte avant avec le tapis rouge et pour cette raison je ne pense pas que Groupe Maurice va ralentir dans les prochaines années. 

 

PM: C’est intéressant, car cela démontre bien comment les joueurs étrangers s’en viennent dans le marché québécois et y voient encore une opportunité de croissance. C’est donc intéressant de suivre ces joueurs-là. 

 

FG: Lorsque nous étions à Toronto, le président de Interrent parlait à l’avant et il a commencé à s’enflammer sur le marché de Montréal. 

 

PM: Nous allons continuer avec Thierry sur le marché de la construction locative. Pour les gens qui ne le savent pas, la construction locative est en train de changer complètement le marché au Québec présentement. au début des années 2010, on parle d’environ 20% de construction dédiées pour du locatif. Par la suite, il y a eu un surplus dans le marché du condominium et les constructeurs se sont redirigés vers le locatif. Ce qui a fait monter graduellement le pourcentage. Ce qui fait qu’en 2018, 49% des nouvelles constructions, tout secteur confondu étaient pour du locatif. Thierry est donc entré là-dedans de façon solide depuis un an et demi. 

 

TS: On a une grosse tendance actuellement qui fait en sorte que au niveau du taux de capitalisation on arrive à égalité avec ce qui est existant sur le marché. donc, lorsque vous achetez un immeuble neuf, vous avez une performance égale à un produit existant, mais vous n’aurez pas de dépense en capital à faire pour les 15 à 20 prochaines années. Bien sûr, vous aurez une clientèle plus exigeante, mais les problèmes seront mineures. 

 

PM: Un autre aspect qui est intéressant sur lequel tu travailles présentement sont les conditions de financement. 

 

TS: Exact, car, avec la SCHL notamment, nous sommes en mesure d’obtenir une période d’amortissement beaucoup plus longue. Le 35 à 40 ans est assez standard dans le neuf et, de plus, pour ajouter un plus à notre financement, il est possible d’obtenir un terme de 10 ans. en y allant avec un terme de 10 ans, cela nous permet de mettre moins de comptant su notre immeuble. Oui on gèle notre taux, mais nous conservons notre performance. 

 

PM: Et comme les sont presque au pair entre le 10 ans et le 5 ans, cela permet de diminuer votre ratio de couverture de dette à 1.2 au lieu de 1.3 ce qui fait que le taux de rendement interne augmente d’une façon incroyable. Pour continuer là-dessus, où sont les gros pôles présentement? 

 

TS: Tout est vraiment orienté autour du transport. Nous sommes sur le même que les autres grandes villes américaines. En 2012, 82 municipalités ont décidé d’un commun accord de densifier certaines régions très précises. Ils ont aménagé un plan appelée le Plan d’aménagement métropolitain et de développement et là-dessus on y retrouve 155 points qui seront densifiés. D’ici 2031, 40 à 60% des nouveaux ménages seront aménagés dans ces zones. À l’intérieur de 1 km d’une gare de train et 500 mètres d’une station d’autobus majeure on y retrouvera une densification majeure. Ils ont déjà atteint 40% des objectifs. Si vous vous trouvez dans ces zones, cela veut dire, facilité d’augmenter vos loyers donc je crois que ce sont les endroits o se diriger aujourd’hui. 

 

PM: François, lorsque l’on parle de grandes transactions, est-ce que l’on parle  plus de vendeurs ou d’acheteurs? Comment est-ce que le marché se situe présentement? 

 

FG: Nous sommes encore dans un marché de vendeurs. C’est très difficile, car les grands ensembles sont très rares et les gros acheteurs vont vouloir du béton. On peut cependant avoir un ensemble réparti sur plusieurs immeubles qui pourra offrir de belles opportunités surtout si vous êtes un optimisateur. Les acheteurs vont vouloir ces ensembles pour concentrer leurs opérations et contrôler une partie du marché. On le sait, aujourd’hui pour créer de la valeur il ne suffit plus juste de regarder son immeuble, mais aussi de le travailler au corps et trouver des solutions pour augmenter les revenus et diminuer les dépenses. 

 

PM: Il y a présentement un effet de rareté important sur le marché. Chaque fois qu’on parle à un investisseur d’envergure qui nous dit qu’il aimerait un grand immeuble. Cependant, en juin 2019, il n’y avait eu que 14 transactions de 100 logement et plus dans tout le Québec au complet. 

