Taux de Capitalisation

Thierry Samlal | François Gagnon Aimeriez-vous analyser vos immeubles plus facilement? Thierry Samlal et François Gagnon vous expliquent le taux de capitalisation.

Action Transaction: Le Taux de Capitalisation

 

“Chaque secteur et immeuble est différent donc nous pourrons vous diriger sur les indicateurs à utiliser pour faire la meilleure comparaison possible et bien utiliser votre taux de capitalisation. – Thierry Samlal

 

François Gagnon: Nouvelle décennie signifie nouveaux défie donc nous allons démystifier pour vous le taux de capitalisation afin que vous puissiez analyser vos immeubles plus facilement. Quatre transactions ont retiré notre attention dans les derniers mois de l’année 2019 donc nous allons les survoler rapidement. Tout d’abord, il s’est vendu à Québec un 92 unités, construction de béton 2017 pour 235 000$ par portes pour un total de 21.3 millions. 

 

Thierry Samlal: C’est quand même intéressant, car on parle d’un immeuble en béton et si on compare cela à Montréal, pour ce prix nous serions dans le brique et bois. Québec est tout de même élevé donc c’est une belle transaction qui s’est faite à un bon prix. 

 

FG: Très bons produits qui se développent en ce moment à Québec et je vais suivre cela de très près en 2020. La deuxième transaction se situe à Boisbriand, 122 unités construites en 2018 qui se sont vendues à 273 000$ la porte. Encore une fois, une construction en béton et pour un total de  33,225 millions. 

 

TS: Cela se situe près des transports et du carrefour Boisbriand et à l’axe de l’autoroute 15 et 640. Cela influence donc le prix, mais je trouve que c’est, encore une fois, une transaction qui est abordable. 

 

FG: C’est un institutionnel qui a acheté, donc encore une fois, une localisation à surveiller aussi. Par la suite, Ville-Marie Ouest, donc emplacement prime à Montréal. Il s’agit d’un 210 unités construites en 1929 vendues 423 000$ la porte pour un total de 88 millions. 

 

TS: C’est une belle transaction, mais c’est une transaction tout de même standard dans ce secteur de Montréal où l’on retrouve plusieurs immeubles emblématiques. En plein coeur du triangle de trois stations de métro. 

 

FG: Finalement, une autre transaction qui a attiré notre attention et qui risque de faire rêver plusieurs vendeurs est située à Westmount. Un 319 unités, encore une fois en béton, construit en 1960 et vendu 603 000 par logements pour un total de 192 millions. 

 

TS: Tu as bien dit 603 000$ par logements? 

 

FG: Exactement, pour un immeuble qui a aujourd’hui 70 ans et qui trouve encore ce prix. On parle évidemment d’un immeuble emblématique qui attire le regard de nos institutionnels Canadiens. 

 

TS: Un immeuble occupant un quadrilatère avec des logements de bonne superficie et ça sent l’optimisation là-dedans. 

 

FG: Malgré le coût par logements, je peux vous garantir que si cette institution a mis la main sur cet actif, ils savent très bien qu’ils seront en mesure de lui faire prendre de la valeur dans les prochaines années. Maintenant, nous voulions aussi vous parler de taux de capitalisation. À travers, les beaux actifs, le coût par logement, la structure et la classe des immeubles, se trouve le taux de capitalisation et cela ressemble drôlement à une belle règle du pouce pour savoir si c’est un immeuble que l’on peut acquérir ou non. 

 

TS: Exactement, car les gens qui ont fait ces grandes transactions ont utilisé le taux de capitalisation pour faire leurs calculs et rentabiliser leur acquisition. Lorsque l’on parle de taux de capitalisation, on parle de rentabilité automatiquement. 

 

FG: Qu’est-ce que ce fameux taux de capitalisation? C’est le ratio entre le revenu net d’opération normalisé et le coût d’acquisition. Ce qui va nous donner un pourcentage qui va varier entre 3.8 et 6% dans le cas d’un multilogement, mais on peut voir du 10% pour les RPA. Cependant, cela tourne aux alentours de 4 à 5% pour les multilogements selon les classes d’actifs. 

 

TS: En Amérique du Nord, en ce moment, dans tous les marchés confondus, on parle en ce moment d’un taux de capitalisation de 5%. Pour aider les gens à comprendre, c’est une donnée qui ressemble beaucoup au revenu net, le MRN. C’est l’inverse du MRN lorsque vous faites vos calculs. 

 

FG: Par exemple un taux de 5% représenterait un MRN de 20. C’est une formule qui est importante comme outil de comparaison. Lorsque l’on parle de taux de capitalisation, c’est important de le calculer selon les conventions acceptées par la SCHL et les institutions. Autrement, vous n’aurez pas une base de comparaison qui est fiable. Par exemple, si vous retirez certaines dépenses, on parle d’un rendement X qui est inventé et non le taux de capitalisation. C’est la même chose pour le taux de vacances selon le type d’actifs. 

 

TS: La base de tout cela est que vous prenez les revenus bruts, retirer les dépenses d’opérations, qui sont souvent des dépenses normalisées par la SCHL, et vous travaillez avec un revenu net. Le taux de capitalisation est donc votre indice de rentabilité. 

 

FG: Si l’on regarde au niveau de la qualité indicatrice d’un taux de capitalisation, plus le taux de capitalisation est élevé et plus l’immeuble est rentable. 

 

TS: Si vous êtes à 5%, vous êtes au milieu du marché donc ce qui est au-dessus est plus rentable que le marché et que si vous êtes en dessous, théoriquement il risque d’y avoir des efforts à mettre. 

