S’adapter aux changements tout en ayant un plan

Patrice Ménard: Bonjour à tous, pour cet article j’ai la chance d’avoir avec moi Guillaume Dufour et Marc-Olivier Aubertin. Je les ai rencontrés en 2014 et je tenais à partager leur parcours car nous nous étions lors d’une Semaine des millionnaires du CIIQ et je me souviens qu’ils avaient été comme des éponges toute la semaine. Ils commençaient à développer leur partenariat et à réseauter tout en développant leur stratégie et vous verrez que, cinq ans plus tard, l’histoire est assez intéressante. Je vais donc les laisser s’introduire. 

Marc-Olivier Aubertin: J’ai toujours eu un côté entrepreneurial depuis mon jeune âge. J’ai commencé avec une compagnie de gazon, ce qui peut sembler un peu cliché, mais c’était parfait pour amasser de l’argent vers mes 12 ans. Par la suite, j’ai commencé dans le domaine de la construction à mes 16 ans donc j’ai eu un travail qui était très payant et je faisais beaucoup d’heures donc mes payes continuaient de rentrer même à l’école. J’ai donc pu accumuler de bons fonds. À l’âge de 18 ans j’ai décidé d’acheter un condo dans le projet Griffintown, à ses tous débuts, et cela a été une histoire à succès car le condo a pris énormément de valeur. J’avais décidé d’acheter car j’allais à l’ETS qui était de l’autre côté de la rue. Je l’ai revendu quelques années plus tard et j’ai réinvesti mes profits dans d’autres condos. J’ai aussi acheté un triplex neuf avec ma soeur. C’est de cette façon que j’ai commencé en immobilier avant de rencontrer Guillaume. 

GD: De mon côté j’ai un profil plus marketing donc c’est certain que je voulais me diriger là-dedans. J’avais aussi un intérêt pour l’immobilier. Je connaissais Marc-Olivier depuis plusieurs années déjà et, au départ je voulais investir dans le même projet où il a acheté son triplex, mais tout était vendu. J’avais lu le livre de Jacques Lépine L’indépendance financière grâce à l’immobilier donc c’est ce qui m’a donné le goût de me lancer là-dedans. Par la suite, après mon triplex, je me suis intéressé aux flips en lisant le livre d’Yvan Cournoyer tout en suivant la formation du CIIQ. J’ai fait un flip avec un de mes amis et nous avons réussi à en sortir un bon montant. C’est suite à cela que j’ai proposé à Marc-Olivier de mettre notre vision en commun car nous avions des objectifs semblables. Je lui ai donc proposé que nous partions ensemble pour la Semaine des Millionnaires et, en revenant de cette semaine, nous avons fait notre plan dans l’avion et nous avons mis cela en application en mai 2014. 

PM: Intéressant et vous vous connaissez depuis longtemps. D’ailleurs tu m’as mentionné que c’est Marc-Olivier qui t’as introduit à ta conjointe. 

MOA: Exactement, j’ai aussi contribué à son succès à ce niveau-là. 

PM: Cela commence bien un partenariat. Quelle a été votre première transaction en tant que partenaire? 

MOA: Notre première transaction a été un flip et une subdivision de terrain sur la Rive-Nord. Nous avons acheté une maison avec un gros terrain en bordure d’une rivière et avons subdivisé le lot en 4. Nous avons revendu la maison et les trois terrains à un entrepreneur général. C’était donc notre premier coup et c’était un peu stressant car nous avons dû mettre de l’argent personnellement. Cependant cette transaction s’est avéré être très payante et nous a donné la piqûre. C’est ce qui nous a mis en confiance. 

PM: Par la suite avez-vous continué de faire des flips ou vous vous êtes dirigé vers le multi-logements? 

MOA: Nous avons vraiment poursuivi vers les flips car, à ce moment-là, nous avions tous les deux des emplois, donc nous faisions cela à temps partiel et notre objectif était de nous bâtir un bon capital. La façon que nous avions trouvé qui nous convenait le mieux était les flips. Après deux ans, nous avions suffisamment de capital pour nous dire que nous pouvions quitter nos emplois donc c’est ce que nous avons fait. À partir de ce moment l’aventure a continué de grandir de façon exponentielle car nous avions plus de temps.

Nous avons aussi mis entre $20 000 à 25 000$ par unités et avons eu la chance d’en faire 11 sur 12. Cela nous permet aussi de choisir notre clientèle et d’en avoir une de qualité. C’est donc beaucoup plus facile à gérer par la suite et les rénovations viennent d’être effectuées.” – Marc-Olivier Aubertin

PM: À combien de logements êtes-vous rendu aujourd’hui? 

GD: Aujourd’hui nous sommes à plus d’une centaine de logements. 

PM: Donc pour mettre les gens en perspective, vous avez commencé avec des flips et quel a été votre premier achat de multi-logements par la suite? 