 

FG: La compétition est extrêmement féroce. Nous avons développé une théorie du coût d’opportunité, car tout le monde cherche à payer le prix d’aujourd’hui, car on parle beaucoup de profit à l’achat. On pense donc qu’il faut accepter de payer le prix de l’an prochain pour ce type d’actif. C’est pour cette raison que beaucoup de gros joueurs délaissent le 100 logements et plus et se dirige vers le 50 logements et plus. Quand on regarde les grandes transactions à Montréal, on voit qu’il y a une augmentation de 36% au niveau du coût par logements. Cependant on maintient toujours taux de capitalisation moyen à 4.9%. Cela nous indique que le marché      de Montréal est encore extrêmement en santé parce que malgré ce que les gens pensent, les revenus augmentent beaucoup plus rapidement que ce que la Régie du logement indique. C’est donc une des choses à considérer. Même si le coût par logements augmente, on maintient le même genre de rentabilité nette donc nous sommes un marché en santé et loin d’une bulle. 

 

PM: Les gens comptent beaucoup sur l’appréciation qu’ils peuvent faire. Beaucoup de gens vont acheter et ensuite transformer l’immeuble en deal. En parlant d’optimisation, j’aimerais, Thierry, que tu nous défasse le mythe que ce n’est pas possible avec les immeubles récents. 

 

TS: Deux points importants, lorsque vous faites l’acquisition d’un immeuble neuf qui a moins de 5 ans d’âge, vous êtes régie par la Régie du logement, mais n’avez pas de limitation par rapport à vos augmentations. La raison est simple, l’immeuble qui sera construit sur le terrain d’à côté coûtera plus cher à construire, car les coûts de construction sont en augmentation. C’est donc une façon pour les contracteurs de compenser. 

 

PM: C,est d’ailleurs quelques choses que l’on voit souvent dans les projets que nous avons à vendre. Les premiers logements seront loués moins chers que les derniers, car au départ le constructeur les louent moins cher pour aller chercher son financement. 

 

TS: Les nouvelles propriétés sont aussi souvent construites près des axes commerciaux. C’est très à la mode, on le voit souvent ces temps-ci et cela vous permet d’aller chercher une valeur locative beaucoup plus élevée. 

 

PM: L’immobilier locatif suit de façon direct tout ce qui se passe dans le commercial. Quand un secteur va bien du côté commercial, les gens qui vont s’y établir sont des locataires. 

 

TS: Autre point important est que les valeurs locatives n’arrêtent pas de monter dans le neuf.  Le quartier de Rosemont est à environ 2.22$/pc ce qui est énorme. donc pour 1000 pieds carré, vous pouvez allez chercher 2200$ d’augmentation de revenus. Cela fait donc des gros chiffres à la fin de la journée. 

 

PM: Votre travail en tant qu’investisseur est donc de suivre ce qui se passe avec les revenus. D’ailleurs, tu as commencé à parler en pieds carrés et je trouve cela intéressant, car les investisseurs du multi-logements n’ont souvent pas cette habitude. Donc François, comment vois-tu le marché pour la prochaine année? à

 

FG: Je suis extrêmement excité de voir ce qui se passe sur le marché en ce moment. Le grand Montréal est dans une modernisation et cela crée énormément de nouveaux pôles d’investissement. On va arrêter de se battre juste dans les quartiers centraux de montréal et on va aller ailleurs. On va avoir une belle offre locative sur le marché. D’ailleurs, si l’on compare avec les autres grandes villes de la province, il y a encore beaucoup de place à Montréal.

 

PM: Thierry, comment vois-tu le marché de la construction locative?  Est-ce qu’il y a encore une fenêtre d’opportunité? 

 

TS: L’immigration va être un point majeur à regarder. Montréal est définitivement sur la carte. Il va y avoir une convergence vers Montréal et cela va pousser les valeurs des terrains et des coûts de construction vers la hausse. Cependant les loyers vont être au rendez-vous. 

Rapport de marché 2019

Indicateurs de marché, conseils d'investissement et de financement.

L’objectif de ce rapport est de vous fournir des statistiques et du contenu de qualité afin que vous soyez en mesure de passer rapidement à l’action dans vos transactions.