 

FG: J’ai beaucoup aimé ton ajout de théoriquement, car on pourrait avoir un immeuble qui va avoir un taux de 5.5%, mais cela devient aussi un indicateur de sécurité. Pourquoi aurions-nous un taux de capitalisation plus élevé sur certains immeubles ou sur certaines classes d’immeubles? Parfois cela peut être la grandeur des logements. 

 

TS: Bien souvent, nous faisons  nos analyses sur une période de 5 ans, donc même si vous faites votre acquisition à un taux de capitalisation de 4.5%, vous verrez que, même avec une augmentation conservatrice de 3% des revenus par année, vous retrouverez très rapidement un taux de capitalisation de 5%. C’est une façon de voir où il est possible d’emmener les logements. 

 

FG: Pour continuer avec l’indicateur de sécurité, faisons l’exemple inverse. Supposons que j’achète un immeuble béton au centre-ville de Montréal à 4% de taux de capitalisation. Le rendement est plus bas, mais on s’entend que la sécurité est très présente puisque l’historique de vacance est à zéro et la location est très facile. 

 

TS: On se rend compte que le marché immobilier est prêt à faire des acquisitions à un taux de capitalisation plus bas tout en sachant qu’ils vont le corriger avec le temps. 

 

FG: Exactement et c’est à ce moment que l’on arrive avec l’indicateur de stabilité versus optimisation que l’on peut voir dans un taux de capitalisation si on le met en relation avec un coût par logement. Regarder un indicateur seul c’est un peu être sans point de référence.

 

TS: Lorsque l’on regarde un indicateur, il faut toujours prendre un point de référence et le marché aujourd’hui veut savoir quel est le retour sur investissement qu’ils vont obtenir. Le prix par porte nous permet donc d’avoir point d’attache. 

 

FG: Exactement et quelqu’un qui ne voudrait pas acheter à un taux de capitalisation sous 4.8%, par exemple, pourrait se fermer des portes sur une opportunité qui à un taux de capitalisation plus faible, mais qui se vend à un prix par porte plus faible que la moyenne du secteur et une fois que l’optimisation est faite il est possible d’aller chercher les points de pourcentage manquants. 

 

TS: Dans les dernières années, nous avons vu une baisse du taux de capitalisation relativement rapide. Certains secteurs dans lesquels on observait un taux de capitalisation de 5% sont maintenant rendus à 4.5%. Une réduction est donc en train de se faire avec le temps. 

 

FG: Ceci est aussi beaucoup influencé par l’arrivée de nouveaux joueurs et ils arrivent avec des besoins en capacité de financement un peu différents. C’est-à-dire qu’ils s’engagent dès départ à ne pas financer une acquisition  au-dessus de 55%. On parle dans ce cas des REIT, fonds d’investissement privés, acheteurs de bonne envergure. En sachant cela, ça nous permet d’accepter des taux de capitalisation plus bas, car le financement à beaucoup moins d’impact sur la valeur marchande. 

 

TS: Une autre variable qui vient influencer le taux de capitalisation est le jeu de l’offre et la demande. Si vous avec plus de demandes, vous avez plus de possibilités de diminuer le taux de capitalisation à la vente. 

 

FG: Cela peut aussi être un indicateur de la capacité de financement. Je suis curieux, qui achète quoi et à quel taux de capitalisation? 

 

TS: C’est une excellente question et à quelle taille ou classe de portfolio nous classons-nous par rapport au taux de capitalisation? 

 

FG: Si je parle d’une construction neuve en béton bien positionné, on parle d’un taux de capitalisation de 3.8 à 4.5% à cause de la sécurité et capacité à augmenter les revenus à long terme. Le joueur qui se présente dans un tel projet à souvent des visées à long terme et, à 3.8%, on parle d’un investisseur institutionnel. À 4.5% on pourrait parler d’une entreprise bien structurée qui a de l’expérience avec ce type d’actif. 

 

TS: Il peut aussi avoir une convergence de marché qui se dirige vers les mêmes taux de capitalisation et cela créer une compétition entre les taux de capitalisation. Le taux d’intérêt et l’amortissement peuvent aussi faire varier votre taux de capitalisation de façon importante.

 

FG: Le taux de capitalisation est donc quelque chose qui est utilisé en borne de comparaison. Lorsque l’on est en mesure d’être dans un marché dans lequel les taux de capitalisation descendent et qu’il y a encore des acheteurs année après année, en tant que vendeur nous sommes en excellente position. 

 

TS: Il y a une relation qui se fait entre le taux de capitalisation de vente et le taux de capitalisation de financement. Il y a des similitudes et des tendances. Généralement, vous allez payer un taux de capitalisation plus élevé que ce que vous allez financer sauf dans le cas d’un immeuble neuf situé en région. 

 

FG: Il n’y a pas vraiment d’équation précise pour tous les immeubles. Il est possible d’influencer le taux de capitalisation lors de l’acquisition avec le financement, sa localisation, la classe de l’immeuble, mais en gros, c’est quelque chose à quoi on peut se fier lorsque l’on analyse le marché autant pour acheter que pour vendre surtout si vous êtes en mesure de le mettre en relation avec d’autres indicateurs. 

 

TS: En effet, chaque secteur et immeuble est différent donc nous pourrons vous diriger sur les indicateurs à utiliser pour faire la meilleure comparaison possible et bien utiliser votre taux de capitalisation. 

 

Rapport de marché 2019

Indicateurs de marché, conseils d'investissement et de financement.

L’objectif de ce rapport est de vous fournir des statistiques et du contenu de qualité afin que vous soyez en mesure de passer rapidement à l’action dans vos transactions.