GD: En fait lorsque nous avons quitté nos emplois, nous avons continué de faire des flips, mais nous voulions nous diriger vers les immeubles à revenus. Donc, après 6 ou 7 mois de recherches nous avons acheté un 8 logements à Verdun. C’était une succession car à ce moment c’est ce que nous travaillions vraiment plus et, dans ce cas-ci, c’était une belle opportunité pour nous car les revenus étaient excessivement bas. Les loyers étaient aux alentours de 550$ pour des 4 ½ pour un immeuble construit à la fin des années 1980. Nous avons été en mesure de prendre des ententes à l’amiable avec la plupart des locataires et, après avoir mis entre 20 000$ et 25 000$ par unité en rénovation, nous avons été en mesure de relouer les logements à 1200$ par mois. Nous avions donc pratiquement plus de doublé la valeur de l’immeuble. Après 9 mois, nous avons refinancé et avons été en mesure de rembourser notre mise de fonds initiale. 

PM: Vous avez donc eu beaucoup de succès avec vos premiers coups. Qu’est-ce que vous regardez en premier lorsque vous regardez un immeuble? 

MOA: En premier lieu, l’emplacement est primordial. Cependant, lorsque nous avons commencé à investir nous regardions beaucoup la valeur économique. Lorsque nous avons commencé, nous calculions la valeur économique et faisions nos offres à cette valeur. Notre modèle d’affaire était plutôt simple, mais il est certain que les choses ont changé avec le temps. Nous avons donc tranquillement changé notre stratégie. On parle maintenant beaucoup de potentiel, d’optimisation et d’augmentation des revenus. Notre mindset a donc changé. Nous regardons un peu moins la valeur économique et regardons aussi le potentiel. 

PM: C’est ce qui est important en tant qu’investisseur. On peut avoir certaines recettes, mais le marché est en constant changement donc il faut s’adapter et évoluer. C’est le secret de tout entrepreneur et immopreneur. On ne peut pas contrôler le marché, mais il est possible de l’anticiper et de s’harmoniser avec lui. Quel a été votre prochain achat par la suite? 

MOA: Nous avons acheté deux blocs à Saint-Janvier et Sainte-Thérèse. Il s’agissait de deux blocs que nous avons acheté à un mois d’intervalle environ. Nous avons réutilisé le même concept donc nous avons pris des ententes avec la majorité des gens, d’ailleurs nous avons été chanceux car à l’achat il y avait déjà plusieurs vacants. Nous avons aussi mis entre 20 000$ à 25 000$ par unités et avons eu la chance d’en faire 11 sur 12 pour refinancer après un an. Cela nous a permis de rembourser nos rénovations et notre mise de fonds tout en conservant 15 000$. Cela nous permet aussi de choisir notre clientèle d’en avoir une de qualité. C’est donc beaucoup plus facile à gérer par la suite et les rénovations viennent d’être effectuées. 

PM: Vous allez donc conserver vos immeubles à long terme car vous avez mis l’argent pour le remettre à neuf. 

GD: Exactement et lorsque nous avons acquis celui de Mirabel, nous avons aussi acquis un 18 logements à Sainte-Thérèse qui lui, n’avait pas un énorme potentiel d’augmentation des revenus, mais il avait un bon potentiel de diminution des dépenses car l’immeuble était chauffé et éclairé par le propriétaire et le chauffage était  à l’huile. Nous avons donc vu la possibilité de convertir le système de chauffage. Nous avons réussi à nous entendre avec 17 des 18 locataires en place pour qu’ils prennent la facture de chauffage et ils étaient tout de même satisfaits de l’offre que nous leur avions fait pour compenser l’augmentation des dépenses de leur côté. Au final, cela nous a permis de diminuer les dépenses d’environ 8 000$ par année. En faisant le calcul nous arrivons à environ 180 000$ de MRN.

“Nous travaillons toujours avec des partenaires financier. Il y a eu un peu d’argent personnel dans le premier projet, mais la balance de nos projets se trouve tous dans des marges de crédit hypothécaire de nos associés. C’est donc ce qui nous permet d’avancer très rapidement.” – Guillaume Dufour

PM: Vous avez donc eu des projets d’optimisation des revenus, cette fois c’était un projet d’optimisation des dépenses. Vous avez refinancé par la suite? 

GD: En effet, pour celui-ci nous avons laissé environ 150 000$ sur la table pour un 18 logements, mais la chose importante est que, dans notre modèle d’affaire, nous travaillons toujours avec des partenaires financier. Il y a eu un petit peu d’argent personnel dans le premier projet, mais la balance de nos projets se trouve toute dans les marges de crédit hypothécaire de nos associés. C’est donc ce qui nous permet d’avancer très rapidement. Notre objectif reste cependant de toujours récupérer notre mise de fonds et le coût des rénovations le plus rapidement possible pour que nos partenaires passifs continue de vouloir investir avec nous. 

PM: De quelle façon effectuez-vous vos financements? 

MOA: Toujours en conventionnel car ce type de financement est plus flexible et nous avons beaucoup d’optimisation à faire dans nos immeubles. Nous commençons donc en conventionnel pour pouvoir nous diriger vers la SCHL par la suite selon le projet. 

