Suivre son instinct

SUIVRE SON INSTINCT

Avec Catherine Labonté, Présidente chez Groupe CL immobilier

Sanaa Benzakour : Nous sommes avec Catherine Labonté, investisseur immobilier à Québec. Tu as actuellement plus de 100 logements et tu es très jeune pour ce que tu as réussi à accomplir. Peux-tu nous raconter comment tu as commencé et ce qui t’a mené vers l’investissement immobilier ? 

Catherine Labonté : Du plus loin que je me souvienne, j’ai toujours été inspiré par le milieu des affaires. Il n’y avait personne en affaire autour de moi, mais cela me fascinait tout de même. Au début de la vingtaine, j’ai rencontré quelqu’un qui avait un beau succès en immobilier et cela m’a vraiment inspirée. À ce moment, je commençais l’université donc ce n’était pas un bon moment, mais je savais que dans quelques années je voulais avoir des immeubles. 

SB : Pour ta première acquisition, tu avais cela dans le derrière de ta tête. Combien de logements était ta première acquisition ?

CL : J’ai fait l’acquisition d’un triplex en tant que propriétaire occupant, mais depuis le début de la vingtaine je regardais régulièrement les sites d’annonces immobilières. Cela m’a donc permis de connaître un petit peu le marché. Mon premier achat s’est donc effectué à 25 ans. 

SB : Donc au lieu de faire comme la plupart des gens et acheter un condominium, tu as décidé d’aller vers un triplex. 

CL : En fait, je ne disposais même pas de la mise de fonds nécessaire, cela faisait environ un an que j’amassais de l’argent et je me disais que cela allait me prendre des années avant d’y arriver donc je me suis fait faire un prêt personnel pour compléter ma mise de fonds. J’ai été chanceuse, car deux logements se sont libérés. J’ai pris le plus petit et reloué le plus grand au marché. Six mois plus tard, j’ai été capable de ressortir rapidement de l’argent. 

SB : Excellent et par la suite, quelle a été ta deuxième acquisition ? 

CL : C’était un 5 logements presque un an après la première acquisition. J’avais 8 logements et je travaillais à temps plein donc j’ai refait le même processus d’optimisation que la première fois. J’ai tout fait d’instinct, car je n’avais jamais suivi de cours à cette époque. Je voulais créer de la valeur et acheter.

SB : C’est fou ! Tu as suivi ton instinct et savais que tu voulais acheter. Qu’est-ce que tu cherchais comme secteur ? Est-ce que c’était un point important pour toi ? 

CL : Oui, au départ, j’habitais dans la Basse-Ville et mes 25 premières portes étaient à quelques rues les unes des autres. Mon objectif était aussi que si un jour j’avais des enfants, je voulais pouvoir travailler à temps partiel. À cette époque, tout allait bien. J’avais de l’énergie donc j’ai fait les rénovations moi-même. Par la suite, le fameux prêt personnel étiré sur 5 ans, lorsque j’ai fait mon dernier paiement, j’étais rendue à environ 25 portes. Je faisais l’acquisition de mes derniers 8 logements et je venais d’avoir mon deuxième enfant. 

SB : Tu as donc eu ton triplex, tes 5 logements et par la suite tu as commencé à avoir des enfants. Comment as-tu été en mesure de structurer ton temps ? 

CL : J’ai commencé à avoir moins de temps, je n’ai pas acheté d’immeubles pendant environ 3 ans. Cependant, cela ne marchait plus au niveau de la gestion de temps donc mon objectif était que le prochain immeuble me rapporte assez de liquidités pour me permettre de quitter mon emploi. Donc c’est ce que j’ai réussi à faire après quelques années. Ma mise de fonds avait grossi. J’ai réussi à faire l’acquisition d’un immeuble de 32 logements. J’ai doublé mon parc. Cela a été un gros coup, mais j’ai été bien accompagné. 

SB : Certaines personnes sont très confortables dans les plus petits logements. Qu’est-ce qui a fait en sorte que tu as voulu passer vers les plus gros immeubles ? 

CL : Pour moi, en premier lieu, c’était la liquidité. Par la suite, c’est beaucoup plus facile au niveau de la gestion. Je visais des immeubles plus gros pour faciliter ma gestion. 

SB : Mais pour ce qui est de la mise de fonds, est-ce toujours en refinançant que tu as été en mesure d’aller chercher plus gros ? 