GD: S’il n’y a plus de jus à sortir de l’immeuble, c’est à ce moment que nous allons l’envoyer à la SCHL autrement nous allons rester dans le financement conventionnel. Nous pouvons aussi refinancer à même le terme avec Desjardins donc c’est une clause qui a été payante pour nous dans nos projets. 

PM: Parfait, vous avez continué vos acquisitions par la suite?

MOA: Oui, nous sommes allés du côté de Montréal. Au départ, nous étions sur la Rive-Nord car, comme nous demeurons dans ce secteur, la gestion était plus facile. Par la suite nous nous sommes dirigés vers Boisbriand et Laval pour terminer à Montréal. D’ailleurs nous pouvons parler de Boisbriand rapidement car il s’agit d’un flip d’immeuble que nous avons fait. L’immeuble avait beaucoup de revenus par rapport au prix que nous avions payé par contre il avait quelques problèmes au niveau de la structure. Nous l’avons donc optimisé un petit peu et, après avoir fait appel à vos services, l’avons revendu. Cela nous a permis de générer des liquidités pour nos prochains achats. Nous tentons en temps normal de conserver nos immeubles, mais dans certains cas il peut s’avérer plus intéressant de le vendre. 

PM: C’est suite à cela que vous vous êtes dirigé vers Montréal? 

MOA: Exactement, nous sommes allés dans le secteur de Montréal-Est. Ce n’était pas notre quartier de choix, mais c’est à cet endroit que nous avons trouvé de bonnes opportunités. Nous croyons que chaque quartier peut être intéressant. Nous commencions à avoir des immeubles un peu partout, mais notre stratégie est de s’assurer que nos immeubles soient situés à 30 minutes de voitures de notre domicile afin de limiter nos déplacements. 

PM: Qu’est-ce que vous diriez a été votre meilleur coup? 

MOA: Notre immeuble à Verdun a été très intéressant, mais il y en a un qui a été très intéressant par rapport à l’effort que nous avons mis. Il s’agit d’un triplex sur le Plateau Mont-Royal que nous avons payé 300 000$ donc les gens savent que, pour ce secteur, il est assez difficile de trouver des prix de ce genre. Comme nous aimons être créatifs, nous avons envisagé toutes les options possibles par contre l’immeuble était en piteux état. Finalement nous avons conclu que notre meilleure option était de le revendre tel quel. 14 jours plus tard, nous l’avons vendu le double de ce que nous avions payé. 

“Nous investissons dans toutes les dépenses afférentes de l’entreprise et ces investissements servent à générer encore plus d’opportunités immobilières.” – Guillaume Dufour

PM: Parfois la vélocité de l’argent est très importante et dans ce cas-ci votre retour est incroyable. Parfois il vaut mieux procéder de cette façon que de se compliquer la vie pour aller chercher plus sur une plus longue période de temps. 

GD: C’est certain que celui-ci reste le plus payant en terme d’effort, mais le plus payant concrètement est celui que nous avons vendu avec PMML à Boisbriand lors de la revente. Il y avait eu 7 mois entre le moment d’achat et celui de la revente. La marge de profit était encore plus grande. De plus, contrairement à ce que les gens pourraient penser, nous n’investissons pas cet argent dans nos immeubles, mais dans notre entreprise car si nous investissions dans l’achat d’immeuble nous serions limités. 

PM: Cela vous permet de mettre une structure en place et continuer de croître. 

GD: Exactement donc nous investissons dans toutes les dépenses afférentes de l’entreprise et ces investissements servent à générer encore plus d’opportunités immobilières. Notre objectif est maintenant de 100 portes par année. 

PM: S’il y a une transaction ou une situation que vous feriez différemment, laquelle serait-elle? 

MOA: C’est difficile à dire, mais nous avons eu un projet dans lequel nous avons été victime de vandalisme. Il s’agissait d’un flip à Laval et une personne est venue faire des trous sur notre toit et, comme il s’agissait d’un flip, du côté des assurances, nous n’étions pas couverts pour le vandalisme. Dans ce cas-ci, c’est vrai que c’est une situation qui est hors de notre contrôle.

GD: Peut-être que dans ce temps-là nous étions plus ouverts à parler de nos projets et donner des adresses car nous n’avions pas vraiment de craintes et c’est pour cela qu’aujourd’hui nous ne dévoilons pas d’adresse. Je crois que, si l’on va un peu trop loin dans la transparence cela peut devenir problématique surtout au courant du processus transactionnel. 

PM: Exactement, c’est pour cette raison que je demande aux gens de ne pas donner d’adresses dans les entrevues. Quels sont vos objectifs pour 2019? 

MOA: En ce moment nous avons environ 100 logements sous gestion donc nous visons un 100 portes supplémentaires. On veut aussi se récompenser et sortir de notre zone de confort; s’inspirer par ce que les autres font actuellement sur le marché. 

PM: Merci à Guillaume Dufour et Marc-Olivier Aubertin de nous avoir offert leur temps et leurs précieux conseils pour l’écriture de cet article ainsi que pour l’entrevue vidéo. L’entrevue est disponible sur notre page Facebook : PMML ou sur notre site web : pmml.ca