CL : Comme je n’ai pas fait de formation, mes 25 premières portes ont toujours été conventionnelles. Le premier immeuble que j’ai acheté avec la SCHL était les 32 logements. C’est certain que, en 7-8 ans, je les avais refinancés plusieurs fois, car je refinançais à chaque 1 an et demi environ. 

SB : Tu parlais de gestion, comment as-tu été en mesure de libérer ton temps pour mener à terme tes projets d’optimisation et quel genre d’optimisation aimais-tu faire ? 

CL : C’est certain que ma façon d’optimiser a changé. Au départ, c’était plus du retapage alors qu’aujourd’hui j’ai plus de liquidité et plus de contacts. Cependant, je n’ai jamais voulu investir dans des immeubles dans lesquels les travaux étaient trop importants. Je dirais donc qu’il s’est toujours agi d’optimisation intérieure. 

SB : Comment est-ce que tu gères tes projets ? 

CL : Habituellement, je passe quand même sur les chantiers lorsque l’on travaille sur un immeuble afin de m’assurer que tout se passe bien. Je suis vraiment impliquée puisque je fais la gestion au grand complet. Cela va de mieux en mieux avec les années, car on développe son réseau de contacts et son expérience. 

SB : Quels genres de résistances as-tu senties lorsque tu as commencé ? 

CL : C’est certain qu’il y a le stress, mais il y a aussi le volet financier. Tu as toutes les obligations de travaux avec le refinancement donc tu dois jongler avec tout cela au début. C’est ce qui est beau. Après un bout de temps, j’ai été capable d’en vivre et d’avoir une belle qualité de vie. 

SB : Quand as-tu commencé à voir la lumière au bout du tunnel ? 

CL : Je n’avais pas beaucoup d’argent pour une mise fonds. Je ne voulais pas rater mon coup. Il fallait que j’aille chercher un immeuble qui était très liquide. Les 32 logements sont avec la SCHL donc, dans ce cas-ci, ma vision d’optimisation est sur 5 ans. Donc, personnellement, j’optimise l’immeuble à plus long terme, même si j’ai acheté entre temps. 

SB : As-tu de la difficulté à déléguer ? 

CL : Je crois que c’est une force des femmes en immobilier, nous sommes très bonnes en gestion et une grosse part de l’optimisation se fait dans le bureau. C’est beaucoup d’administration. Beaucoup de choses qui font en sorte que l’on peut optimiser notre immeuble se passent dans le bureau. Je garde donc la part bureau et délègue le reste. 

SB : On parle beaucoup de conciliation travail et famille, mais ce que tu as décidé de faire est de mettre de l’avant ton côté investisseur pour libérer ton temps. Cependant, quelles sont les barrières que tu as dû surmonter pour arriver où tu es actuellement ? 

CL : Il faut y aller à votre rythme et se respecter là-dedans. Mes objectifs sont de suivre mon rythme et rester à l’aise. Vos objectifs peuvent aussi changer à travers le temps. La raison première pour laquelle j’ai investi en immobilier était pour avoir du temps avec mes enfants donc il ne faut pas que je l’oublie. 

SB : Et tu as fait tout cela sans aucune formation en immobilier. C’est ce qui m’a frappé le plus, car parfois on va chercher des techniques pour acheter ou optimiser, mais tu as tout fait et as été introduite par la suite. 

CL : En effet, environ un an et demi après avoir quitté mon emploi, j’avais besoin de collègues. J’ai commencé à aller aux soirées mensuelles du Club et ai rencontré des gens intéressants et ils ont eu un impact sur ma façon de voir les choses à travers leur propre expérience. J’ai aussi appris à travers les années avec l’essai/erreur. 

SB : J’imagine que tu as dû entendre des gens te demander où était ton père quand tu as commencé à investir. 

CL : En effet, lorsque l’on se fait poser la question on semble avoir de la difficulté à admettre que la réussite peut nous appartenir en tant que femme en immobilier. C’est une question qui revient souvent. Je crois cependant que la façon d’investir a changé avec le temps. C’est plus d’organisation et de structure donc plus obligées d’être manuel. De plus, j’encourage tous les gens que je rencontre à détenir un immeuble ou deux, pas nécessairement un parc, pour s’assurer un fonds de pension. 

SB : Je trouve ça incroyable ta croissance organique et ton parcours. Tu as maintenant l’opportunité de choisir tes projets. 

CL : Exactement, l’objectif est de continuer là-dedans et de s’amuser. 

 

 

Rapport de marché 2019

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